Закон N102 «Об ипотеке» был принят в 1998 году. За этот период в него было внесено большое количество изменений. В настоящее время он представляет собой свод норм, по которым работают все участники российского ипотечного рынка. По вопросам, касающимся залогового кредита, применяются нормы именно этого закона, даже если они отличаются от положений действующего ГК РФ.
В ст. 5 содержится перечень объектов, которые передаются в залог, и ссылки на законодательные нормы, где определены те, которые передаваться в качестве обременения не могут.
Обременение на землю
Недвижимость в виде земельных участков различного назначения является наиболее сложной для целей ипотеки. Помимо того, что ФЗ N102 введены ограничения на передачу отдельных категорий земель по ипотеке, многие банки сами отказываются принимать в обеспечение выдаваемых кредитов земельные участки, даже если по законодательству это допускается. Например, выделенные в натуре, земли сельскохозяйственного назначения или земли, расположенные в садоводческих товариществах.
Не могут обременяться земельные наделы, когда они:
- являются частью другого, и их площадь меньше минимального размера, установленного в соответствующем регионе;
- не имеют госрегистрации;
- входят в общую долевую собственность (п.2 ст.62)
Положения ФЗ при сравнении их с ГК, более жесткие по отношению к залоговому имуществу.
Застроенные земли
Что касается домов и строений, то они принимаются в обеспечение только при наличии у них государственной регистрации. При этом земля, на которой они располагаются, также включается в ипотечный договор. Исключением из правила являются участки, находящиеся в постоянном пользовании у залогодателя.
Распространенные залоговые объекты
Для граждан самым популярным видом залога при получении кредита являются квартиры. После дополнений к этому законодательному акту в июле 2016, залогом все чаще становятся машиноместа.
Закладная
Понятие об этом инструменте содержатся в ст.13. Это именная ценная бумага. Ею удостоверяются права:
- получать исполнения ипотечного обязательства, не представляя никаких дополнительных доказательств, и
- залога ипотечного имущества.
Она приобретает все большее распространение среди банков из-за простоты передачи по ней прав и продажи долгов.
Обязанными сторонами в ней указываются должник и залогодатель, если это разные лица.
Бумага выдается залогодержателю. Оформление занимает один день.
Права кредиторов
Они правомочны передавать свои закладные другим лицам. Для этого достаточно заключение простого договора. Новый владелец указывается в бумаге, а должнику направляется уведомление.
Возможности изменения
Стороны имеют право на изменение условий закладной. Они фиксируются в органах госрегистрации.
Первоначальная бумага по решению сторон может быть аннулирована, а вместо нее составлена новая.
Статья 16 закрепляет за владельцем бумаги право зарегистрировать себя в госреестре как держателя залога.
Процедура регистрации прав производится на основании:
- передачи их прежним владельцем;
- перехода при реорганизации юрлица;
- наследования и
- судебного решения.
В ст. 40 закреплены права собственника ипотечного имущества. Он продолжает им распоряжаться:
- сдавать в аренду на весь срок ипотеки и
- передавать третьим лицам при условии использования по назначению на такой же период времени.
При превышении сроков необходимо согласие от залогодержателя.
В случае, когда должник не выполняет обязательств по оплате кредита, на залоговое имущество обращается взыскание. Все договоры, заключенные им без согласия кредитора прекращаются с момента вступления в силу решения суда о взыскании.
Вторичный залог ипотечного имущества возможен только при наличии такого пункта в первичном ипотечном договоре и согласии первого залогодержателя.
Статья 64 касается обременения земельных участков. При передаче их в ипотеку, ее условия распространяется и на строящийся или находящийся на таком участке объект. Он может быть продан, подарен, передан другим лицам только при согласии на это держателя залога.
Когда есть закладная, все действия должны производиться строго на условиях, которые в ней указаны.
Залог сохраняет силу вне зависимости от перехода имущества к другим лицам.
При незаконной передаче залогового объекта, такая сделка признается недействительной по основаниям ГК. Кредитор может требовать досрочного исполнения всех обязательств, обращать взыскание на залог независимо от того, кому он в данный момент принадлежит.
При реновации объектов изменяется и залог.
Статья 77 определяет некоторые различия в природе ипотек, возникающих из:
- договорных отношений и
- в силу закону.
Устанавливает полномочия Органов опеки в отношении предоставления ими своего заключения по ипотечным договорам, когда это касается тех объектов недвижимости, где проживают опекаемые или несовершеннолетние, оставшиеся без родителей.
С какого момента возникает залог
При заключении соглашения об ипотеке, жилье заемщика передается банку в залог. Обременение считается оформленным с момента, когда оно зарегистрировано в Едином реестре недвижимости. Все положения такой ипотеки следуют из договоров.
При ипотеке с целевыми государственными выплатами, как в случае военной ипотеки, залог возникает с момента регистрации прав собственности на недвижимость на имя заемщика. Правовые основания в этом случае вытекают из закона, а не из договора.
Закладные, удостоверяющие права РФ по ипотечным обязательствам, не выдаются.
Органы опеки
Пункт 3 предоставляет право этой службе давать согласие на ипотечную сделку, если в квартире проживают члены семьи собственника, которые:
- находятся под его опекой, или
- несовершеннолетние дети, не имеющие родителей.
Если эти факты им известны.
Мотивированный отказ или согласие должны предоставляться заявителю не позднее 30 дней с даты, когда его заявление было зарегистрировано.
По сравнению с предыдущей редакцией, когда согласие Органов опеки требовалось в каждом случае, сейчас их полномочия в этой части ограничены.
