Ипотечные облигации (ценные бумаги, ИЦБ) – это долгосрочные облигации, обеспеченные недвижимым имуществом, которое стало предметом залога по ипотеке.
Этот финансовый инструмент хорошо известен на зарубежных финансовых рынках, но только сейчас приходит в Россию.
Для выдачи ипотечных кредитов компания занимает значительные суммы у более крупных финансовых учреждений, таких как Центральный Банк РФ, коммерческие банки. Для этой цели кредитная организация объединяет множество ипотечных кредитов в один портфель, который выступает обеспечением по выпущенным облигациям. При таком подходе платежи, направляемые заемщиком на ипотеку, идут на погашение основной суммы и выплату купона по облигации. Эмиссия ипотечных облигаций позволяет банку или иному финансовому институту получить денежные средства, необходимые для выдачи новых кредитов покупателям жилья.
В случае, если ипотечный заемщик не может совершать фиксированные платежи и погасить долг, убытки по облигациям ложатся на финансовое учреждение, выпустившее инструмент. Но это не гарантирует покрытие убытков в случае, если номинал ценной бумаги больше стоимости имущества.
Пример
Банк С. Выдал кредит на недвижимость 10 миллионов рублей и сразу после этого выпустил ипотечную облигацию. Выпуск выставляется на продажу и ожидает появления покупателя. Инвестор Н. передает банку 10 миллионов рублей, а в обмен получает ценную бумагу с гарантированным доходом и минимумом рисков. Полученные средства банк С. Инвестирует в новые займы, а купонный доход по облигации, проданной инвестору Н. выплачивается за счет платежей по ипотеке.
Если заемщик не выплачивает долг, то инвестор ничем не рискует. Крупный банк или иной финансовый институт, как правило, не допускают дефолтов по ипотечным облигациям.Такая схема является выгодной для финансового учреждения и для инвестора. Банк получает дополнительные средства для выдачи новых займов и исполнения иных обязательств,а инвестор стабильный постоянный доход.
Торговля ипотечными ценными бумагами в России
Рынок ипотечных облигаций в России только начинает формироваться. В мае 2017 года стало известно, что банк ВТБ24 предложит населению ипотечные облигации на сумму до 10 миллиардов рублей.
Инвесторы с интересом отнеслись к такому предложению, посчитав, что на фоне снижения ставок по ипотеке и падения цен на недвижимость инструмент может показать неплохую доходность и составить конкуренцию облигациям федерального займа.
Сбербанк и АИЖК планируют выпустить до 2020 года облигаций на рекордную для России сумму – 300 млрд. рублей.
Повышенный контроль со стороны ЦБ за качеством ипотечного портфеля крупных банков позволяет свести к минимуму риски инвесторов.
Вопросы и ответы
[vc_row][vc_column][vc_toggle title=”Что такое свопы по ипотечным облигациям?”]
Кредитный дефолтный своп (Credit Default Swap, CDS) – производный инструмент, позволяющий свести риски по владению ипотечными ценными бумагами к минимуму. Другими словами, это страховка от дефолта.
Изначально CDS был придуман для уменьшения рисков при покупке облигаций, но спустя время свопы стали предметом спекуляций. Сейчас для покупки CDS необязательно быть держателем облигаций с ипотечным покрытием – своп можно купить отдельно, чтобы продать его дороже в случае возрастания рисков дефолта эмитента.
[/vc_toggle][vc_toggle title=”Как купить ипотечные облигации?”]
На данный момент частным инвесторам будет проблематично приобрести ИЦБ на российском рынке. Так, на финансовом рынке США ипотечные облигации занимают значительную часть. У инвесторов есть возможность открыть зарубежный брокерский счет и осуществлять покупку и продажу ценных бумаг (не только ипотечных) на рынках других стран. Но предварительно нужно подробно изучить обстановку на рынке недвижимости в данной стране, надежность эмитента и учесть другие факторы.
[/vc_toggle][/vc_column][/vc_row]
Документы
Основным нормативным правовым актом, регулирующим выпуск и обращение ипотечных облигаций в РФ является Федеральный закон от 11.11.2003 N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" (http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_44997/)
[vc_row][vc_column][vc_toggle title=”Ссылки”]
- https://www.rbc.ru/finances/11/05/2017/591435e99a7947af2df3f653
- http://allfi.biz/glossary/eng/M/mortgage-bond.php
- https://dic.academic.ru/dic.nsf/econ_dict/6978
- https://bcs-express.ru/novosti-i-analitika/chto-takoe-kreditnye-defoltnye-svopy-cds
[/vc_toggle][/vc_column][/vc_row]
