В июле 1998 года был принят Закон «Об ипотеке». За этот период в ФЗ N102 вносилось большое количество изменений. В частности, ст.31 в настоящей редакции была включена в законодательный акт в 2014 году.
Положения настоящей статьи четко указывают на то, что страхование при ипотечном кредитовании делится на два вида: обязательное и добровольное.
Обязательное страхование
Залоговое имущество должно быть застраховано. На основании этой законодательной нормы банки требует от своих заемщиков страховки. Это является условием для кредитного соглашения. При отсутствии страховки сделка не заключается.
Расходы по страховке несет заемщик. Полис должен включать все возможные риски. К ним относятся как повреждения, так и полная потеря застрахованного объекта. Бенефициаром в договоре значится банк. Сумма страховки должна быть не меньше размера взятого кредита, включая проценты.
Когда заемщик страхует ипотечный объект на свое имя, то кредитор имеет преимущественное право на возмещение по страховке, поскольку оно обеспечено залогом.
Если по каким-то причинам собственник недвижимости, переданной в залог, не имеет страховки, такое происходит, когда истекает годовой период договора, а новый не заключен, кредитор сам может ее оформить. Все расходы по этому договору будут им переложены на заемщика, как обязанную сторону.
При наступлении страхового случая в отношении ипотечной недвижимости, деньги от страховой компании получает кредитор. Есть только одно исключение из этого правила, когда в получении страховки будет отказано. Наличие вины залогодержателя в повреждении имущества. На практике это бывает крайне редко. Поскольку при залоге недвижимости, она остается в пользовании заемщика, то вся ответственность по ее сохранности лежит на нем.
Добровольное страхование рисков
Лицо, взявшее ипотечный кредит, имеет право застраховать свои риски, связанные с невозможностью выплачивать кредит и проценты по нему. Но это является его правом, а не обязанностью. В случае заключения такого договора, получателем указывается кредитор.
Банк имеет право дополнительно и от своего имени застраховать свои риски. Все расходы по таким договорам он несет самостоятельно.
Передача прав
Если кредитор переуступает права по конкретному кредитному договору или закладную на него третьему лицу, он обязан передать ему и свои страховые документы, и документы о страховании ответственности своего должника.
Страховой случай
Событие, когда сторона не имеет возможности выплатить кредит полностью при требовании о досрочном погашении со стороны кредитора. При этом основаниями для такого требования могут быть только:
- неплатежи или
- нарушения сроков погашения при оплате долга.
И при обязательном условии, что:
- полученных банком сумм после продажи ипотечного имущества не хватает, чтобы погасить кредит полностью, или
- его стоимость меньше ипотечных требований.
У банка, застраховавшего риски, страховой случай возникает по совокупности тех же условий, которые указаны выше.
Страховые выплаты
Если банк получил средства от страховой компании заемщика, где были зарегистрированы обязательства последнего, то страховщик банка переведет ему сумму за минусом уже полученных денежных средств.
Чтобы не было двойных и тройных платежей на банк возлагается обязательство уведомлять страховщика о том, что в его пользу уже существует страховой договор, который заключил заемщик. Такая норма статьи 31 закона «Об ипотеке» усиливает государственный контроль в сфере страхования.
Требования по страховым платежам
Суммы по договорам страхования ответственности заемщика и рискам кредитора имеют некоторые ограничения. Их размер должен быть не меньше десяти процентов от долга. Должник, не может страховать свою ответственность на сумму, которая превышает реальный долг больше чем на 50%. Пени и штрафы в понятие кредита не включаются. Страховые компании при составлении договоров проверяют их на соответствие требованиям закона.
Соглашения могут заключаться на весь срок ипотеки, или на период, пока размер долга больше 70% стоимости ипотечного имущества.
Формально, при досрочном погашении ипотечного кредита можно поставить вопрос о возврате излишне выплаченных страховых сумм. На практике процедура возврата занимает определенное время. Поэтому граждане страхуют риски на основании годичных соглашений, с перезаключением их на каждый следующий год.
