Универсального ответа на вопрос о выгодности аренды перед ипотекой, или наоборот, не существует. Поиск ответа должен быть комплексным. Разные аспекты этого выбора, а также расчёт финансовой составляющей на конкретном примере, разберём в статье.
Что выгоднее: ипотека или аренда?
Этот вопрос задают себе миллионы людей, не имеющих возможность купить собственное жильё. Одни утверждают, что ипотека – это слишком дорого. За несколько лет кредита расходы на покупку квартиры увеличиваются вдвое из-за переплаты по процентам. Другие считают, что аренда невыгодна, так как арендные платежи просто регулярно пополняют доходы арендодателя, а снимать жильё и одновременно копить деньги на свою квартиру очень тяжело финансово.
Дело в том, что однозначного ответа не существует. Для конкретного человека он будет зависеть от множества факторов: жизненных планов, семейного положения, уровня доходов, региона проживания и других. Немаловажную роль здесь играет и потребность конкретного человека именно в собственном жилье, а не в физическом месте для проживания. Разберём данный вопрос с разных точек зрения.
Экономическая целесообразность аренды и ипотеки
Сравним на конкретном примере расходы на приобретение квартиры в ипотеку и расходы на аренду недвижимости.
Сразу уточним, что аренда жилья без цели накопить на свою квартиру, всегда однозначно финансово выгоднее, чем ипотека.
Для расчёта будет использован калькулятор.
Ипотека
В качестве исходных данных примем условия:
- 1-ком. квартира в Москве стоимостью 5 млн. руб.;
- срок кредита – 10 лет;
- наличие накоплений для первоначального взноса в размере 20 % – 1 млн. руб.;
- средняя ставка по кредиту – 10 % (прогноз данных ЦБ РФ на конец 2017 года);
- коммунальные платежи – 4 000 руб.;
- оптимистичный уровень инфляции – 4 % (исходя из прогнозных данных Минэкономразвития).
При постановке данных в ипотечный калькулятор получим:
- ежемесячный платеж – 52 880 руб.;
- переплата за весь срок – 2 341 370 руб.
С учётом всех расходов к 2027 году квартира обойдется в 8 033 450 руб., а именно:
- Ипотечные расходы – 7 341 370 руб.
- Расходы по налогу на имущество за 10 лет (примерно 1 500 руб. в год) – 15 000 руб.
- Страхование (примерно 10 000 рублей в год) – 100 000 руб.
- Коммунальные платежи – 570 080 руб.
Аренда
Исходные данные:
- арендная плата за однокомнатную квартиру на окраине Москвы – 24 000 руб. (23 000 руб. средняя цена по данным cian.ru + показания счётчиков);
- срок аренды – 10 лет;
- ежемесячные взносы для пополнения вклада примем из расчёта ипотечного взноса из нашего примера минус расходы на аренду: 52 880 – 24 000 = 28 880 руб.
- срок вклада – 10 лет;
- ставка по вкладу – 8 %;
- оптимистичный уровень инфляции – 4 % (предполагаемый уровень подорожания арендной платы и стоимости квартиры).
При постановке данных в калькулятор расчёта накоплений получим.
К 2027 году все расходы составят 7 964 022 руб., в том числе:
- расходы на аренду квартиры – 3 498 422 руб.;
- сумма, отложенная на квартиру – 4 465 600 руб.
Общая сумма накоплений на квартиру с учётом процентов по вкладу – 7 440 906 руб. (примерно столько будет стоить квартира стоимостью 5 млн. руб. сейчас в 2027 году с учётом роста цен на уровень инфляции).
Стопроцентно спрогнозировать, как будет вести себя рынок недвижимости в ближайшие 10 лет, невозможно. На цены аренды и продажи жилья оказывает влияние слишком большое количество труднопрогнозируемых факторов, например, экономическая ситуация в стране, политика ЦБ РФ. Но эксперты придерживаются мнения, что уровень инфляции цены всё же догонят.
Таким образом, купить квартиру в ипотеку в долгосрочной перспективе менее выгоднее, чем арендовать жилье и копить на своё. Но разница несущественна, всего около 70 тыс. руб. или 2%.
Для наглядности:
| Ипотека (руб.) | % | Аренда (руб.) | % | |
|---|---|---|---|---|
| Расходы всего: | 8 033 450 | 100 | 7 964 022 | 100 |
| в том числе переплата: | 3 033 450 | 61 | 2 964 022 | 59 |
Расчёт позволяет сделать выводы:
- Чем выше фактический уровень инфляции, тем менее выгодно копить деньги, и снимать жильё.
- Если квартиры не будут ежегодно дорожать на уровень инфляции (а такое возможно, как в последние 3 года), накопить на своё жильё получится быстрее.
- С ростом ставок хотя бы на 2 процента, ипотека становится менее выгодной, чем аренда.
- Без учёта уровня роста цен на покупку и аренду недвижимости, аренда будет стоить дешевле, чем ипотека.
Иные аспекты выбора: ипотека или аренда
Помимо чисто математического расчёта и выводов о том, как будут себя вести цены на жильё и ипотечные ставки, существуют иные критерии выбора того или иного варианта. Для каждого человека они будут индивидуальны.
Ипотека
Доводы «за»:
- Ипотека даёт возможность сразу (если это готовая квартира) заселиться и зарегистрироваться в приобретенной недвижимости.
- После выплаты ипотеки в собственности остаётся актив, которым можно распоряжаться по своему усмотрению (продавать, дарить, сдавать, передать по наследству).
- Возможность получения налогового вычета по приобретению жилья (не более 260 тыс. руб.) и выплаченным процентам (не более 390 тыс. руб.).
Доводы «против»:
- При возникновении финансовых трудностей и отказе в реструктуризации долга, существует вероятность лишиться жилья за неуплату.
- Большая кредитная нагрузка на доход не позволит делать накопления на будущее, отдыхать за границей. Каждый месяц вне зависимости от обстоятельств необходимо будет погашать одну и ту же сумму.
Аренда
Доводы «за»:
- Аренда практически не несёт в себе никаких обязательств.
- При необходимости можно в любое время поменять арендуемое жильё на другое: в другом районе, городе, по меньшей или большей цене и т. д.
- Не нужно иметь официальный доход.
- Свободные средства помимо аренды можно откладывать во вклад, как пассивный доход, или тратить на путешествия.
Доводы «против»:
- Есть шанс, что арендодатель в любой момент захочет продать квартиру или попросить съехать.
- Снимать жильё можно десятки лет, но при этом не иметь собственного жилья без возможности обустроить его по своему вкусу.
Оба списка можно продолжать до бесконечности. Ответ на вопрос «Что выгоднее: аренда или ипотека?» для каждого человека на разном этапе жизни будет разным. Главное – комплексно смотреть на свою жизненную ситуацию, принимать в расчёт планы на будущее, финансовые возможности, иные важные именно для вас моменты для принятия взвешенного решения.
Вопросы и ответы
[vc_row][vc_column][vc_toggle title=”Что выгоднее: ипотека или снимать всю жизнь?”]
Чисто математически только снимать жильё без цели накопить на своё собственное на протяжении одного и того же периода времени, выгоднее. Но как результат не остаётся собственного актива.
[/vc_toggle][vc_toggle title=”Купить квартиру в ипотеку или продолжать снимать и копить?”]
Точного ответа нет. Каждый для себя выбирает самостоятельно, исходя из важности того или иного критерия, уровня дохода, жизненных целей, семейного положения и т. д. По расчетным данным финансовые расходы сопоставимы.
[/vc_toggle][/vc_column][/vc_row]
[vc_row][vc_column][vc_toggle title=”Ссылки по теме”]
- http://www.banki.ru/news/columnists/?id=9698376
- https://tvzvezda.ru/news/vstrane_i_mire/content/201708261103-3j8n.htm
- http://tass.ru/ekonomika/4174477
- https://www.cian.ru/snyat-1-komnatnuyu-kvartiru/
- https://m.vedomosti.ru/economics/news/2017/08/31/731768-minekonomrazvitiya-ponizilo-prognoz
[/vc_toggle][/vc_column][/vc_row]
