Как заработать на недвижимости – 9 проверенных способов

Недвижимость является одним из консервативных и стабильных способов инвестирования. Покупка недвижимости в инвестиционных целях рассматривается в качестве долгосрочного вложения средств.

В отличие от других инвестиционных инструментов недвижимость обладает важным свойством – реальная ценность, которую можно использовать по прямому назначению. Акции, облигации или банковские депозиты созданы только для генерирования дохода. Квартира же или дом служат жильем для человека. Владелец, сдавая объект, получает стабильный и прогнозируемый денежный поток.

Способ №1. Покупка квартиры и сдача в долгосрочную аренду

Самый популярный и распространенный метод извлечения дохода на объекте недвижимости. Спросив любого человека, с вероятностью 90% он назовет сдачу в помесячную аренду. Как правило, найти жильца в любом городе достаточно просто. Скорее всего, владельцу даже придется отказывать желающим снять жилье. К этому же способу относится и сдача комнат в общежитии и квартирах.

Достоинства способа:

• Минимальные трудозатраты. Владелец объекта недвижимости должен лишь дать объявление, заселить человека и подписать договор. После все сводится только к тому, чтобы раз в месяц забирать деньги.

Недостатки способа:

• Относительно невысокий доход. В сравнении с долгосрочной арендой другие варианты заработка на недвижимости приносят больший доход. В большинстве случаев арендные доходы даже ниже платы по двадцатилетней ипотеке за квартиру. Самый лучший вариант, когда недвижимость достается по наследству или когда квартира куплена без помощи банков.

Способ №2. Покупка квартиры и посуточная сдача аренду

Метод, который позволит заработать на порядок больше на таком же объекте недвижимости. Предполагается, что владелец самостоятельно или, наняв сотрудника, будет ежедневно заселять новых людей и поддерживать чистоту в квартире. Основная целевая аудитория мини-бизнеса – сотрудники в командировках, молодые пары, компании друзей и туристы. Наиболее привлекательны командированные и туристы, так как они более дисциплинированны и снимают жилье сразу на продолжительное время. Но в России и СНГ не так много культурных и бизнес-центров с большим потоком приезжающих. Поэтому владельцам квартир в менее популярных городах заранее стоит настраивать себя в основном на работу с большими компаниями молодежи, которым нужно место для развлечения.

Достоинства способа:

• Больший доход. Аренда средней однокомнатной квартиры в Москве стоит 35-45 тысяч рублей в месяц, посуточно квартиры сдаются по 2-4 тысячи рублей. Если получится достичь 100% заселяемости объекта, то месячный доход составит от 60 до 120 тысяч рублей. Примерно такие же пропорции сохраняются в крупных провинциальных городах: месячная аренда 15-20 тысяч, посуточная – 1,5-2 тысячи рублей.

Недостатки способа:

• Порча имущества и возможные проблемы с соседями. Соседям не понравится, что у них через день появляются новые соседи или собираются шумные нетрезвые компании за стенкой. Отчасти проблема решается предварительной фильтрацией клиентов и ограничением количества гостей. Отказывая очевидно ненадежным клиентам или вводя дополнительную плату за каждого гостя, можно избежать многих проблем и потери нервов. Вопрос порчи имущества решается путем сбора залога и заключения договора с фиксацией паспортных данных съемщика.
• Большие затраты времени. Назвать посуточную сдачу квартиры в аренду пассивным доходом сложно. Скорее это полноценный бизнес, на который необходимо тратить время и силы. Владельцу придется организовать периодическую подачу рекламы, ежедневную встречу и заселение жильцов, уборку помещения и стирку постельных принадлежностей.

Способ №3. Покупка загородного дома или коттеджа для сдачи в аренду

Среди владельцев собственных загородных домов также распространен заработок на сдаче своей недвижимости в аренду. При этом имеют место как посуточная, так и долгосрочная аренда. Основным фактором, влияющим на востребованность данного типа жилья, является близость к транспортным развязкам, так как чаще всего коттеджи строятся вне города.

Собственники крупных домов прибегают к варианту частичной сдачи дома. Это значит, что в одной части живет хозяин и его семья, а в другой – съемщик. Загородный дом приносит самую большую прибыль владельцам, когда его сдают на праздники. Например, новогодний ажиотаж и отсутствие свободных мест отдыха взвинчивает ценник на аренду коттеджа на несколько дней в конце декабря-начале января до нескольких сотен тысяч рублей. Менее прибыльная, но очень схожая ситуация с другими праздниками.

Достоинства способа:

• Стабильный доход. Всегда найдется человек, желающий переехать за город в большой дом и готовый снять его. К тому же, съемщики загородных домов редко меняют места. Это связано с долгими переездами, поисками подходящей всем членам большой семьи альтернативы, привыканием к месту. Поэтому арендодатель, сдав дом один раз, может забыть о повторном поиске клиента на несколько лет.
• Высокий социальный статус жильцов. Коттеджи снимают, как правило, люди состоятельные, взрослые и ответственные. Это означает, что можно исключить риск неплатежей или просрочек, порчи дома и имущества, проблем с соседями.

Недостатки способа:

• Очень важно месторасположения. Коттедж, расположенный в неинтересном для съемщиков месте, не получится сдать ни за какие деньги. Подходя к выбору дома в инвестиционных целях, лучше учитывать это заранее.
• Размер дома. Наибольшим спросом традиционно пользуются дома площадью от 80 до 120 метров. Арендная плата слишком большого коттеджа может несущественно отличаться от небольшого домика. Происходит так из-за отсутствия платежеспособного спроса в регионе. Следует заранее изучить спрос, чтобы не переплачивать, покупая неликвидный объект.

Способ №4. Строительство или покупка малоэтажного многоквартирного дома для сдачи в аренду («доходный дом»)

В России начинает возрождаться идея доходных домов. Такие здания, как правило, возводятся для сдачи небольших бюджетных квартир. Оценить плюсы инвестирования в доходные дома получится только при наличии большого капитала или одобренной ипотеки. Помимо сложности проектирования, возведения и обслуживания домов, наверняка возникнут трудности с получением и оформлением земли. При этом участок должен быть удобен с точки зрения транспортной доступности.

Достоинства способа:

1. Высокий доход. Строительство доходного дома позволяет максимально эффективно использовать полезную площадь помещений. Сохраняя удобство для жизни, квартиры имеют маленький метраж. В некоторых случаях получается добиться дохода 1.000-1.500 р. с квадратного метра.
2. Диверсификация дохода. Большое количество квартир создаст стабильный денежный поток, который будет покрывать платежи банку и расходы, даже при невысокой заселяемости помещений.
3. Юридические тонкости. Несовершенство законодательства позволяет существенно экономить на затратах. Например, в аренду могут сдаваться официально нежилые, но переделанные под квартиры, помещения. И таких нюансов очень много.

Недостатки способа:

1. Большой инвестиционный капитал. В лучшем случае строительство или переделка купленного дома обойдется в 10-20 миллионов рублей. Крупные объекты на 50-100 квартир стоят от 100 миллионов.
2. Поиск подходящего земельного участка. Учитывая коррумпированность чиновников, особенно в сфере строительства и землеустройства, покупка, оформление участка и строительные работы могут существенно затягиваться.
3. Знания и опыт в сфере строительства и управления недвижимостью.
4. Подключение к коммуникациям. Использование центрального водоснабжения, канализации и электроснабжения очень не на многих участках рассчитано на десятки жильцов. Перед владельцем неминуемо возникнет вопрос, договариваться с чиновниками или ставить автономные системы.

Способ №5. Покупка коммерческого помещения для сдачи в аренду

Отдельной поднишой в теме инвестирования в недвижимость является покупка коммерческой недвижимости. Это могут быть различные объекты – торговые площади, гаражи, производственные помещения, склады, подвалы. Такие объекты пользуются большим спросом, а основной клиент – малый и средний бизнес.

Достоинства способа:

• Большое количество направлений. В инвестициях в коммерческую недвижимость очень много направлений. И всегда можно найти такой объект, который вы, основываясь на профессиональном опыте, сможете объективно оценить и выгодно сдать. Например, если человек полжизни проработал в сфере розничной торговли, то он наверняка сможет оценить привлекательность объекта под розничный магазин. А, возможно, используя накопленные связи и опыт, найти арендатора.
• Высокий и стабильный доход. Если вашим клиентом становится какой-либо предприниматель или фирма, то можете забыть о поиске клиентов. Как правило, компании редко меняют офисы, а иногда располагаются в одном офисе десятилетиями.

Недостатки способа:

1. Большой капитал. Сложно представить объект коммерческой недвижимости за несколько сотен тысяч рублей. Вполне нормальной является цена покупки склада или цеха за 20-30-40 миллионов рублей.
2. Кризисы и поиск арендаторов. В период экономических кризисов закрывается много предприятий, а оставшиеся сокращают траты. Неизменно одним из первых во время кризисов падает рынок коммерческой недвижимости. В такое время бывает сложно найти клиента.
3. Необходимость управлять объектом. Коммерческая недвижимость требует внимания к себе. Иногда приходится нанимать специальных управляющих.
4. Низкая ликвидность. Некоторые объекты могут находиться на продаже годами.

Способ №6. Покупка жилых помещений с целью разбить на несколько меньших и сдать в аренду

Традиционный способ заработка «купить дешевле, продать дороже» применим и в сфере недвижимости. Не секрет, что на небольшие и недорогие квартиры огромный спрос. Для его удовлетворения предприимчивые люди покупают двухкомнатные, трехкомнатные квартиры, делают перепланировку, ремонт и сдают в аренду. Разбив «двушку» 50-60 квадратов на 3 «однушки», валовый доход с аренды повышается на 50-100%.

Перепланировка делается как в квартирах, так и в частных домах и коттеджах. Купив большой коттедж и разбив его на 10-15 маленьких квартир и комнат, можно получать арендных платежей от клиентов, как от сдачи целого подъезда многоквартирного дома.

При грамотном и профессиональном подходе к делу возможно добиться ситуации, при которой доход от сдачи помещения в аренду превышает платеж по ипотеке. В этом случае имеет место быть ситуация, когда арендаторы полностью выплачивают кредит банку. А объект недвижимости постепенно переходит в собственность арендодателя.

Достоинства способа:

1. Повышенный доход.
2. Возможность стать владельцем большой квартиры через 10-15 лет, не вкладывая собственных денег.
3. Возможность торговаться с владельцами неликвидных квартир и домов. Периодически появляются объявления о срочной продаже больших объектов недвижимости. Но быстро продать, например, трехкомнатную квартиру или коттедж сложно даже с существенной скидкой. Отслеживая рынок и покупая такие объекты, можно сэкономить (а, значит, заработать) несколько миллионов рублей.

Недостатки способа:

• Знания и опыт в ремонте. Сделать из одной квартиры три не так просто, как может показаться на первый взгляд. Необходимо переделать буквально все: расположение стен, развести сантехнику, проводку. К тому же без опыта сложно еще на стадии поиска объекта оценить примерные затраты на реконструкцию. Существуют квартиры, планировка которых может быть с минимальными затратами переделана. Другие же объекты совсем не пригодны к разделению.
• Бумажная работа. Чтобы обезопасить себя с юридической точки зрения, все перепланировки следует согласовывать в госинстанциях. Это занимает очень много времени, к тому же не всегда получается получить разрешения.

Способ №7. Покупка земельного участка с целью перепродажи

Очень простой способ заработка в сфере недвижимости – это перепродажа участков земли. Даже земельные участки дорожают с течением времени. Купив участок и перепродав через несколько месяцев или лет, можно заработать приличные деньги фактически без усилий.
Можно пойти еще дальше: возвести на участке дом и продать землю вместе с постройкой.

Достоинства способа:

• Огромный выбор участков земли любого назначения (сельскохозяйственные земли, под ИЖС и так далее).
• Минимальные вложения времени и сил. Инвестиционная стратегия сводится к простому правилу «купил и держи».

Недостатки способа:

• Сложно прогнозировать цены на землю. Никто не знает достоверно, подорожает ли земля в конкретном месте. На это влияет множество факторов. Множество примеров, когда цены на купленные участки земли не только не росли, но даже падали. Как минимум, на цену инфляции цена участка, скорее всего, вырастет практически в любом месте. Однако если вы планируете заработать 100% не за 10 лет, а за 6 месяцев, то нужно тщательно отбирать объекты. Имеет смысл пообщаться с «инсайдерами». Чиновники могут знать о планируемых инвестициях в инфраструктуру города. Например, если рядом с вашим участком построят новый торговый центр или хотя бы автобусную остановку, то цена гарантированно вырастет.
• Дополнительные инвестиции. Аппетит растет, когда начинается обед. Так и в инвестициях в земельные участки. Нередко после покупки участка владелец загорается идеей возвести дом и перепродать его. В этом случае маржа вырастет в несколько раз. Но и затраты на строительство будут в несколько раз больше, чем покупка участка.

Способ №8. Инвестиции в покупку квартиры в строящемся жилье

Данный способ предполагает приобретение квартиры в многоквартирном доме на ранней стадии строительства. Вложиться в строительство можно на разных этапах: от котлована до монтажа фасада. Приобретая квартиру на более ранней стадии, владелец платит меньше за объект, следовательно, большая наценка выйдет после сдачи дома в эксплуатацию.

Доходность инвестиций в строящийся дом на стадии котлована достигает 70-80%. Срок строительства чаще всего растягивается на 1,5-2 года. Однако существуют высокие риски, что дом никогда не будет введен в эксплуатацию. Подобная ситуация очень часто случается в России и странах СНГ. Дома могут не достраиваться по самым разным причинам: от банального мошенничества компании-застройщика до кассового разрыва и отсутствия оборотного капитала у застройщика. Во втором случае дом, скорее всего, достроят с существенным сдвигом сроков, в первой же ситуации – вложенные деньги уже никогда не вернутся инвестору.

Достоинства способа:

1. Высокая рентабельность инвестиций.
2. Возможность управлять риском, вкладываясь на разных стадиях.
3. Наличие информации для анализа. Инвестиции в строящиеся дома можно глубоко анализировать, для этого доступно множество источников информации. Инвестор оценивает репутацию компании, историю прошлых строек, биографию руководителей проекта, наличие государственных гарантий, источники привлечения финансирования и так далее.
4. Отсутствует необходимость искать и заселять арендаторов. Это экономит силы, время и превращает вложения в строящееся жилье в пассивные инвестиции.

Недостатки способа:

• Риск попасть на недострой. Риск в этом виде инвестиций один, но зато очень важный – недострой.

Способ №9. Строительство частного дома с последующей продажей

Нехитрый способ заработка на недвижимости. Прекрасно подойдет людям, связанным со строительством. Дом, построенный самостоятельно или под жестким контролем, всегда будет дешевле покупки готового объекта. Разница может достигать 50-100%. Способ прекрасен тем, что достаточно легко масштабироваться и искать инвесторов. Наверняка в ближайшем окружении есть люди, скопившие некоторый капитал и желающие пустить его в дело. Для них станет прекрасной гарантией, если вы возводите строение на свои деньги. При желании несложно взять в работу сразу 2-3 объекта. Прибыль разделится между инвестором и строителем. В этом случае риски недостроя полностью зависят от вас, а не третьих лиц.

Достоинства способа:

• Высокая доходность. В некоторых случая цена продажи превышает себестоимость строительства на 50-100%. Строительство одноэтажного частного дома занимает 1-2 месяца, его продажа – еще 4-6. Итого за полгода можно заработать 50-100%.
• Возможность привлечь банковское финансирование. Банки охотно выдают ипотеки на строящееся жилье под 10-15% годовых. Финансирование под такой процент очень привлекательно для проектов с доходностью до 100%. Это позволяет начинать строительство практически без собственных денег.

Недостатки способа:

• Нужно очень хорошо разбираться в строительстве. Если вы не знаете, как минимизировать издержки, сохранив при этом высокое качество, то лучше не лезть в подобные проекты.
• Нужно очень хорошо знать рынок малоэтажного строительства. Дома сильно отличаются друг от друга, поэтому важно иметь четкое представление о том, какие именно объекты пользуются наибольшим спросом в вашем регионе.