Прежде чем радоваться подходящему предложению нужно тщательно проверить покупаемую квартиру на юридическую чистоту. Покупка непроверенной квартиры влечет судебные тяжбы, возврат сторон договора в первоначальное положение, выселение. Как обезопасить себя на рынке недвижимости расскажет данная статья.
- Реально ли самостоятельно купить юридически чистую квартиру?
- Какие документы проверить у собственников перед покупкой
- Вторичного жилья
- Новостройки
- Как проверять документы
- Паспорт
- Свидетельство о праве собственности
- Кадастровый паспорт
- Договор купли-продажи
- Технический паспорт
- Если кто-то прописан в квартире, кроме владельца
- Покупка приватизированной квартиры с несовершеннолетним ребёнком
- Ребенок – собственник доли
- Ребенок имеет регистрацию, но не является собственником
- Жилье приватизировано без участия детей
- Приобретаемое жилье ранее куплено с вложением средств материнского капитала
- Особенности заключения предварительного договора, передачи задатка, аванса
- На что обращает внимание банк при покупке квартиры в ипотеку
- Советы юриста
Реально ли самостоятельно купить юридически чистую квартиру?
Самостоятельно приобрести недвижимость, не прибегая к дорогостоящим услугам риэлторов, способен не каждый гражданин. Если быть внимательным и лично проводить сделку, исследуя каждый документ, приобрести юридически чистую квартиру возможно.
Какие документы проверить у собственников перед покупкой
При просмотре квартиры изучать следует метраж, стены, комфорт, бумаги продавца. Проблемы возникают, когда у собственника помещения не оформлен ряд документов, либо они потеряли актуальность, к примеру, из-за перепланировки квартиры. Продавец должен иметь полный пакет официальных бумаг на руках, чтобы сделка прошла быстро и без юридических проблем.
Вторичного жилья
Покупка вторичного жилья – рискованная сделка, чем приобретение в новостройке. Череда собственников переделывает квартиру, делит доли, теряет бумаги. Нужно обратить внимание на следующие документы:
- Основным документом является правоустанавливающий – свидетельство о праве собственности, отражающий все существенные характеристики недвижимости (площадь, количество собственников, обременения, вид недвижимости).
- Технический паспорт.Незаконная перепланировка является препятствием для надлежащего оформления квартиры.
- Сведения о зарегистрированных. Нужно получить информацию, сколько граждан зарегистрировано в квартире, нет ли регистрации несовершеннолетних, недееспособных граждан. Выселить последних не получится даже через суд.
- Обременения и аресты.
- Возраст, ветхость дома. Указанная информация имеется в открытом доступе на портале органов местного самоуправления (мэрии) города.
- Задолженность по квартплате. Во внимание берутся последние три года – это общий срок исковой давности, когда взыскиваются долги (ст. 196 ГК РФ). Выявив долги по ЖКХ приобретатель вправе заявить о снижении цены договора, либо погашения коммунальных платежей самим продавцом в сроки, установленные в договоре.
- Наличие судебных споров свидетельствует о проблемах с квартирой. Можно узнать из выписки ЕГРП или самостоятельно на сайте районного суда (по адресу подсудности, где зарегистрирована квартира): на портале суда открыть вкладку «судебное делопроизводство», внести фамилию продавца, система отфильтрует споры с его участием.
8. Проверить личность продавца – не является ли он недееспособным, ограниченным в дееспособности лицом. Сомнения могут вызвать преклонный возраст владельца или совершение сделки без участия собственника, через представителя. Если владелец состоит на учете у нарколога или психиатра, сделка может быть оспорена (допустим, родственниками владельца), при наличии доказательства, что во время продажи лицо не понимало значение своих действий. Справку получает продавец в психо и наркодиспансерах (сокращенно такие справки называют ПНД и НД).
Новостройки
Приобрести квартиру в новом доме проще, недвижимость не имеет “смутной” истории. Сомнения вызывает авторитет застройщика, качество постройки. Покупая готовую квартиру в новом доме, необходимо проанализировать следующие сведения.
- Изучить выписку из ЕГРЮЛ (Единого государственного Реестра юридических лиц), содержащую сведения о руководстве фирмы, официальном адресе регистрации, деятельности юрлица в настоящее время.
- Проектная декларация размещается на сайте застройщика и предоставляется в офисе по запросу покупателя. В документе указаны полные сведения о доме, начиная от разрешительной документации, заканчивая толщиной стен, количеством парковочных мест.
- Рекомендуется изучить сайт Арбитражного суда и судов общей юрисдикции по месту регистрации и нахождения застройщика на наличие судебных споров с контрагентами и покупателями.
- Проверить доверенность представителя, подписавшего договор со стороны покупателя. Доверенность не требует нотариального удостоверения, необходимо обратить внимание на сроки доверенности, печать организации, уполномоченное лицо, ее выдавшее.
Как проверять документы
При проверке документов помогут сайты органов власти.
Паспорт
Сайт органов внутренних дел. предоставляет возможность проверить действительность российского паспорта, указав серию и номер.
Свидетельство о праве собственности
Документ подтверждает права продавца, является основным при продаже жилья.
Свидетельство выдается при приобретении права собственности и хранится у владельца недвижимости.
Необходимо обратить внимание на:
- Объект – сверить адрес, метраж.
- Собственник – квартира должна принадлежать продавцу.
- Вид собственности – жилье должно быть в собственности у продавца, а если их несколько в общей совместной или общей долевой.
- Вид недвижимости: жилой / нежилой.
- Документы, на основе которых нынешний продавец получил квартиру (наследование, дарение, продажа).
- Обременения (ипотека, залог).
- Судебные споры.
- Дата государственной регистрации права – определяется срок владения квартирой прежним собственником.
- Внешний вид Свидетельства
– выданное до 2015 г. – цветная плотная бумага,
– с 2015 по 15.07.2016 – белый лист формата А4,
– с 15.07.2016 свидетельство не выдаётся, его заменяет выписка ЕГРП (получить на сайте Росреестра.
Кадастровый паспорт
Документ, представляющий собой выписку из Единого Государственного Реестра Недвижимости (ЕГРН)., куда включены кадастровый план и стоимость, характеристики объекта, сведения о собственнике, обременения, аресты.
Получают выписку на сайте Росреестра.
Договор купли-продажи
Перед подписанием документа необходимо проверить моменты:
- паспортные данные, реквизиты счетов;
- адрес объекта недвижимости, площадь;
- данные лица, действующего по доверенности, кем подписан документ;
- цена договора должна совпадать прописью и цифрами.
Проверить другие существенные условия:
- сроки передачи недвижимости;
- сроки снятия с регистрации прописанных граждан;
- права и обязанности покупателя, продавца;
- ответственность сторон при нарушении условий договора;
- сведения об отсутствии обременений;
- информация о гражданах, сохраняющих право пользования.
Образцы договоров купли-продажи квартиры (в зависимости от вида имущества, сделки) имеются на сайте Росреестра.
Технический паспорт
Содержит все характеристики жилья, планировку. Перед совершением сделки сверяется реальное состояние квартиры с техпаспортом, чтобы исключить незаконное переустройство и перепланировку. Стоит обратить внимание на лицензию инженера, составившего документ. Проверяют на сайте Росреестра. Техпаспорт, составленный ненадлежащим лицом является недействительным.
Если кто-то прописан в квартире, кроме владельца
Законом не запрещено продавать недвижимость с прописанными гражданами. Когда сделка уже совершена, но на квадратных метрах оказываются посторонние – необходимо требовать выселения через суд. Истцу придется доказывать факт отсутствия граждан в квартире, отсутствия их имущества, ведения хозяйства в жилье.
Невозможно выселить:
- граждан, получивших право пользования квартирой по завещанию;
- отказавшихся от приватизации в пользу родственников;
- иждивенцев (по договору пожизненного содержания с иждивением);
- бывших мужей/жен (по условиям брачного договора);
- участников жилищного кооператива, оплативших пай полностью или частично;
- несовершеннолетних детей.
Покупка приватизированной квартиры с несовершеннолетним ребёнком
Покупка недвижимости с ребенком влечет неприятности для нового собственника. Процесс затягивается во времени в связи с получением разрешения органов опеки и попечительства. Главная задача подобной сделки – соблюсти жилищные права ребенка. Рассматривается несколько случаев.
Ребенок – собственник доли
Потребуется согласие органов опеки и попечительства, полученное родителем ребенка. Покупатель заинтересован в положительном решении опеки и должен обратить внимание, чтобы при заключении договора были неукоснительно исполнены все требования органа. Несовершеннолетнему покупается альтернативная или большая доля в другом жилье.
| Ребенку приобретается имущество в новостройке
| Положительное решение органов опеки:
|
| Жилье покупают в другом городе | Органы опеки определят конкретный срок, в течение которого родители обязаны купить жилье, выделив долю несовершеннолетнему. По истечении срока, орган направляет запрос в Росреестр, в случае невыполнения требований, подает иск о признании сделки по продаже недвижимости недействительной. |
| Открывают банковский счет | Открытие счета, размещение суммы, соразмерной проданной доли не запрещено законом. Ребенок в таком случае должен иметь в собственности иное имущество для проживания. |
Ребенок имеет регистрацию, но не является собственником
Сделка совершается без разрешения органов опеки. Покупателю стоит удостовериться, что ребенка зарегистрируют в квартиру, по условиям (метражу, количеству прописанных граждан) альтернативной предыдущей.
Жилье приватизировано без участия детей
Несовершеннолетний прописан в момент приватизации, но в документе о праве собственности не фигурирует. Такая приватизация возможна только с письменного согласия органов опеки. Отсутствие согласия является поводом для отказа от сделки, приватизация может быть признана незаконной. Насторожить должно снятие детей с регистрации до приватизации, судебные органы расценивают такой ход как нарушение прав несовершеннолетних.
Приобретаемое жилье ранее куплено с вложением средств материнского капитала
Если материнский капитал был реализован при покупке недвижимости или погашения ипотеки, необходимо удостовериться, что каждому ребенку и отцу были выделены доли (основание федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей”). Когда в семье двое детей и владелец уверяет, что материнский капитал не использовался, стоит потребовать подтверждения (сертификат на капитал или справки Пенсионного Фонда РФ).
Особенности заключения предварительного договора, передачи задатка, аванса
Задаток несет гарантирующую функцию (ст. 380 ГК РФ), уклоняясь от исполнения договора, покупатель теряет задаток; если договор не исполнит продавец – придется вернуть указанную сумму продавцу в удвоенном размере (ст. 381 ГК РФ).
Аванс не является штрафной санкцией, возвращается покупателю в однократном размере, если сделка не состоится.
Предварительный договор содержит существенные условия:
- паспортные данные покупателя, продавца;
- адрес объекта недвижимости;
- цена основного договора;
- дата заключения сделки;
- вид денежной суммы, передаваемой по предварительному договору (задаток, аванс).
На что обращает внимание банк при покупке квартиры в ипотеку
Банки строго подходят к изучению документов на недвижимость, практикуют отказ в ипотеке, без пояснений оснований принятого решения. Анализируя рынок недвижимости, покупатель должен знать, что банк даст отказ если жильё:
- ветхое и аварийное;
- имеет незаконную перепланировку;
- не благоустроено;
- старое (не все банки одобряют ипотеку для домов, возрастом более 50 лет).
Советы юриста
Обращать внимание на сроки предыдущих сделок. Срок исковой давности составляет три года, внимание уделять сделкам, совершенным в течение последних трех лет. Стороны могут оспаривать их в суде с целью признания недействительными.
Цена договора – продавцу выгоднее указывать меньшую сумму, поскольку он преследует цели уменьшить налоги от продажи. Зачастую предлагается вариант с двумя расписками, в первой указывается низкая цена по договору, во второй остаточная сумма с разного рода формулировками «за ремонт, встроенную мебель, сантехнику». Такие расписки не являются стопроцентной гарантией защиты прав приобретателя. В данном случае рекомендуется указывать полную сумму в договоре.
