Квартира может находится в индивидуальной или долевой собственности. Это отражается на сложности проведения сделки купли-продажи и порождает определенные риски для покупателя. В частности, покупая по долям всю квартиру целиком могут возникнуть дополнительные расходы по нотариальному удостоверению договоров и уплате пошлины за регистрацию сделки.
Чтобы предусмотреть все нюансы следует разобраться с вопросами что же такое долевая собственность и когда она возникает? Как долго такая сделка может проводится? Кто может помешать законному праву владения после оформления права собственности покупателю? Следует ли обращать внимание на взаимоотношения между членом семьи, который отчуждает долю, и остальными родственниками?
Как понимать долевую собственность
В первую очередь, следует разобраться в каких случаях возникает такой вид обладания недвижимостью:
| Раздел супругами совместно нажитого имущества, вне зависимости от статуса брачно-семейных отношений | В выписки ЕГРН прописываются оба собственника с указанием долей, установленных ими самими. Тогда как свидетельство о праве собственности выдавалось каждому отдельно на определенный процент обладания правом |
| Приватизация жилья из муниципального или государственного фонда | В такой сделке обычно участвует не только лицо, с которым был заключен договор найма, но и все родственники проживающие на территории квартиры |
| Вступление в наследство | Распределение происходит не только между родственниками, которые обладают преимущественными правами, но и среди тех, которые указаны в завещании, если оно было составлено |
Из вышеизложенного становится ясно, что отчуждающих долю лиц может быть великое множество. Однако при подписании сделки следует четко осознавать, что несмотря на указание во вновь выданной выписки количества квадратных метров, приобретенных по договору, у собственника будет выделено право пользования не только и не столько площадью, сколько правами на использование этой жилплощади.
Конечно, когда речь идет о жилом доме, а не квартире во многоэтажке, то можно рассчитывать на выделение доли в натуре – отдельный вход, въезд, установление приборов учета потребляемых ресурсов и отдельные коммуникации.
Преимущественное право покупки и как оно может быть восстановлено
Статья 250 ГК РФ прямо указывает на тех участников сделки купли-продажи, которые должны быть извещены о сделке по меньшей мере за месяц до подписания договора купли-продажи. Причем собственник обязан раскрыть все существенные условия предстоящей передачи прав.
В законодательстве также есть упоминание на право распоряжения недвижимостью или иным объектом права владения по собственному усмотрению. Однако, это правило ограничивается при возникновении иных проживающих в помещении лиц.
Было составлено Письмо ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3, разъясняющее порядок направления нотариусом извещения иных владельцев о реализации доли в праве на владение квартирой.
В конце 2016 года также была реализована функция на сайте Росреестра о публичном оповещении заинтересованных владельцев прочих долей в объекте недвижимости в открытом доступе (Приказ Минэкономразвития России от 17.11.2016 № 724). Росреестр взял на себя обязанность по извещению в случае наличия у иных владельцев личных кабинетов на сервисе.
Отличие сроков приобретения
Получается, что в отличие от приобретения целой квартиры у потенциального собственника появляется дополнительный месяц ожидания пока не будет получен отказ от приобретения иных владельцев. Если родственники не в ссоре и заинтересованы совместно реализовать квартиру, то никаких нюансов возникнуть не должно. Однако, в практике существуют прецеденты, когда оспариваемое право переходило в течение трех месяцев после оформления сделки к лицам с преимущественной возможностью приобретения. Следует обратить внимание на условия договора. Он является основным камнем преткновения и доказательством уклонения от принципа добросовестности, установленного п. 3 ст. 1 ГК РФ. Не должно возникнуть противоречий по сумме в документе, направляемом на согласование с остальными собственниками.
Внимание! Оспорить сделку могут в течение 3 месяцев после перехода права к новому владельцу.
Документы, которые должны быть подготовлены сторонами
К моменту посещения МФЦ или местного отделения Росреестра должны иметься на руках:
- Предварительный договор купли-продажи части недвижимого имущества и подписанный сторонами первоначальный акт приема-передачи (должен быть нотариально удостоверен).
- Справка об отсутствии прописанных на передаваемой части несовершеннолетних и иных лиц, которые не могут быть выписаны по закону.
- Оригиналы документов на право собственности, в том числе из Бюро технической инвентаризации.
- Паспорта или документы их замещающие при отсутствии паспорта.
- Отказ иных собственников или уведомление об их оповещении, поданное не ранее чем за месяц до подачи заявления на перерегистрацию права.
- Расписка о получении денежных средств или выписка из расчетного счета (если предусмотрено, что в договоре прописан порядок передачи средств в момент подписания).
- Квитанция об уплате госпошлины за проведение регистрационных действий.
Важно! Основной договор будет составлен на месте сотрудником МФЦ или Росреестра.
Вопросы и ответы
[vc_row][vc_column][vc_toggle title=”Может ли один из владельцев после выдачи отказа передумать? И как это может быть подтверждено документально?”]
Конечно, передумать он может. Однако при наличии письменно оформленного отказа беспокоится не о чем. Особенность сделки заключается в том, что суд не учитывает мнение иных собственников после того, как ими был пропущен срок для дачи положительного ответа или вовсе подписания бумаги об отказе от притязаний на квартиру.
[/vc_toggle][vc_toggle title=”Как купить квартиру у нескольких собственников?”]
Выше описан общий алгоритм. Однако если оба собственника продают свои доли, то всё оформляется в двух экземплярах. А владельцы дают письменный отказ друг другу, не дожидаясь нормативного срока. Ранее новый владелец вынужден был получать два свидетельства. Сейчас в выписке из ЕГРН указывается один собственник на обе доли.
[/vc_toggle][/vc_column][/vc_row]
