Став обладателем новой квартиры, каждый хочет что-то в ней изменить. Переломать стены и делать все по-своему – первое желание нового владельца жилья. Перепланировкой занимаются практически все. Особых проблем это не создает, если переделки делать в рамках разрешенных законом. Можно ли сделать капитальный ремонт с перепланировкой в квартире, которая под залогом ипотечного кредита? Подробно о нюансах переделок в заложенной квартире узнаете из этой статьи.
- Перепланировка ипотечной квартиры по закону и договору
- Что можно и нельзя перестроить при капитальном ремонте квартир
- Квартиры свободной планировки
- Условия банков по перепланировке квартир, находящихся в ипотеке
- Как получить разрешение на перепланировку квартиры в ипотеке. Пошаговая инструкция
- Несогласованный капремонт и перепланировка ипотечной квартиры – какие последствия могут быть
- Вопросы и ответы
Перепланировка ипотечной квартиры по закону и договору
По закону квартира, которая находится в залоге (ипотечном или любом другом) должна оставаться в том виде, как при оценке. Все, что владелец хочет в ней изменить, должно быть согласовано с залогодержателем (банком, например). Изменения в квартире не должны снизить стоимость жилья. Поэтому разрешение нужно брать сначала у банка, а потом согласовать проект с БТИ. Не имеет значения какую недвижимость вы заложили под кредит. Изменения по желанию можно вносить только в тот дом, которые не находится под залогом.
Все запреты и действия с заложенным имуществом описываются в договоре займа. Этот документ – основа для принятия решения по реконструкции, перепланировке и капитальному ремонту залога. Если банк сразу установил пункт, по которому вы не имеете права менять что-либо в квартире (разрешен только косметический ремонт), то вам следует придерживаться правил. Регулируются отношения по ипотечной недвижимости ФЗ «Об ипотеке» http://docs.cntd.ru/document/901712928.
Что можно и нельзя перестроить при капитальном ремонте квартир
Многоквартирные дома строятся строго по плану, который разрабатывается так, чтобы была обеспечена безопасность жильцов. На генеральном плане дома черными линиями отмечают те стены, которые можно ломать и переносить. Красными принято отмечать несущие стены и зоны, которые трогать нельзя. Их снос, переделка, и другие строительные манипуляции могут привести к появлению трещин, завалов и разрушению всего этажа или здания.
Если вы решили заняться переделкой в квартире, вам нужно знать важное отличие между перепланировкой и переоборудование (переустройство).
Переоборудование – изменение местоположения коммуникаций (канализационных, водопроводных труб, газоснабжения, газовых отопительных котлов). Теплые полы в лоджии или на балконе тоже относятся к переустройству квартиры. В целях безопасности жильцов все водо- и канализационные коммуникации должны находиться друг под другом. Запрещается переустанавливать ванну в своей квартире, например, в зону, где у соседей сверху или снизу находится спальня или жилая комната. Переустановка газовой плиты тоже запрещена. Кроме этого, кухня с газовой плитой должна иметь плотно закрывающуюся дверь, чтобы при утечке газа жильцы не пострадали. Поэтому строго запрещается совмещать жилую комнату с кухней. Исключение – квартиры, где пользуются электрическими плитами.
Перепланировка – это переделки межкомнатных стен, добавление этажа в высоких квартирах, манипуляции со встроенными шкафами, дверными проемами, другие строительные работы, которые меняют прежний план квартиры. Запрещено соединять санузел с жилой комнатой или кухней, ломать несущие стены.
Переделки в квартире военной ипотеки. Военная ипотека отличается тем, что согласование проходит не только с банком, но и с ФГКУ Росвоенипотека. Процент отказов здесь выше, чем на гражданке. Требования и проверки проводятся более досконально. Причины проведения перепланировок должны быть обоснованными. Если банк даст согласие сразу, то квартирное управление будет принимать решение долго. При этом учитывается и характер работы срочников и контрактников. Если семья часто переезжает из части в часть, то в таком ремонте будет отказано. Исключение – доказанные существующие неудобства планировки, которые действительно нужно устранить.
Квартиры свободной планировки
Редко, но встречается вариант, когда застройщик продает квартиры без внутренних перегородок. Такое жилье стоит дешево. Но вкладывать в него приходится покупателю. Банки дают разрешение на перепланировку сразу. Для этого вам нужно:
- Взять план коммуникаций квартиры и несущих стен.
- Обязательно! Сравнить с реальным расположением труб, электрических щитков и газовых подводок.
- Обратиться в БТИ и сразу составить план реконструкции.
- С документами из БТИ отправляйтесь в банк за разрешением.
- После проведения всех работ, оформить квартиру, провести оценку, застраховать.
- Все документы отнести в банк.
Условия банков по перепланировке квартир, находящихся в ипотеке
Крайне редко банки не дают разрешение на перепланировку. Обычно банки в разрешениях ссылаются на ст. 25 – 29 ЖК РФ «Переустройство и перепланировка жилого помещения» http://ojkrf.ru/gl4. Справка банка оформляется в свободной форме. Один и тот же банк может написать такое разрешение разными словами. Например:
- разрешить перепланировку, с согласия БТИ;
- в течение 6 месяцев со дня выдачи разрешения, предоставить отчет по капитальному ремонту;
- разрешить перепланировку в соответствии с законодательством и с соблюдением нормам безопасности.
Вариантов может быть множество, но суть одна – все действия должны одобрить в бюро тех. инвентаризации.
Сбербанк, например, выдает разрешение после устных расспросов о планах заемщика. Форма в Москве выглядит на фото внизу.
ВТБ 24. В этом банке условия практически не отличаются от общепринятых в банках России. Вам могут дать разрешение примерно такого вида:
Чтобы залогодатель действительно сделал перепланировку по закону и получил разрешение БТИ, банки требуют предоставления разрешительных подтверждающих документов. Иногда требуется и оценка квартиры после капремонта. Если переделки повлияют на стоимость (квартира станет дешевле, чем до перепланировки), то вас могут принудить вернуть залоговое жилье в прежний вид.
Как получить разрешение на перепланировку квартиры в ипотеке. Пошаговая инструкция
С чего начать оформление перепланировки квартиры в ипотеке? Вам нужно подготовить несколько документов:
- паспорт;
- СНИЛС;
- свидетельство на право собственности;
- ипотечный договор с банком;
- оценочное свидетельство;
- страховку на квартиру;
- техпаспорт квартиры с планом. Если вы собираетесь масштабно перепланировать свое жилье, то нужно взять и план здания или трех этажей – вашего, под вами и над вами;
- предварительный план переделок в квартире.
Все эти документы должны быть у вас наготове. Лучше, если папка будет с вами при посещении любой инстанции. Некоторые старательные работники требуют и справку банка о платежах.
- Возьмите разрешение банка. Для этого отнесите туда предварительный план и напишите заявление-просьбу на разрешение проведения работ.
- Если банк даст согласие, то, по его требованию, подготовьте в БТИ официальный план перепланировки и предоставьте банку.
- В бюро тех. инвентаризации возьмите разрешение на перепланировку.
- Если квартира коммунальная, или вы соединяете две квартиры, то согласие соседей необходимо.
- Получите разрешение жилищной инспекции.
- Посетите страховую компанию, где страховали ипотечную квартиру и согласуйте свои действия.
- Зарегистрируйте обновленную квартиру и получите новый техпаспорт.
- Проследите, чтобы данные были внесены в ЕГРП.
- Возьмите выписку из ЕГРП.
- После ремонта переоформите страховку.
- Вызовите оценщика. Если квартира после перепланировки будет стоить дешевле первоначального варианта, вас принудят вернуть все в прежнее состояние.
- Страховку, оценочное свидетельство, выписку из ЕГРП, новый техпаспорт, Кадастровый паспорт отнесите в банк, даже если не требовали. Банки часто подают в суд, о чем заемщик узнает только из повестки.
- Возьмите у сотрудника финансово-кредитной организации справку о том, что вы все документы предоставили, и у банка нет к вам претензий в связи с переделками.
Несогласованный капремонт и перепланировка ипотечной квартиры – какие последствия могут быть
Если вы сделали перепланировку без согласования, то у вас могут быть проблемы с продажей. Покупатели не хотят лишних расходов. А по закону, они обязаны в течение 6 месяцев после покупки вернуть квартиру в прежний вид или узаконить жилье в новом состоянии. То есть, им необходимо будет оплатить в БТИ составление нового плана квартиры, оценку и понести другие, сопутствующие расходы. Цена такой квартиры резко упадет.
Если вы не согласовали перепланировку, и она может повлечь за собой опасность или угрозу жизни, здоровья людей, появлению аварийной ситуации, то через суд квартиру банк может забрать и продать с торгов. При этом, часть денег будет вам возвращена, суд обяжет вас привести квартиру в первоначальный вид. Пункт 5 и 6 ст. 29 ЖК РФ http://ojkrf.ru/gl4.
Незаконная перепланировка, если она не привела к серьезным последствиям, очень часто вообще не регистрируется владельцами в новом виде. Судя по обсуждениям на форумах, самое главное не навредить всему зданию и соседям. Например, если хозяйка квартиры хочет перенести кухню и санузел на место спальни, то это недопустимо по всем законам безопасности. При любой утечке из труб спальня соседей будет залита. В многоквартирных домах строго соблюдается местоположение коммуникаций – все трубы находятся друг под другом. Если вы сделали перепланировку в собственном доме, то банка будет интересовать только ценность квартиры после переделки.
На форумах риэлторы, продавцы и покупатели не видят проблем с продажей перепланированной квартиры, если все документы согласованы и утверждены.
Проблем не может быть до тех пор, пока владелец не решит продать, передать в наследство, в дар свою квартиру. Новым владельцам придется вкладывать большие деньги в узаконивание или приведение в надлежащий вид жилой недвижимости.
Вопросы и ответы
[vc_row][vc_column][vc_toggle title=”Могу я купить квартиру в ипотеке, если хозяин сделал в ней несогласованную с банком перепланировку? Что мне сделать, чтобы в дальнейшем не было проблем?”]
Покупка жилья с неузаконенной перепланировкой возможна, если вы не собираетесь ее продавать. Если перепланировка не соответствует требованиям закона, то проблемы у вас могут начаться в любой момент. Пусть владелец возьмет разрешение в банке и БТИ сам, чтобы потом вам не пришлось нести лишние расходы и решать проблемы из прошлого.
[/vc_toggle][vc_toggle title=”Хочу объединить санузел, а квартира в ипотеке. Мне обязательно уведомлять банк?”]
Разрешение в банке нужно взять обязательно. В соединении ванны и санузла вам не откажут. Но если квартира в ипотеке, то лучше все делать по закону и в соответствии с договором. Не стоит подавать банку повод расторгнуть с вами договор ипотеки.
[/vc_toggle][vc_toggle title=”Моя квартира в новостройке. До получения ее в собственность по ипотеке в ней было межкомнатных стен. Квартира – студия мне не нравится, хочу ее переделать. Нужно ли согласовывать с банком перепланировку? Куда еще обратиться?”]
Напишите просьбу в банк о получении разрешения на капремонт и укажите, что вы хотите сделать. После одобрения, обратитесь в БТИ и согласуйте план межкомнатных перегородок. Проверьте, в техпаспорте квартиры, совпадает ли реальное расположение коммуникаций с теми, которые на плане квартиры. После ремонта оцените квартиру и предайте заключение оценщика в ваш банк.
Когда квартира куплена на собственные деньги, такие сложные, долгие, затратные процедуры из-за перепланировки не проходят. Но заемные средства требуют подотчетности. Под кредит вы заложили недвижимость определенной стоимости, поэтому для кредитора важно, чтобы цена залогового объекта не упала из-за ваших действий с ним.
[/vc_toggle][/vc_column][/vc_row]
