Вместо привычных ЖЭКов на сегодняшнем рынке коммунальных услуг работают жилищно-эксплуатационные организации. Они осуществляют свою деятельность на коммерческой основе и существуют в различных юридическо-правовых формах. Наиболее распространенной является ООО.
ЖЭО имеют широкий круг обязанностей, в которые, в том числе входит обеспечение:
- жильцов надлежащим сервисом;
- сохранности управляемого ими жилфонда и
- правомерности его использования;
- контроля за соблюдением проживающими лицами правил пользования помещениями и придомовыми территориями.
Правительством Российской федерации 3 апреля 2013 было утверждено Постановление за номером 290, где указан минимальный список услуг и работ, требующихся для поддержания на должном уровне общего имущества в многоквартирном доме.
Все эксплуатационные конторы, работающие как управляющие компании в системе ЖКХ, подлежат обязательному лицензированию. За получением данного документа они должны обращаться в лицензионную комиссию соответствующего региона, а их руководитель обязан сдать квалификационный экзамен. Данное правило действует с мая 2015 года.
Исключения составляют товарищества собственников, когда они управляют многоквартирным домом непосредственно. Это допускается, только если количество квартир не превышает тридцати.
Типовое положение об управлении домами, утвержденное еще Приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР 08.07.63 N 204 в 1963 году, продолжает действовать, но ограниченно и только в той части, которая не противоречит последнему законодательству, в частности ЖК и ГК РФ.
Контроль
На основании ст. 20 ЖК за деятельностью этих служб осуществляется постоянный контроль со стороны:
- государства;
- муниципальных органов и
- общественности.
В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе, городах федерального значения, полномочия местных органов в части жилищных отношений осуществляются структурами государственной власти самого субъекта.
На местном уровне эксплуатационные службы подчиняются жилинспекциям, которые представляют собой отраслевой надзорный орган для всех управляющих компаний. Первоначально жалобы на неудовлетворительную работу УК направляются в адрес жилинспекции.
Ведомственный жилой фонд может обслуживаться без привлечения вышеуказанных служб, а средствами того предприятия, в ведении которого находится жилой дом. Аналогичная ситуация с жилым фондом, находящимся полностью в собственности государства.
Основания для предоставления услуг
Эксплуатационные службы работают на основании гражданско-правовых договоров.
Все работники организации имеют свои должностные обязанности и инструкции.
Жильцы домов, недовольные работой конкретной УК и предоставляемым ею сервисом имеют право:
- расторгнуть с ней договор в одностороннем порядке;
- обратиться с жалобой в вышестоящую инстанцию;
- направить иск в суд.
Но в отличии от ТСЖ, они не имеют полномочий для смены руководящего состав УК, а также не могут влиять на ее коммерческую деятельность.
ТСЖ
Эксплуатационные конторы не нужно путать с организациями, которые создают собственники квартир в многоквартирных жилых домах. В основном ТСЖ создаются в бывших кооперативных домах и во вновь построенном жилом фонде, где граждане приобретают жилье на правах собственности.
ТСЖ – это юридическое лицо, деятельность которого не предполагает получение прибыли. Хотя в типовых Уставах предусматривается вознаграждение для руководящего состава. Его размер утверждается на общем собрании. ТСЖ является представителем собственников. От их имени оно заключает договоры с определенной эксплуатационной конторой, которая предоставляет коммунальные услуги конкретному дому. Общие положения о создании ТСЖ содержатся в статье 135 ЖК.
Коммунальные счета формирует ТСЖ и направляет жильцам. В них могут включаться суммы, которые идут, в том числе, на проведение ремонтных работ в доме, и придомовой территории.
Председателя ТСЖ и ревизионную комиссию выбирают жильцы на своем общем собрании. На нем же может быть принято решение об отказе от услуг от одной УК и привлечение для этих целей другой конторы.
Взаимоотношение конкретного жильца с эксплуатационными службами
Каждый собственник имеет право на проведение ремонта в своей квартире. Для этого он по своему усмотрению привлекает строительные бригады или отдельных строителей. При косметических работах вопросов не возникает. Но когда идет замена:
- батарей;
- сантехники;
- подключения газовых плит и
- стиральных машин;
- перенос газового оборудования в другое место
собственники должны лично обращаться в свою Управляющую компанию, с которой ТСЖ имеет договор на обслуживание дома. Только специалисты данной конторы имеют право на отключение стояков, отопления, перекрытие воды на момент проведения работ. ТСЖ в свою очередь обязано вывесить ознакомительное объявление для жильцов о временной приостановке подачи определенной услуги.
В домах повышенной комфортности, бизнес-класса ТСЖ могут требовать от жильцов привлекать для выполнения вышеуказанных работ только те компании, которые имеют на это специальные строительные лицензии. Данное положение записывается в Уставе, который принимается на общем собрании собственников.
Если стоит вопрос о перепланировки квартир, то данный вопрос ни ТСЖ, ни УК не решают, однако могут выразить свое мотивированное и письменное несогласие с предполагаемой перепланировкой.
Прежде чем проводить такой ремонт собственник должен обращаться:
- БТИ (с планом переустройства):
- Департамент капремонта Администрации города/района для утверждения документов БТИ;
- СЭЗ – для получения заключения:
- Архитектурное управление и жилинспекцию за окончательным заключением.
