Особенности оформления договора дарения между близкими родственниками

Близкими родственниками по СК (ст.14) признаются:

• родители;
• дети;
• дед;
• бабушки;
• внуки;
• сестры, братья (в т.ч. неполнородные);
• усыновители;
• усыновленные.

Дарственные между ними оформляется на общих основаниях. Нотариус обязателен, когда:

• дарятся имущественные доли;
• осуществляются сделка опекуном;
• владелец отчуждаемого объекта – несовершеннолетний.

Эти требования сформулированы в ФЗ- 218 (ст.ст. 42 и 54) соответственно.

Родство

Нотариус может потребоваться, если родственные связи не очевидны. Момент существенный, так как связан с налоговыми платежами.

Родственники налога на полученное в дар имущество не платят. Все остальные обязаны оплатить 13% от стоимости предмета дарения.

Родство не очевидно, например, между бабушкой и внучкой. Когда бабушка была три раза замужем и трижды меняла свою фамилию. А ее внучка родилась от дочери от первого брака, которая тоже выходила замуж несколько раз.

Доказать, что сделка была между ближайшей родней, можно только по документам о браках, разводах, рождениях детей. Сделать это сможет нотариус, если имеются подлинники. При их отсутствии нотариальная контора может разослать запросы.

Иногда родство легче доказать через суд.

Если же оформить договор в простой письменной форме, исходя из факта, что бабушка дарит внучке, налоговые службы с этим могут не согласиться, и взыщут налог. И тогда сначала придется его оплатить, а потом доказывать родство, и уже после установления факта родственных отношений писать заявление о возврате уплаченных налоговых платежей.

Супруги

Супругов делает родственниками УПК РФ (ст.5), а не Семейный Кодекс. Что касается Налогового Кодекса, то в нем они указаны как члены семьи и освобождаются от налогов при получении недвижимости в дар.

Все имущество, приобретаемое супругами после регистрации брака, является совместным, каждый имеет право на половину. Правило действует, если брачным контрактом или решением суда не предусмотрено иное.

Возможность дарственной между мужем и женой существует, если подарком будет личная собственность одного из них, например жилье, полученное:

• в дар от третьего лица;
• по наследству;
• приватизации;
• добрачная покупка;
• по брачному контракту;
• по судебному решению.

Что указывается в договоре

Обязательные положения:

• полные данные дарителя и одаряемого
• описание предмета договора (адрес, площадь, основания владения);
• наличие или отсутствие зарегистрированных на площади лиц;
• оценочная стоимость предмета дарения;
• добровольность в заключении сделки;
• положение о дееспособности сторон.

Дополнительно могут содержаться положения о способе передачи квартиры, моменте такой передачи, коммунальных расходах. Они не являются обязательными пунктами, и их отсутствие не влечет отказ в государственной регистрации.

Степень родства участников сделки, нужно указать. При этом важно иметь подтверждающие этот факт документы.

Как правильно оформить

ГК РФ (ст.432) к существенным условиям сделки, без которой она не может рассматриваться как таковая, отнесены следующие положения:

• предмет соглашения;
• условия, определенные в законе как значимые или необходимые для соглашений данного вида;
• соблюдение формы (письменная).

ГК (ст.572) основным положением дарения закрепил принцип безвозмездности. Если получивший дар обязан сделать что-то для дарителя за полученный дар, то сделка признается ничтожной.

Дарение недвижимости регулируется помимо ГК, Семейным и Налоговым Кодексами, а также Законом N 218.

На основании всех вышеуказанных законодательных норм дарственная должна быть оформлена:

• письменно (нотариально, если это требует Закон 218);
• дарится только свое имущество (без права 3-х лиц);
• заключенное соглашение приобретает силу после госрегистрации.

 

Какие документы потребуются

• паспорта сторон;

• несовершеннолетним (от 14 до 18) – свой паспорт и одного из родителей (опекуна, попечителя). До 14 – свое свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя;

• правоустанавливающие документы, выписка ЕГРН (не старше месяца);

• документы-основания владения (купля-продажа; наследство, приватизация, мена);

• техпаспорт на жилье;

• согласие мужа или жены на дарение (оформляется нотариусом);

• выписка из домовой книги.

Алгоритм заключения сделки

Всегда начинается с обсуждения условий будущего соглашения. Сделка двусторонняя и требует письменного согласия обоих участников.

Составление и подписание договора

Соглашение может быть составлено самостоятельно по образцу (Приложение 1), юристом, либо нотариусом и собственноручно подписано сторонами. Если сделка совершается представителем, что является большой редкостью и вызывает подозрения, то подпись ставится представителем на основании нотариальной доверенности.

Оплата Госпошлины

За регистрацию перехода права собственности Росреестром взимается пошлина – 2000 рублей с физлиц.

Платеж не зависит от степени родства и цены активов.

Нотариальное заверение

Законодатель разделил нотариальные услуги на две категории:

• обязательные по закону;
• желание участников сделок.

Ставки

Техработы оцениваются отдельно и могут составлять от 3000 до 15 000 рублей.

Передача документов в Росреестр

Документы на регистрацию подаются:

• нотариусом, если он удостоверял сделку;
• любой из сторон, если имеется нотариальное удостоверение;
• обеими стороны, если сделка оформлялась в простой письменной форме.

Госпошлина оплачивается до сдачи бумаг на госрегистрацию.

Получение свидетельства о праве собственности

В 2016 году свидетельства заменили сведениями из ЕГРП.

Их можно получить через 7 дней с момента подачи бумаг на регистрацию

Нужно ли платить налог

Близкие родственники не платят налога недвижимость, полученную в дар. При его продаже раньше трех лет с момента получения, нужно будет оплатить 13% от цены продажи.

Можно ли отменить договор

После госрегистрции в одностороннем порядке его отменить нельзя. Для аннулирования соглашения заинтересованная сторона должна обратиться в суд с одним из следующих исков:

• о расторжении;
• признании его недействительным или
• ничтожным.

Бремя доказывания фактов недействительности сделки лежит на истце.

В приложенном образце договора дарения содержится вся информация, необходимо только без ошибок вставить паспортные данные и сведения о квартире.

Статья 11 – оставить без изменения, если прописанных граждан нет. Если они имеются, указать на них полные данные.

Статья 16 дает перечисления всех законодательных актов и статей, которые распространяются на данный договор. Это положение типовое и относится ко всем договорам дарения.