Что можно сделать с квартирой в ипотеке в рамках закона?

Приобретая квартиру, как на первичном, так и вторичном рынке, покупатель практически сразу же становится ее собственником, пройдя процедуру регистрации прав владения в Росреестре. Однако ввиду того, что средства для приобретения жилья перечисляет банк, на указанное помещение изначально накладывается обременение, которое препятствует, либо же ограничивает осуществление некоторых операций с домовладением.

Что такое залог квартиры

Право владения на ипотечную квартиру собственник приобретает практически сразу же после прохождения государственной регистрации. То есть в рамках ст.209 ГК РФ жилой площадь можно пользоваться и распоряжаться. Однако в виду того, что ипотечная квартира с момента передачи денег на ее покупку переходит в залог банка, с целью обеспечения возврата затраченных средств, распоряжаться жилой площадью новый владелец в полной мере не может.

Так во исполнение норм ст.37 ФЗ №102 любое юридически значимое действие с залоговой квартирой подразумевает получение согласия банка практически на все действия, от дарения и завещания жилья, до перепланировки либо же обмена квартирных метров между близкими родственниками.

Какие операции с ипотечной квартирой возможно осуществлять

По сути, распорядиться квартирой можно несколькими способами, но с учетом некоторых обстоятельств. В частности:

• подарить;
• завещать;
• обменять;
• передать другому супругу в качестве совместно нажитого имущества;
• продать.

При этом следует учесть, была ли приобретена жилая площадь в период брака либо же до него, учитывая, что тот же ипотечный кредит, несмотря на заключение договора только на одно лицо, гаситься обоими супругами, следовательно, и делить ее в качестве совместной собственности предстоит между мужем и женой.

Можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру

Основой ипотечного кредитования является договор, который содержит ряд условий не только по возврату внесенных банком средств, но и возможности распоряжения квартирой. То есть, если банк с учетом норм той же ст.37 ФЗ №102 изначально даст разрешение на включение в соглашение условия о возможном дарении квартиры, собственник может инициировать составление дарственной, но с учетом некоторых обстоятельств, в частности:

• согласия банка;
• платежеспособности нового клиента;
• срока, который остался до окончательного погашения ипотеки;
• материального положения дарителя.

Таким образом, в случае, если основная часть кредита уплачена и заемщик в виду той же болезни не может более погашать взятые на себя обязательства, а даритель имеет стабильное материальное положение, согласие от банка будет получено.

Можно ли завещать ипотечную квартиру

Особенностью завещания является тот факт, что гражданин в рамках ст.1120 ГК РФ, вправе распоряжаться любым имуществом даже принадлежащим ему как в настоящий момент, так и в будущем, не говоря уже об ипотечной квартире, которая хоть и под обременением, но является его собственностью. При этом наследодатель в завещании может указать, что наследованию подлежит все имущество, которое будет принадлежать ему на момент смерти, таким образом и включив квартиру в общую наследственную массу.

Также следует учесть и еще одну особенность наследственных вопросов, а именно так называемую вдовью долю и право отказа от своей части в пользу иных лиц. То есть на начальном этапе раздела имущества, оно будет поделено на совместно нажитое в браке и личное. Затем из брачной части будет выделена половина, которая и достанется вдове, а вот оставшиеся 50% разделят между собой остальные наследники, даже если речь пойдет об одной и той же квартире в залоге.

При этом стоит принять в расчет и тот факт, что силу ст.1175 ГК РФ долги наследуются наравне с имуществом даже ипотечные, поэтому если тот же сын получит квартиру в качестве наследника первой очереди, оставшуюся часть ипотеки придется выплачивать уже ему. Однако, если он откажется от своей части в пользу своей сестры в рамках ст.1158 ГК РФ, квартира, как собственно и обязательства по погашению ипотечного кредита, перейдут уже к ней.

Можно ли обменять ипотечную квартиру

Согласно нормы, определенной ст.37 ФЗ №102 ипотечную квартиру можно обменять, если таковое условие изначально прописано в кредитном договоре. При этом следует понимать, что процедура обмена двух жилых помещений достаточно долгая и обременительная и ее можно провести несколькими способами. В частности:

• продажи прежней квартиры и покупки новой;
• заключения договора мены с последующим переоформлением кредитного договора уже в отношении нового жилья как предмета залога.

Также следует учесть, что банк в обязательном порядке изучит всю подноготную по жилью, которое предполагается приобрести взамен, и учтет возможность возникновения рисков при его залоге. А так как обременять себя дополнительными рисками банк не спешит, произвести обмен двух квартир будет достаточно сложно, если процесс обмена не увенчается для кредитного учреждения новыми финансовыми выгодами.

Можно ли включить ипотечную квартиру в брачное соглашение

В отличии от соглашения о разделе совместно нажитого имущества при расторжении брака брачный договор может быть заключен в любой период семейных отношений и даже до них. При этом пара может оговорить порядок владения и перехода прав собственности не только на имеющееся в наличии имущество, но и на недвижимость, которая будет приобретена в будущем.

Таким образом, брачный договор может содержать в себе условие об оформлении ипотечного кредита на мужа, а вот последующий переход права собственности уже на жену, но только при наличии согласия банка, если договор оформляется в период, как брака, так и оформления ипотеки.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Заключение ипотечного кредита, несмотря на все его сложности и долгосрочное действие, не отменяет прав владельцев квартиры на ее продажу, но при соблюдении некоторых условий. В частности:

• изначального включения в кредитный договор условия о возможной продаже жилья третьим лицам;
• согласия банка на указанную процедуру;
• стабильного финансового положения нового владельца.

При этом саму продажу жилого помещения можно осуществить двумя способами:

• представить нового покупателя банку;
• предоставить возможность кредитному учреждению выкупить квартиру самим с перечислением на счет заемщика средств, которые были им, выплачены прежде.

Как можно распоряжаться ипотечной квартирой

Несмотря на безусловное право владельца распоряжаться собственным жильем некоторые аспекты право владения, по требованию залогодержателя, ипотечной квартиры все же вводятся, причем без основательно. Так в Приказе ФМС №288 содержится исчерпывающий перечень данных, который необходимо предоставить при прописке того или иного лица.

В частности, среди указанных документов значится согласие владельца квартиры, а вот разрешение от кредитора в списке не предусмотрено, следовательно, банк не имеет права устанавливать в договоре условие, которое противоречит либо же ограничивает права граждан в сравнении с действующими актами федерального значения.

Также достаточно актуальным является вопрос перепланировки квартиры в ипотеке. Ведь многие собственники после покупки жилья затевают ремонт с целью оптимизировать квартиру под собственные потребности, забывая о том, что для установки той же перегородки либо переноса дверей требуется не только согласие органов местного самоуправления и специальной жилищной комиссии, но банка, учитывая, что после проведенной реконструкции цена квартиры может и измениться.