Если простыми словами, то ипотечный сертификат участия представляет собой ценную именную бумагу коллективного инвестирования. По своей экономической сути она не относятся к долговым инструментам, и не может использоваться в качестве залога для целей получения кредита.
Сертификат участия не имеет номинальной стоимости, существует в бездокументарной форме и является производным финансовым инструментом. Он не может:
- являться основой для выпуска других бумаги;
- включаться в ипотечное покрытие.
Доходность ИСУ, напрямую зависит от следующих факторов:
- качественности пула закладных и его обслуживания;
- процентных ставок по кредитам.
Впервые данное понятие появилось в 2003 году, когда был принятием ФЗ N152. Основной идеей было вывести на рынок новые виды финансовых инструментов.
Инвесторы
Приобретать ИСУ могут как компании, так и физические лица. Владельцы участвуют в доходах, образующихся из строго обозначенных видов активов, а именно ипотечных закладных. Все риски распределяются между собственниками. По прибыльности сертификаты несколько опережают облигации.
ИСУ удостоверяется факт владения держателем бумаги доли в общей собственности конкретного пула закладных по ипотеке, по которым должники погашают задолженность и оплачивают проценты по займам. Именно из этих средств и формируется покрытие.
Ипотечный сертификат участия дает владельцу следующие права:
- требовать от УК должного менеджмента ипотечным покрытием;
- получать доход.
Приобрести бумагу можно по предварительной заявке на зафиксированную в рублях сумму и только у коммерческих структур, которые имеют лицензию на работу с паевыми фондами или на Московской бирже.
Механизм эмиссии
Пул закладных ипотечных должников, которыми владеет кредитная организация, продается управляющей компании, и переходит к ней в доверительное управление в полном объеме. За счет этой операции увеличивается ликвидность банков, которые правомочны переуступать закладные третьим лицам без согласия должников.
После закрытия сделки эмитируются ИСУ, после чего реализуются инвесторам. Денежные потоки, поступающие по закладным, и образующие ипотечное покрытие, распределяются между всеми владельцами ипотечных сертификатов. За вычетом сумм, направляемых в пользу УК.
Имеется другой вариант
Кредитор передает закладные управляющей компании, которая под ипотечное покрытие выпускает сертификаты. После чего он целиком передается банку, который самостоятельно занимается его реализацией конечному покупателю. В любом случае, обязательство по выплате дивидендов лежит на управляющем.
Каждая Управляющая компания выпускает свои сертификаты, например:
| УК Фундамент | УК «Альянс Менеджмент» |
| ИСУ «Высокий стандарт» | ИСУ «Кредитный портфель |
Если должник отказывается оплачивать кредит, УК обращается к коллекторам. По закладным, обеспеченным недвижимостью, взыскать с неплательщиков задолженность быстрее и проще чем по кредитным договорам.
При выпуске сертификатов должны соблюдаться определенные условия:
- объем не превышает обеспечения;
- период хождения не дольше срока действия закладной;
- стоимость не более чем капитал эмитента, умноженный на 50;
- минимальный предел – 100 000 евро по курсу ЦБ на дату выпуска.
Обязанности Управляющих:
- аккумулировать платежи, поступающие от ипотечного покрытия и;
- переводить денежные средства владельцам ИСУ;
- обеспечивать исполнения обязательств по закладным, составляющим основу покрытия;
- созывать собрания по совместному заявлению как минимум 10% собственников бумаг.
Отчетность
УК в обязательном порядке предоставляет следующую информацию на ежемесячной основе:
- баланс активов, составляющих покрытие;
- его размер;
- расходы на свое вознаграждение.
Пока ИСУ не получил широкого распространения, и продолжает оставаться достаточно новым финансовым инструментом. Хотя и отмечается динамика роста сделок. Несмотря на то, что приобретение сертификатов доступно частным инвесторам, не многие знакомы с этой бумагой.
Некоторые специалисты полагают, что сертификаты по своей финансовой структуре аналогичны паевым фондам, и не имеет смысла их разделять на самостоятельные виды инвестирования. ЦБ с 2016 года рассматривает вопрос о замене ИСУ на закрытые паевые фонды.
Что ещё почитать по теме?
Автор Абрамова Елена Николаевна опубликовала статью: “Ипотечный сертификат участия”, Москва, Количество страниц: 63-74, год издания: 2008 г.
