Проблемы и перспективы ипотечного кредитования

На сегодняшний день для большинства граждан ипотека является единственным шансом приобрести собственное жилье. Но несмотря на положительные моменты в системе, во многих регионах страны имеются различные проблемы в сфере ипотечного кредитования, требующие оперативного решения.

Перечень актуальных проблем развития ипотеки в России

Специалисты убеждены, что успешному развитию ипотечного кредитования на территории РФ препятствуют следующие проблемы:

Низкий уровень платежеспособности населения

Банковские организации в сфере сложившейся финансовой нестабильности на территории РФ имеют ряд проблем, способствующих снижению спроса на ипотеку:

• снижение уровня дохода у населения, а также уменьшение размера вкладов по депозитным счетам;
• сокращение размера депозитных счетов приводит к ужесточению условий кредитования.

Исходя из этого, можно сделать вывод, что позволить приобрести жилье в рамках ипотечного кредитования, могут лишь граждане с постоянным высоким доходом. Так как подобных заемщиков мало, то в кредитных организациях и появляются проблемные ипотечные кредиты.

Уровень инфляции в стране

Инфляция, при которой происходит процесс обесценивания средств, а также рост цен, оказывает негативное воздействие на развитие кредитования. При высоком росте инфляции размер привлечения финансов не уменьшается. Банки начинают испытывать некоторые трудности:

• вкладчики отказываются размещать свои средства на депозитных счетах, ставки которых ниже уровня инфляции;
• рост доходов возможных заемщиков кредитных организаций происходит гораздо медленнее самой инфляции;
• снижение услуг по ипотеке из-за невысокого количества вкладчиков.

В такой ситуации развитие ипотеки происходит как услуга, предоставляемая для отдельной категории лиц, имеющих стабильный заработок и высокий уровень дохода. Для решения подобной ситуации необходимо побороть инфляцию и повысить экономический уровень.

Нестабильная обстановка в сфере экономики

Ипотека является долгосрочным кредитом (до 30 лет), который заключается между банковскими организациями и заемщиками. Для заключения подобных проектов кредитная организация должна получить имущественные гарантии с целью минимизации возможных рисков. Поэтому ипотеку выдают под залог имеющейся недвижимости и под высокий процент.

Ни каждый гражданин в сложившейся нестабильной экономической ситуации в стране из-за введенных санкций в отношении РФ, а также общемировых цен на сырьевые ресурсы, способен выплачивать высокие проценты по ипотеке. Для решения проблемы, связанной с развитием ипотечного кредитования в стране, необходимо стабилизировать экономическую, политическую ситуации в стране.

Высокие процентные ставки

Граждане при необходимости воспользоваться услугами кредитной организации обращают внимание на размер процентных ставок. С сфере нестабильной экономической ситуации при снижении стоимости на объект недвижимости, банки не уменьшают процентную ставку. При этом, кредитные организации с целью минимизировать возможные риски предпочитают увеличить проценты, а также прибегают к различным штрафным санкциям за образовавшиеся задолженности у заемщиков.

В 2017 году объем ипотечного кредитования упал во многих банках страны:

Наименование банковской организации	Процент снижения ипотечных кредитов
Газпромбанк	72
ВТБ24	54
Россельхозбанк	39
Сбербанк	25

Монополизация рынка

Является одной из проблем, препятствующих развитию ипотеки в большинстве регионов страны, в которых имеются крупные строительные организации. Между строительными фирмами практически отсутствует конкуренция, что позволяет им удерживать расценки на жилье на достаточно высоком уровне. Это и создает монополизацию и повышает ставки ипотечным кредитам.

В подобных ситуациях решением образовавшихся проблем должно являться снижение стоимости на объекты недвижимости в новостройках. Для этого необходимо образовывать новые строительные компании, что привело бы к снижению стоимости недвижимости и появлению различных льгот для граждан. Подобные меры сделают ипотеку общедоступной.

Недостаточное количество социальных программ, связанных с ипотечным кредитованием

При получении ипотеки заемщик надеяться на защиту со стороны государства. Правительство старается принимать участие в процессе, выделяя отдельным банковским организациям субсидии с целью снижения процентных ставок по кредитам. На сегодняшний день действует специальная программа с господдержкой для граждан со средним уровнем дохода. По условиям данной программы, процент предоставляется в неизменном виде на весь период кредитования. Однако, выбор недвижимости в рамках государственной поддержки небольшой.

Для малообеспеченных граждан действует специальная социальная ипотека, являющаяся правительственной программой. Данная программа действует на территории всех регионов страны, однако отличается некоторыми особенностями.

Государственная поддержка позволяет:

• населению с маленьким доходом решить вопрос с недвижимостью;
• подобрать удобный график внесения платежей по ипотеке;
• взять займ на достаточно долгое время, при этом с минимальной переплатой;
• все действия по кредиту контролирует государство.
• Несмотря на положительные моменты государственной поддержки кредитования, выделяются и отрицательные:
• жесткие условия для участия в программе;
• большой пакет документации;
• перечень категорий граждан, попадающих под участие в социальных программах.

Ряд проблем, связанных с миграционной политикой

Несмотря на отрицательные моменты, приобретение недвижимости в ипотеку пользуется своим спросом, но затрагивает не все регионы РФ. Например, многие граждане стремятся переехать жить в крупные города из-за высокого уровня жизни населения по сравнению с другими регионами. Это приводит к увеличению спроса на жилье, следовательно повышает востребованность в ипотечном кредитовании. Также увеличивается и стоимость самой ипотеки по отношению к менее развитым регионам России.

Повысить спрос на ипотеку во всех регионах страны можно благодаря выравниванию доходов населения, развитию областей, а также выделению больших государственных субсидий на возведение либо приобретение жилья.

Проблемы жилищной ипотеки для банков

Большинство банковских организаций пошли на встречу заемщикам, реструктуризировав немало ипотечных договоров. Данные действия привели к изменению даты полного погашения займа на поздние сроки, увеличив возможные риски, связанные с финансовыми операциями. Что касается кредитной политики банков, то она заключается в:

1. Обеспечении прибыльности, а также безопасности финансовых операций.
2. Обеспечении эффективности в работе.
3. Сведение возможных рисков к минимуму.

Однако, каждый банк имеет собственную стратегию и тактику работы с учетом возможностей для сведения рисков к нулю. Для этого банки при оформлении ипотеки заключают с заемщиками договор страхования. В случае отказа от которого увеличиваются проценты по кредиту, что приводит к его удорожанию.

Перспективы ипотеки в России

Будущее ипотечного кредитования напрямую связано со спросом. В современном обществе альтернативных методов приобретения жилья гражданами со средним уровнем достатка либо относящимся к малоимущим не существует. Следовательно, со временем востребованность ипотеки, как способа для гражданина стать собственником недвижимости, будет расти.

Что касается имеющихся проблем, а также перспектив ипотечного кредитования, то специалисты делают довольно положительные прогнозы. Однако, упор делается пока лишь на категорию населения, чей доход является наиболее высоким и стабильным.

Размер процентных ставок на сегодня превышает уровень инфляции примерно на 5 процентов. В случае резкого снижения ставок кредитные организации столкнутся с финансовыми проблемами, которые способны привести к уменьшению численности программ по выдаче ипотеки.

Не стоит забывать и о том, что в настоящее время при заключении договора об ипотечном кредитовании банки страхуют возможные риски при помощи имущественного залога. Но данный метод не способен защитить кредитную организацию от возможного

Пути решения проблем

Если банковские организации будут полностью уверены в полной компенсации при возможных потерях, то и условия предоставления ипотеки могут стать более лояльными для заемщиков. Также банки могут снизить и сумму первоначального взноса по ипотеке.

В настоящее время для предоставления ипотеки банки требуют от заемщиков частичного погашения займа в размере 30 процентов от стоимости объекта недвижимости. Однако, не каждый гражданин может единовременно внести требуемую сумму. В подобной ситуации большой процент населения предпочитает снимать жилье вместо оформления долгосрочного кредита.

Если вести речь про ипотечное кредитование, его проблемах, перспективах, а также путей решения в регионах РФ, то следует помнить о возможных рисках на рынке недвижимости, который находится в нестабильной ситуации, что в любой момент может привести к резкому снижению стоимости квартир. Это может отрицательно повлиять не только на кредитные организации, но и на их клиентов.

Приобретая недвижимость, каждый гражданин хочет испытывать уверенность, что с течением времени она не потеряет в стоимости, а наоборот. Ведь для большинства граждан одной из основных целей покупки жилья является выгодное инвестирование своих средств. Банковским организациям снижение стоимости жилья на российском рынке недвижимости также не выгодно, так как они будут вынуждены снижать годовую ставку по кредиту. Оптимальные условия кредитования могут быть лишь при стабильной ситуации на рынке недвижимости.

Не стоит забывать и о риске ликвидности, приводящем к несбалансированности действующих активов, результатом которого может стать невозможность банков выполнять свои обязательства в срок. В подобных ситуациях сумма пассивов будет слишком мала для требуемых выплат. Подобные ситуации образуются из-за того, что оформление ипотечного кредитования осуществляется благодаря краткосрочным займам и депозитам населения, которые стали пользоваться все меньшим спросом.

Если спрос на мелкие займы, депозиты и ипотечное кредитование возрастет, то появится больше финансовых ресурсов, способствующих появлению новых строительных организаций и банков. Следовательно перечень государственных программ существенно увеличится, предоставляя возможность населению выбирать наиболее подходящие условия для приобретения жилья в ипотеку.