Расторжение договора долевого участия

Финансировать строительство своей квартиры в многоэтажном доме, согласны многие жители России. Заключив договор долевого участия (ДДУ), будущие владельцы новой квартиры, вносят необходимые суммы на стройку. Но бывают ситуации, когда застройщик не исполняет свои обязательства. Расторгнуть ДДУ может как сам застройщик, так и дольщики. Какая из сторон, в каких случаях может провести расторжение договора? В чем сложности, и какие шаги предпринять, чтобы сохранить за собой права, предусмотренные законодательством? Об этом прочтите в данной статье.

В чем суть расторжения ДДУ по закону

Застройщик вкладывает миллионы на строительство многоэтажного дома. Достаточно часто, необходима сумма обеспечивается банковским кредитом. Чтобы облегчить и ускорить строительство привлекаются деньги дольщиков. Люди, которые готовые вносить плату за свою квартиру в течение всего времени, пока идет стройка, рискуют остаться без средств и без недвижимости. В 2017 году Думой все чаще поднимается вопрос о запрете долевого участия. Этому способствует увеличение количества обанкротившихся строительных компаний. Окончательный законопроект еще не сформирован, но гражданам России настоятельно рекомендуется:

1. Тщательно проверять компанию-застройщика и его права на строительство, аренду земли и финансовое положение. Желательно, чтобы вы подписывали договора с проверенными временем компаниями с солидным финансовым обеспечением.
2. При возникновении каких-либо вопросов по заключению, а тем более расторжению ДДУ обращаться к юристам, специализирующимся в строительно-договорной сфере. Этов важно, т.к., после всех проверок, если суд вынесет вердикт не в вашу пользу, то повторно дело рассматриваться не будет.
3. В законодательстве РФ при расторжении ДДУ используются основания по ГК РФ (гл. 27, 42), ФЗ «О защите прав потребителей», ФЗ «Об ипотеке», ФЗ «Об участии в долевом строительстве», другие акты и законы. Знать, как взаимодействуют все пункты разных законов друг с другом, человеку без юридического образования, не обязательно. Но в суде нужны квалифицированные действия.

Важно! С 1 июля 2017 года деньги, которые дольщики передают застройщику, блокируются на специальном счете (эскроу-счет). Только по завершении строительства средства переходят застройщику.

Эта мера направлена обезопасить дольщиков в случае банкротства застройщика или несдачи объекта в срок.

В каких случаях расторжение договора долевого участия проходит по инициативе застройщика

На 2017 – 2018 год существует несколько видов прекращения ДДУ:

• по инициативе застройщика;
• по инициативе дольщика;
• по обоюдному соглашению;
• через суд.

Застройщик имеет право расторгнуть договор с дольщиком, если он:

• просрочил выплату стоимости квартиры больше, чем на 2 месяца. Это касается как ежемесячных платежей, так и единоразового взноса;
• в течение 1 года больше 3 раз нарушил график платежей.

Как происходит расторжение

Застройщик отправляет уведомление дольщику. Если письмо приходит обратно или адресат не реагирует на него, то в течение месяца договор будет расторгнут.

После этого застройщик в Росреестре регистрирует расторжение.

В течение 10 дней после официального расторжения, дольщик сам должен забрать у застройщика внесенные деньги. Если он не появился, то деньги переводятся в ячейку у нотариуса, который находится недалеко от застройщика. На это выделено еще 2 дня.

Когда дольщик имеет право расторгнуть ДДУ

В статье 9 ФЗ «О долевом строительстве» указано, что дольщик имеет право расторгнуть ДДУ если застройщик:

1. Не сдал объект в оговоренный срок или в течение 2 месяцев после этого;
2. нарушил обязанности по качеству строительного объекта, которые привели к непригодности эксплуатации. Например, дом дал неравномерную осадку. Застройщик должен за свой счет устранить недостатки.
3. Достроил дополнительные площади в ходе строительства, о чем не сказано в договоре. Например, на месте будущей детской площадки построил торговый павильон.
4. Значительно нарушил качество строительства (использовал не те материалы, технологию и т. п.).
5. Нарушил свои обязанности по закону.

Дольщик может расторгнуть договор и по личным причинам (передумал, например). Расторжение может произойти в двух случаях:

1. • акт передачи квартиры не подписан. Эта ситуация регулируется на основании ДДУ;
   • акт подписан, дольщик получил квартиру в собственность, то расторжение пройдет на основании договора купли-продажи.

Расторжение по ДДУ можно провести:

• в досудебном порядке;
• через суд.

В досудебном порядке расторгнуть ДДУ легко. Достаточно послать Уведомление застройщику заказным письмом или курьером. С момента отправки письма договор долевого участия считается расторгнутым. Но проблема заключается в другом. В Росреестре отказывают в снятии с регистрации. Отказ связан с тем, что не прошло время за которое застройщик обязался достроить здание.

Если вопрос касается качеств постройки, то судебное разбирательство однозначно выгодно дольщику.

Если после заселения, оформления права собственности, дольщик обнаружит брак, то должен послать уведомление застройщику или управляющей компании с указанием недостатков. Если после 3 – 4 просьб устранить недостатки (например мокнет стена, появляется плесень), ситуация не изменится, то это основание обратиться в суд.

Образец бланка не является официально обязательным.

Регистрация в Росреестре расторжения ДДУ

Если расторжение проходит по обоюдному согласию, то взимается госпошлина – 350 руб.

Если в одностороннем порядке или по решению суда, то бесплатно.

Для этого нужно предоставить документы:

• паспорт дольщика;
• ИНН застройщика;
• соглашение о расторжении, копия решения суда (если есть);
• копия уведомления и доказательство, что оно было послано и принято (поэтому шлют заказное письмо или отправляют курьерской службой);
• согласие супруги дольщика (письменное, заверенное);
• доверенность (если дело ведет третье лицо или юрист).

Законодательство оставляет право требовать и другие документы на усмотрение регистрирующей организации.

Особенности расторжения ДДУ по инициативе дольщика, взявшего ипотеку

Люди берут ипотеку и надеются, что к моменту окончания строительства погасят кредит и въедут в новую квартиру без долгов. Но строительство многоквартирного дома может остановиться, приостановиться, застройщик может обанкротиться Кроме этого, сами дольщики могут найти более выгодный вариант. Естественно, каждая семья хочет вернуть свои деньги.

Помните! Если вы оформили ипотечный кредит на приобретение квартиры в строящемся доме, а потом решили расторгнуть договор долевого участия (нашли другую квартиру, более привлекательную), то помните, что от застройщика вы можете потребовать вернуть только ту сумму, которая указана в договоре.

Проценты вы получите с застройщика, только, если ДДУ расторгается по его вине.

Все издержки и расходы на независимых экспертов несет дольщик. Чтобы взыскать сумму и проценты, нужно в суде доказать, что застройщик не выполнил условия и обязательства по договору, по закону. Если суд, на основании заключения экспертов, решит, что застройщик не исполнил свои обязательства, то он будет компенсировать дольщику все расходы, связанные с экспертизой.

Если вы решили начать тяжбу, то обратитесь к юристу. Только он сможет помочь вам определить, сможете ли вы выиграть дело и как организовать сбор доказательств.

В ином случае, вам придется самостоятельно выплачивать проценты по ипотеке. Оформление ипотечного кредита в банке происходит на основании договора с банком.

Судебная практика

Чаще всего дольщики обращаются в суд по двум причинам:

• застройщик не сдал в срок здание;
• объект не соответствует качеству, которое указано в ДДУ.

Анализ судебных разрешений по спорам между дольщиками и застройщиками привел Верховный суд к определенным выводам, которые влияют на уточнение формулировок в законодательстве. Например:

• 1. Если застройщик уведомил дольщиков об изменении сроков сдачи объекта, то это не влияет на условия договора. Чтобы сделать изменения законными нужно заключать новые договоры с указанием измененного срока.
  2. Если дольщик не вносит вовремя плату, то застройщик имеет право действовать только на основании п. 4 ст. 450 ГК РФ.
  3. Основной документ, регулирующий отношения двух сторон в долевом строительстве – это ФЗ № 214 «О долевом строительстве».
  4. Если застройщик не удовлетворит требование дольщика по совершению своих обязательств (по ФЗ «Защита прав потребителя»), то должен будет заплатить неустойку.
  5. Неустойка может быть снижена, только если застройщик принесет в суд доказательство того, что сумма несоразмерна. Суд действует в это случае по ст 333 ГК РФ.
  6. Если до того, как дело попало в суд, дольщик обращался к застройщику с просьбой устранить недостатки, но не получил удовлетворения, то суд назначает застройщику штраф 50% от неустойки.
  7. При ипотечном кредитовании, когда строящаяся квартира фактически в залоге у банка, эти 50% переходят кредитору. Банк имеет право требовать с застройщика эту сумму.

Совет! Все приведенные основания, законодательные материалы тесно связаны друг с другом. Поэтому самому разобраться в тонкостях сложно. Обязательно проконсультируйтесь с юристом.

Сложность отношений между организацией застройщиком и человеком, который вкладывается в строительство своей квартиры (дольщиком) намного сложнее, чем покупка сданного в эксплуатацию жилья. Во втором случае, практически всегда точно определен собственник и уже известны все расходы на здание. Недочеты устранены, коммуникации работают.

В первом случае, вы не можете знать, кто еще может в одночасье стать новым владельцем постройки, каково финансовое состояние организации, кто финансирует стройку, на каком основании арендована земля. Кроме перечисленных, существуют и другие риски, которые могут привести к банкротству. Поэтому так важно заручиться поддержкой юристов.

Правовые документы по теме

• ГК РФ (гл. 2, 42, ст. 9, 15) http://docs.cntd.ru/document/9027690/
• ГК РФ, гл. 23 http://kodeks.systecs.ru/gk_rf/gk_glava23/
• Статья 222 ГК РФ может рассматриваться, если застройщик незаконно возводит постройки на территории, прилегающей к заявленному зданию, чем нарушает договорные права дольщиков;
• Статья 556 ГК РФ «Договор купли-продажи: Передача недвижимости» может быть использована, если дольщик хочет расторгнуть ДДУ после подписания акта приема квартиры.
• ФЗ «О защите прав потребителей» http://docs.cntd.ru/document/9005388/;
• ФЗ «Об ипотеке» http://docs.cntd.ru/document/901712928/
• ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве» http://docs.cntd.ru/document/901919587
• Арбитражный процессуальный кодекс АПК РФ, гл 28 «рассмотрение дел о несостоятельности (банкротстве)» http://kodeks.systecs.ru/apk_rf/apk_glava28/