Многие могут удивиться, но застройщики самостоятельно привлекают риэлторов для реализации построенных квартир или привлечения большего количества граждан в процедуру долевого участия. Человек может не догадываться, что общается не с сотрудником компании, а риэлтором, который любезно приглашает его посетить офис, ознакомиться с проектной документацией, приехать на место строительства или даже зайти в продаваемую жилплощадь. Финансовых затрат в таком случае покупатель не несет, компания сама ведет взаиморасчеты с посредником.
Важно! Здесь необходимо знать одну хитрость. Та же компания (возможно заключение договора по оказанию услуг) предлагает за отдельную плату произвести подготовку договора и передачу на регистрацию его в Росреестр. Эти действия не носят незаконного характера, но позволяют погасить премию риэлтора деньгами покупателя.
Безусловно, эти действия человек без труда может совершить самостоятельно в те же сроки и на тех же условиях.
Квартира от застройщика
Пошагово действия при покупке такого вида недвижимости должны выглядеть следующим образом:
- Звонок в отдел продаж или посещение офиса застройщика.
- Ознакомление с разрешительной документацией и планами застройки.
- Выезд на место для оценки стадии готовности квартиры (если планируется участвовать в строительстве) или проверки отделочных работ. Желательно привлекать для такой работы специалистов, поскольку в случае нарушения каких-либо строительных норм – например, неправильная организация воздуховода или вентиляции – можно либо получить скидку от стоимости квартиры или осуществить поиск другой недвижимости.
- Ознакомление с договором купли-продажи или долевого участия и его подписание.
- Передача денежных средств и получение на руки платежного документа.
- Подписание акта приемки-передачи квартиры.
- Направление в орган регистрации комплекта документов с целью получения права собственности.
- Получение ключей.
Важно помнить! Сдача многоквартирного дома в эксплуатацию не может гарантировать, что квартира была отделана без дефектов – правильно ли вставлены окна или входная дверь провисает.
Проблем с самой жилплощадью возникнуть не должно, ведь она не находилась в праве собственности у физического лица. Однако сегодня власти стараются отслеживать “самострой” и получается у них это делать на этапе предчистовой отделки, соответственно при большом процентном соотношении выкупленных квартир. Поэтому при выборе строительной компании следует уделить особое внимание разрешительным документам, экспертизе проекта и подведения инженерных изысканий.
Ипотечная квартира на первичном рынке
Особый статус потенциальной недвижимости связан с передачей ее в залог финансовому учреждению, которое выдает денежные средства под проценты на покупку квартиры. Риэлторы не особо жалуют подобные сделки, поскольку речь идет о предъявлении высоких требований к квартире. Однако крупные агентства недвижимости инвестируют в покупку квартир на стадии долевого участия и потом предлагают жилплощадь к продаже в том числе с привлечением заемных средств.
Сегодня складывается положительная тенденция сотрудничества банков и застройщиков, которая позволяет избежать привлечения в сделке посредника. Поэтому перед тем как производить поиск квартиры, следует обратиться в отделение кредитной организации. Там будет выдан перечень жилищных комплексов, которые проверены банками на предмет законности застройки и соответственно могут быть получены в залог. Кроме того, играет роль одобрение купли-продажи стоимости квартиры или размера выдаваемых денежных средств. Поэтому представляется совершить покупку ипотечной квартиры без привлечения риэлтора поэтапно:
- Обратиться в банк за предварительным одобрением сделки (при условии, что доход указанный при расчете суммы ипотеки будет подтвержден в дальнейшем справкой от работодателя и ИФНС).
- Выбрать квартиру, соответствующую предпочтениям покупателя из перечня доступных;
- Заключить договор купли-продажи и передать первоначальный взнос застройщику с получением платежного документа.
- Обратиться в банк для заключения ипотечного договора и договора залога (если такой документ должен быть составлен по правилам банка);
- Передать документы на регистрацию в Росреестр.
Важно! При получении на руки выписки из ЕГРП в графе обременения будут проставлены реквизиты ипотечного договора.
Квартиры с “историей”
Вторичный рынок жилья не теряет своей привлекательности из-за сравнительно невысокой стоимости, но при этом обладает развитой инфраструктурой и доступностью общественных мест пользования (школы, поликлиники).
В основном такие квартиры находятся в зоне риска, поскольку после завершения сделки могут возникнуть проблемы с владением недвижимостью: объявятся родственники, которые имели законные основания вступить в наследство, частью которого являлась квартира; окажутся прописаны несовершеннолетние граждане или вовсе квартира окажется арестована по решению суда.
Привлечение риэлтора и в таком случае можно избежать, поскольку ответственность за изучение правоустанавливающих документов всецело лежит на покупателе, если такие обязанности не переложены на третье лицо по соответствующему договору.
Предварительный договор купли-продажи и оплата услуг риэлтора
Не всегда подписание предварительного соглашения заканчивается переходом права собственности, а человек, единожды привлекший посредника к сделке и оплатив его услуг, должен заново подыскивать вариант заселения. Интересным в связи с этим выглядит позиция Верховного суда, который в апреле 2017 года вынес решение. В соответствии с разъяснением положений о взыскании сумм по оплате услуг риэлтора после несостоявшегося перехода права собственности необходимо доказать, что второй результат оказался успешным. То есть стоимость услуг посредника будет возвращена только тогда, когда найдено новое жилье.
Поэтому если человек единожды привлекает в помощь специалиста из области поиска подходящего варианта недвижимости, и оно не оказывается успешным, то не стоит самостоятельно производить поиск другой квартиры, а еще раз обратиться к профессионалу.
Таким образом, купить квартиру без риэлтора вполне допустимо. Но перед тем как решать этот вопрос стоит внимательно изучить все риски, которые могут быть связаны с договором купли-продажи.
Причины привлечения к сделке риэлтора
Для многих посредник представляет некоего гаранта “чистоты” сделки с недвижимостью. Заключая договор с ним, человек уверен, что:
- будет произведена проверка квартиры на различного рода обременения, отсутствия задолженностей;
- уточнен законный порядок владения недвижимостью;
- проверено, что место под застройку жилого дома было выделено именно для таких целей;
- договорные отношения с продавцом будут оформлены надлежащим образом без риска потери накоплений от фиктивного характера сделки;
- при каких-либо особенностях квадратных метров (наследственная доля или наличия совладельцев) также можно будет избежать судебных тяжб.
В соответствии с законодательством РФ обязанность доказательства, что человек является добросовестным приобретателем крайне сложно, поэтому после передачи денежных средств можно так и не дождаться выдачи выписки из ЕГРН о передаче права собственности.
Вопросы и ответы
[vc_row][vc_column][vc_toggle title=”Можно ли продать квартиру без риэлтора по ипотеке?”]
Конечно, когда речь идет о заемных денежных средствах, то опасаться мошенничества не стоит. Продавцы прибегают к услугам агентств недвижимости в основном с информационной целью и для обеспечения оплаты предлагаемой за квартиру сумму. В случае с банком риски исключены.
[/vc_toggle][vc_toggle title=”Как купить квартиру через риэлтора в ипотеку?”]
Привлечение посредника сэкономит время, поскольку поиск выгодного предложения по ипотеке и квартиры по параметрам перекладывается покупателем на риэлтора. Комиссионный сбор за такую сделку будет выше нежели приобретение недвижимости за наличный расчет. Следует разыскать надежное агентство недвижимости и обратиться в него. Далее будет заключен договор об оказании посреднических услуг. Помните оплата по договору и гонорар риэлтора — это разные вещи и в соглашении между сторонами это должно быть оговорено отдельно.
[/vc_toggle][/vc_column][/vc_row]
