Сделки с таким обременением на рынке не редкость. Продавать квартиры с задолженностью по коммунальным платежам не запрещено. Покупатели часто соглашаются приобретать такое жилье. Это бывает им выгодно, особенно когда продавец не имеет возможности закрыть свои долговые обязательства со стороны управляющей компании и других служб, предоставляющих коммунальные услуги. Если же по факту неуплаты возбуждены судебные иски, а объект нужно срочно продать, собственники существенно снижают его стоимость.
Как купить квартиру с долгом, как оформить такую сделку?
Приведена таблица возможных вариантов, при условии, что покупатель знает точную сумму задолженности продавца по конкретному объекту.
| Юридическое оформление | Риски |
| Задаток в виде оплаты задолженности продавца. Оформляется предварительным договором о продаже с указанием размера задатка, и формы, в которой он внесен. | Продавец может “передумать” заключать договор. Придется обращаться в суд о возврате денег. Если он не имеет средств, реально с него что-то получить будет очень сложно. Сам факт, что гражданин не платит коммуналку, уже настораживает. |
| Снизить стоимость объекта. В договоре купли-продажи указать, что данная сумма включает стоимость квартиры и коммунальные платежи за определенный период. | Владелец квартиры с долгами получит деньги только после перехода права собственности на нового хозяина. Покупатель оплатит чужие долги уже после того, как сделка состоялась. Рисков нет. |
| Отдельным договором на оплату всей задолженности. В разделе “сроки” указать, что платежи будут произведены после оформления сделки по продажи квартиры. | Риски отсутствуют. |
Если долги оказались неприятным сюрпризом, должен ли новый собственник их оплачивать? Что делать?
Согласно закону задолженность по услугам ЖКХ является обязательством собственника недвижимости. Этот принцип распространяется на бывших собственников, которые продали свое жилье, но обязаны оплатить имеющиеся на день продажи долги за предыдущие периоды, но не более чем за три года.
При такой ситуации новый владелец не обязан оплачивать чужую задолженность. Но успокаиваться не стоит. Несмотря на защищенность со стороны закона, можно столкнуться с определенными проблемами. Один из вариантов, организации по электроснабжению могут отключить подачу энергии в квартиру до оплаты счета. Дело может дойти до суда. Во избежание проблем, нужно выяснить вопрос о наличии долгов до вступления в права собственника.
Как своевременно узнать, есть ли у нынешнего владельца долги по квартплате?
Если продавец не говорит о задолженности, а покупатель предполагает, что квартира, которую он хочет приобрести обременена долгами, он может получить информацию о некоторых видах задолженности:
- электричество;
- стационарный телефон.
Узнавать можно по-разному, иногда достаточно позвонить в сбытовые компании и уточнить, какая задолженность имеется по квартире, расположенной по конкретному адресу, указав фамилию владельца. Причина звонка – желание оплатить. Если собственник по указанному адресу их должник, информацию с удовольствием озвучат, поскольку для всех компаний регулярные неплатежи становятся серьезной проблемой.
Наличие судебных претензий к продавцу можно проверить:
- через онлайн сервис на сайте судебных приставов( http: fssprus.ru) Для этого нужно знать фамилию, имя отчество, год рождения гражданина и город;
- запросив справку из ЕГРП, которая отражает информацию об исках и исковых производствах. Эти сведения относятся к публичным, а документ выдаются любым заинтересованным лицам по их запросам и по любой жилой площади.
Что касается управляющей компании, то они могут не предоставить интересующую информацию постороннему человеку, даже если он будущий владелец квартиры.
Кого нужно уведомить о смене собственника жилья?
Бывший владелец обязан сообщить в УК о продаже своей собственности. Кроме этого он должен расторгнуть договоры со сбытовыми службами
В случае, если он отказался делать уведомления, на новом собственнике это не скажется. Он пишет заявление в коммунальные организации (электроснабжение, телефон) и заключает с ними договор на предоставление услуг на свое имя. В УК он также подает заявления, на основании которого, управляющая компания вносит изменения в коллективный договор с жильцами конкретного дома.
