Как купить долю в квартире в ипотеку?

Владеть можно не только всем домом или квартирой, но и комнатой или долей в ней. Часть жилплощади продается на рынке и имеет достаточно высокий спрос. Покупателей интересует вопрос, как банки относятся к кредитованию приобретения части жилья, и можно ли купить долю в квартире в ипотеку. Чтобы картина прояснилась, разберем ситуацию по пунктам.

Что такое доля в квартире

По Гражданскому кодексу, человек может владеть не только целым домом, квартирой или другой недвижимостью, но и частью этого имущества. Иногда дольщики живут в одном доме, но нередко случается, что люди хотят разъехаться и продают свою часть имущества. Купить такую недвижимость рекомендуется только при наличии всех документов и права собственности продавца. Кроме этого, доля должна иметь четкие границы, быть оформлена раздельным актом. Продавать долю в доме без согласия других собственников (дольщиков) нельзя по закону.

Внимание! Покупатели первой очереди – это проживающие в квартире граждане, которые прошли приватизацию, и владельцы других долей жилья.

Совладельцами становятся в различных жизненных ситуациях, но самые распространенные это:

1. Вступление в наследство без завещания наследниками, например, первой очереди. В этом случае дети, супруг и родители получают равные части всего имущества покойного. Доли определяются в квадратных метрах площади. Чтобы выделенная часть имела четкие очертания и границы, приглашают кадастрового инженера, землемера (для домовладения), оценщика и каждому выделяют конкретную часть квартиры. Данные заносятся в ЕГРП. С этого момента дольщик может продать свою долю в доме.
2. При разводе, после решения суда, квартиру оценивают и бывшие супруги решают жилищный вопрос. Один их них может выкупить у другого долю в доме и стать полноправным собственником всего жилья. Если есть дети, то их интересы обязательно учитываются.
3. Доля в квартире, которая приобретена, с использованием материнского капитала, не может быть продана без согласия органов опеки и попечительства.

Важно! Продать долю в имуществе, без согласия других дольщиков и совладельцев, противозаконно. Если вы купите такую комнату, вполне возможно, что суд сочтет сделку купли-продажи ничтожной или незаконной.

Если вы решили купить жилую недвижимость, то перед тем как пойти в банк за кредитом, проверьте наличие всех необходимых документов на комнату или долю. Не каждый банк выдает ипотеку под залог комнаты. А принимать залоговым имуществом долю в квартире рискнут единицы их множества финансово-кредитных организаций.

Вид собственности	Необходимо	Позиция банков по отношению к кредитованию
Все жилье, домовладение	Иметь: договор купли-продажи; документы на дом; выписку из ЕГРП на залоговое имущество	Ипотека выдается под залог покупаемого (квартира первичного рынка) или другого жилья (покупка на вторичном рынке)
Обособленная комната с отдельным входом (ограничена стенами, дверью)	Предоставить:   План квартиры, техпаспорт, свидетельство о праве собственности, оценочный альбом, выписка из ЕГРП с четкими указанием площади, границ и очертаний	В зависимости от стоимости используется ипотека, потребительский кредит под залог движимого и недвижимого имущества.   После проверки квартиры и состояния дома, рассматривается насколько отдельная (обособленная) комната, не проходит ли выход через долю другого собственника
Доля в квартире, с неограниченными границами (есть доля в доме, но непонятно где конкретно)   Доля в жилье, с неустановленными границами	Оформить раздельный акт: Обычно такие не обособленные доли имеют наследники, члены семьи. На основании свидетельства о праве собственности, другого документа, подтверждающего право владения установите границы вашего имущества	Обязательно предоставить заключение кадастровой палаты, провести замеры, раздел имущества и вступить в право собственности конкретной части квартиры, которая соответствует
Койко-место с местами общего пользования	Кредиты не выдаются
Последняя доля в квартире	Подготовьте все документы на вашу собственность	Кредит выдается на необходимую для покупки сумму, но в залоге будет вся квартира

Самое главное – все документы должны быть в полном порядке и соответствовать нормам закона.

Обязательно лично поговорите с совладельцами, дольщиками и получите от них письменное согласие на продажу доли в недвижимости и отсутствие имущественных претензий. Это нужно для того, чтобы после совершения сделки, когда вы передадите деньги, и оформите на себя право собственности, никто из дольщиков не мог подать в суд какие-либо иски.

Проверьте, чтобы на покупаемой вами жилплощади не было зарегистрировано никого, особенно лиц, прошедших приватизацию. Если такие будут, они смогут жить вместе с вами до конца своих дней.

Чаще всего, дольщики хотят продать и свои доли в жилье. Если вы владеете почти всей квартирой, за исключением, например, одной комнаты или доли, то покупка “последней доли” в ипотеку, расценивается банком как приобретение всей квартиры. Вам выдадут кредит по размеру стоимости последней доли, а в залог вы оставите всю квартиру.

Особенности требований банков при ипотеке доли в квартире

Первое, что вы должны твердо знать – банки даже не рассмотрят вашу заявку, если доля в доме не обособлена. Это значит, что вы должны определить, какую конкретно часть квартиры или комнату оформляете на себя. Если появитесь в банке со Свидетельством о праве наследования, вступления в наследство какой-либо площади в недвижимости, то это не будет поводом выдать вам ипотеку. Итак, что требуют банки:

• выписку из ЕГРП продавца;
• технический паспорт квартиры;
• план дома и земельного участка, на котором он расположен, с выделенной долей;
• отдельный въезд иди вход, если существующий располагается на территории другого собственника;
• оценочный альбом.

Кроме этого дом, в котором находятся квартира и комната, должны отвечать некоторым требованиям:

• у многоквартирного дома должен быть полноправный владелец (юридическое, физическое лицо);
• не находиться в аварийном состоянии;
• не быть старше 1994 года;
• все перекрытия и несущие покрытия должны быть из бетона, камня, кирпича;
• санузлы, канализация, водопровод и другие коммуникации должны соответствовать пожарным и санитарным нормам;
• санузел должен быть раздельным;
• местоположение здания имеет также большое значение.

Для банков важна ликвидность жилья, чтобы, в случае просрочек или нарушении ипотечного договора, ее можно было бы продать.

Важно! Если стоимость доли в квартире или доме несущественная, банки предлагают взять не ипотеку, а любой другой кредит под залог недвижимости, автотранспорта или без залога.

Банки, которые выдают ипотеку на долю в квартире

Больше всего отказов в ипотеке приходится да сектор кредитования долей и комнат. Банки не любят связываться с теми жилыми объектами, где несколько владельцев и одно целое разделено на несколько неполноценных жилых объектов.

Взять кредит быстро и без проблем можно только в случае, когда выкупаете ипотекой последнюю долю в квартире. Для банка это означает, что только вы становитесь собственником имущества, которое станет ликвидным залогом. Согласитесь, что продать комнату или часть помещений в квартире, где имущественные права имеет несколько человек, намного сложнее, чем всю квартиру, принадлежащую одному.

Особенность продажи квартиры наследниками в том, что банк предпочтет, чтобы все родственники, имеющие имущественные права были согласны в купле-продаже. А еще лучше, чтобы все доли в этой квартире приобрел один покупатель.

Если доля принадлежит несовершеннолетнему, при оформлении ипотеки банк потребует подтверждение органов ОиП о том, что права ребенка не нарушаются. Выделить ребенку до выплаты ипотеки доли в квартире обязательно, если намереваетесь использовать материнский капитал. Когда семья решает продать такую квартиру можно с согласия ОиП, чтобы интересы несовершеннолетних были защищены.

Оформляя ипотеку, на покупку доли или комнаты у родственников, помните, что любые подозрения на обман и махинации с вашей стороны, приведут к отказу в кредите.

Ипотека – это долгосрочный кредит, поэтому если стоимость комнаты не превышает 500 тыс. руб., банки предлагают взять кредит на любые нужды под залог недвижимости или потребительский кредит. В таблице перечислены банки и условия ипотечного кредитования покупки жилья, в том числе и доли, комнаты:

В какие банки обращаться	Вид жилой недвижимости, на которую можно получить ипотечный кредит	Процентная ставка, Другие условия
Сбербанк	Последняя доля или комната в квартире, доме; последняя доля на участке земли, или доля с отдельным въездом	От 6% (Семейная ипотека) до 20%
Газпромбанк	Последняя доля	От 9,5%
Транскапиталбанк	Любая	От 9,8% Можете привлечь 4 созаемщиков
Россельхозбанк	Охотнее выдает кредит на покупку долей земельного участка или частного домовладения. Доли и комнаты в квартире рассматриваются индивидуально
ВТБ 24	На последнюю долю; на комнату в квартире престижного района; часть домовладения с отдельным въездом	От 10,9%
АИЖК	Заявки рассматриваются достаточно строго	На стандартных государственных условиях
Открытие	“Свободные метры” любой вид жилой недвижимости	От 13,25%
Глобэкс	Любая доля	От 13,1%
Челиндбанк	Все виды	13,75% Вид платежа выбираете сами
Форштадт	Есть две выгодные программы, из которых можно выбирать по виду недвижимости	11,25% По одному документу – от 12,5%

Большей частью выгодные условия и больший процент положительного ответа можно ожидать от коммерческих банков.

Главное условие – внимательно читайте договор, чтобы не расстаться с деньгами и комнатой после первой просрочки.

Перечисленные банки не единственные, где можно взять ипотеку на приобретение доли в квартире или комнаты. Например, есть небольшие города, откуда массово уезжают люди из-за нехватки рабочих мест, такие как Нефтекумск Ставропольского края. Комнаты в опустевших общежитиях там можно приобрести в ипотеку даже в тех банках, которые в других регионах не кредитуют покупателей доли в жилой недвижимости. Только выдача кредита происходит после проверки состояния жилья специальной выездной комиссией. В эту же категорию можно отнести и населенные пункты, в которых одиноких жителей больше, чем семейных, много студентов, вахтовых рабочих.

Ипотеку не всегда выгодно оформлять, особенно, если:

• стоимость покупки менее 400 тыс. руб.;
• нет собственных накоплений и возможности внести 20% как первоначальный взнос;
• многоквартирный дом не соответствует требованиям банка;
• нет возможности нести траты по оценке недвижимости;
• можно взять другой кредит под более низкий процент или короткий срок;
• невозможно предоставить справку о доходах;
• есть машина, дорогой мотоцикл, которые могут стать залогом;
• возраст не позволяет оформлять ипотеку;
• есть планы на продажу комнаты, доли, поэтому не хотите оставлять ее в залог.

Причин может быть больше, но главный критерий выбора – ваша выгода. Обычно специалисты в банке сами предлагают альтернативные кредиты, которые клиенту подойдут больше других.

Вопросы и ответы

[vc_row][vc_column][vc_toggle title=”Почему не одобряют ипотеку на долю в квартире?”]

В законе предусмотрено, что любая недвижимость, которая продается и покупается должна иметь четкие границы территории. Если вы берете ипотеку, то закон будет соблюдаться более тщательно, чем при сделках с наличностью один на один с продавцом. Чтобы стать собственником объекта, нужно чтобы юридически этот предмет или вещь имели конкретные очертания. Право собственности оформляется в Росреестре. На кадастровой карте будут отмечены все границы по периметру территории. В 2018 году даже земля, которая имеет хозяев, но не имеет границ, переходит во владение муниципалитета (государства).

[/vc_toggle][vc_toggle title=”Как сделать, чтобы ипотеку на долю или комнату одобрили?”]

Покупайте через крупные риэлторские компании и строительные компании. Эти организации тесно сотрудничают с банками, поэтому одобрение получают намного чаще. К тому же вы сможете быть уверены в юридической чистоте документов на недвижимость.

[/vc_toggle][vc_toggle title=”Мы развелись с мужем. Я осталась в квартире с сыном 14 лет. Суд разделил квартиру на 3 равные части. Я хочу взять ипотеку, чтобы выкупить долю мужа. Могут мне отказать в банке?”]

Желательно, чтобы после развода прошло хотя бы полгода, и ваш доход позволял погашать кредит. Редко когда банки одобряют ипотеку сразу после развода, но все зависит от конкретной ситуации.

[/vc_toggle][vc_toggle title=”Мы с братом получили в наследство квартиру деда пополам на каждого в равных долях. Нашли покупателя, который купит всю квартиру. Как все оформить?”]

Вступите в наследование, каждый оформите право собственности на определенную часть квартиры, возьмите выписки из ЕГРП. Это вы сможете сделать через полгода после смерти наследодателя. Для вашего покупателя взять ипотеку не составит труда, потому что он покупает всю квартиру. Но договор купли-продажи с каждым из вас он будет оформлять отдельно. Совсем не обязательно, чтобы стоимость долей была одинаковой. Рекомендуется на договорах даты заключения ставить разные. Это нужно не для участников сделки, а для оформления ипотеки. Скорее всего, вы все трое должны будете, по требованию специалистов, отправиться в банк в течение времени, пока будет оформляться сделка, для подтверждения добровольной продажи квартиры.

[/vc_toggle][vc_toggle title=”Хочу купить комнату в квартире по ипотеке, но менеджер в банке посоветовал мне взять потребительский кредит. В чем подвох?”]

Подвоха нет. Вам предложили более простой вариант. Скорее всего, сумма займа небольшая, а ваш доход позволяет погасить его намного раньше, чем через 30 лет. Взяв кредит под любые цели, не нужно будет тратиться на оценку жилья, если вам это не нужно, проверять и утверждать планировку и изменения в ней, оставлять в залог имущество. Проценты могут быть немного выше, но срок кредитования сократится до 3 – 10 лет, по вашему усмотрению. Кроме этого вы сразу оформите жилье на себя и сможете продавать, дарить и распоряжаться недвижимостью на свое усмотрение.

[/vc_toggle][/vc_column][/vc_row]