Проведение сделки о приобретении квартиры может проходить в обычном порядке, но иногда в процессе возникают некоторые обременения. Например, приобретение объекта недвижимого имущества с несовершеннолетним собственником.
Правовое регулирование
На законодательном уровне покупка недвижимости с несовершеннолетними детьми закреплена сразу в нескольких кодексах, таких как:
- Гражданский;
- Семейный;
- Жилищный;
- А также в Федеральном законе «Об опеке и попечительстве».
Прежде чем стороны подпишут соглашение о купле-продаже и проведут нотариальное заверение сделки, им необходимо будет получить специальное разрешение от органа опеки и попечительства. Это делается для защиты имущественных интересов несовершеннолетнего ребёнка. Например, для того, чтобы не допустить ухудшения условий проживания ребёнка. То жилое помещение, в которое семья планирует переехать, не должно быть меньше предыдущего места жительства по метражу, хуже по качеству и соответствию санитарным нормам, а также по размеру доли ребёнка в новой квартире.
Обратите внимание: справка-разрешение органа опеки и попечительства потребуется при любом изменении правового статуса недвижимого имущества, принадлежащего собственнику не достигшего возраста совершеннолетия.
Общие сведения о несовершеннолетних
Сложность при приобретении квартиры с несовершеннолетним собственником заключается в том, что ребёнок не может в полной мере осознавать свои права. За него это делают законные представители. По законодательству РФ несовершеннолетним считается лицо, не достигшее на момент совершения сделки 18 летнего возраста.
Связано это с тем, что в зависимости от возраста ребёнок наделяется дееспособностью. То есть способностью понимать значение своих действий и руководить ими. Дети до 18 лет разделяются на две категории, у каждой из которых свои особенности.
| Категория | малолетние | несовершеннолетние |
| Возраст | дети от 0 до 14 лет | дети от 14 до 18 лет |
| Что могут делать? | могут осуществлять только мелкие бытовые сделки | совершают сделки с письменного разрешения родителей (законных представителей) |
| Кто несёт ответственность по сделкам? | родители (законные представители) | сами несовершеннолетние |
| Где закреплено? | ст. 28 ГК РФ | ст. 26 ГК РФ |
Как правильно оформить сделку
Оформление сделки по приобретению недвижимости с несовершеннолетними детьми может происходить по-разному. Вот некоторые случаи:
- Дети имеют право собственности на приватизированное жильё;
- Квартира находится в собственности, но дети не прописаны в документах, хоть и обладают равными правами пользования, владения и распоряжения недвижимостью;
- Дети – собственники, согласно сделке купли-продажи, дарения, мены;
- Есть свидетельство о наследовании ребёнком квартиры или доли в ней;
- Ребёнок не является собственником, но имеет прописку в квартире.
Кроме перечисленных ситуаций могут возникнуть и другие вариации. Главное отличие между ними заключается в том, является ли ребёнок полноправным собственником, или только имеет право пользования объектом недвижимого имущества.
Исходя из определения имущественного положения несовершеннолетнего, определяется порядок проведения сделок с недвижимостью.
Несовершеннолетний – собственник
Если ребёнок участвовал в приватизации жилья и имеет свидетельство о праве собственности, то родитель должен получить справку о лицах, которые зарегистрированы в продаваемой покупателю квартире. Эту справку оформляют через портал Госуслуг либо с помощью МФЦ.
С полученной справкой нужно обратиться уже в орган опеки и попечительства с документами на приобретаемую квартиру. Вместе с этим составляется заявление, подтверждающее факт продажи старой и покупки новой квартиры. Проверив документацию орган опеки о попечения выносит решение о выдаче либо отказе в выдаче разрешения об отчуждении жилого помещения несовершеннолетнего лица.
Несовершеннолетний – не собственник
Если у несовершеннолетнего ребёнка нет свидетельства, подтверждающего его право на объект продаваемого недвижимого имущества, но он имеет отметку о регистрации в ней, то применяется другой порядок действий.
Разрешение органа опеки и попечительства в этом случае не потребуется. Согласно нормам гражданского законодательства место жительства детей определяется по месту прописки одного из родителей. Это означает, что перед продажей своей квартиры один из родителей несовершеннолетнего должен зарегистрироваться по новому адресу жительства. Ребёнок регистрируется сразу за взрослым.
Обратите внимание: жильё также не может быть хуже, чем было до этого. В противном случае сделку признают недействительной и откажут в выписке из продаваемой квартиры.
Вопросы и ответы
[vc_row][vc_column][vc_toggle title=”Можно ли купить квартиру несовершеннолетнему ребёнку?”]
Да, но для этого потребуется разрешение органа опеки и попечительства, который проверяет будущие жилищные условия и соответствие санитарным нормам пригодности жилья.
[/vc_toggle][vc_toggle title=”Можно ли продать квартиру, где собственник ребёнок?”]
Да, при обязательном обращении за разрешением в орган опеки и попечительства. Если новое жильё не ухудшает имущественное положение ребёнка, то сделка подлежит дальнейшей государственной регистрации и нотариальному заверению.
[/vc_toggle][vc_toggle title=”Какие риски могут возникнуть при покупке квартиры с детьми и как их решить?”]
Рисками приобретения такой недвижимости могут быть:
- Семья является неблагополучной и сложно определить юридический статус детей (обратившись в опекунский орган можно получить эту информацию);
- Подлинность документов из органа опеки (её лучше проверить);
- Откладывание решения вопросов с органами опеки;
- Родители ребёнка собственника лишены родительских прав, но подписали договор купли-продажи (такая сделка будет признана недействительной).
Решением для проблем с рисками является изучение всех документов на квартиру. Но лучше обратиться за помощью к специалисту.
[/vc_toggle][vc_toggle title=”Стоит ли покупать квартиру, из которой еще не выписан ребёнок?”]
Бояться такой ситуации не стоит, потому что дети в любом случае будут прописаны там же где и их родители. Как только законные представители сменят место регистрации оно поменяется и у ребёнка.
[/vc_toggle][vc_toggle title=”Органы опеки могут помешать проведению сделки?”]
Задача органов опеки состоит в том, чтобы контролировать жилищные условия несовершеннолетних. Следить за законностью проведения сделок с недвижимостью, где собственником выступает ребёнок. Это делается для того, чтобы не допустить ухудшение жилищных условий.
[/vc_toggle][/vc_column][/vc_row]
