Пассивный заработок за счет сдачи в аренду жилой недвижимости очень привлекает своей простотой и доступностью. Но что именно пользуется большим спросом? Просто обставленные квартиры, апартаменты или хостелы, студии?
Вложить в интерьер огромные суммы и ждать, когда ремонт окупится или заставить квартиру старьем? Однозначного ответа нет, поэтому будем разбираться когда и что выгоднее сдавать внаем.
Какое жилье выгоднее сдавать
Купить квартиру становится все проще. Стоимость коммунальных приблизительно известна каждому собственнику – неожиданностей нет. Остается только определить, какая квартира быстрее окупится. Но для этого нужно представлять, какого ремонта требует тот или иной вид арендуемого людьми жилья. Чтобы представить себе весь объем расходов на ремонт квартиры, которая должна приносить деньги своим владельцам, посмотрим, что сейчас пользуется наибольшим спросом:
| Вид сдаваемого в аренду жилья | Расходы | Спрос |
| Старенькая квартира вторичного рынка | Практически никаких расходов. Обставляется б/у или самой дешевой мебелью. Комплект минимальный | Для большинства граждан, которые живут одни, имеют низкий и средний заработок – эта ниша очень удобна. Студенты селятся по несколько человек.Спросом пользуется такое жилье в любом уголке города. Около учебных заведений стоимость таких квартир высокая. В двухкомнатной квартире могут жить 4 – 6 квартирантов |
| Квартира в новом многоквартирном обжитом доме | Ремонт достаточно приличный, деньги вложены. | Предпочитают арендаторы с личным транспортом (не всегда городской транспорт доступен).
Молодые семьи с одним ребенком или без детей. |
| Жилье с ремонтом в только что построенном здании | Ремонт в квартире есть(по средствам) | Обычно квартиранты – это молодые семьи или люди, чья работа находится недалеко |
| Апартаменты | Очень дорогой ремонт, шикарная обстановка, встроенная бытовая техника. Окупается быстро за счет высокой арендной платы | Арендуют офисные работники высокого уровня, деловые люди с хорошим достатком. Особенно актуальны такие квартиры в относительной близи к крупным корпоративным офисам, деловым центрам, административным объектам. А так же за городской чертой, с видом на пейзажи. |
| Частный сектор | Частный сектор в городской черте практически не подвергается дорогому ремонту, но дом может заменить 1-2 комнатные квартиры. Часто удобства на улице, поэтому иногда сдавать можно только в сезон. Окупаемость – сразу. | |
| Квартира-студия | Требует вложений, которые окупаются в течение года | Пользуются спросом у молодых, современных людей – любителей хай-тек, арт-хауз, видов минимализма и европейского стиля |
| Хостел | Покупают большие коммунальные квартиры, и каждую комнату превращают в отдельную квартирку, где помещается все – спаленка, кухонная зона с гостиной, туалет и душ. | Все больше набирает популярности у командировочных и людей, которым нужно просто переночевать и отдохнуть в промежутках между работой, у туристов |
Внимание! Срок окупаемости зависит от:
- качества ремонта (затрат);
- местоположения квартиры в городе;
- вложенных сил в рекламу и активный поиск постояльцев;
- количества объектов жилой недвижимости;
- вида оплаты аренды – посуточная, фиксированная за каждый месяц, почасовая.
Конечно, посуточная аренда более выгодна, если квартиру активно рекламировать и искать жильцов. При недорогом ремонте или его отсутствии, то выгода очень значительная. Можно получать чистый доход сразу или уже через полгода.
Фотография из интернета типовой квартиры, которая сдается посуточно
Сдавать на несколько месяцев или лет – это надежно, не нужно постоянно бегать в поиске клиентов, но доход не так велик. Но, когда сделан евроремонт, встроена какая-либо бытовая техника, то и цена будет значительно выше. За счет этого можно поднять плату. Тем не менее, окупается одна квартира пару, тройку лет.
Важно! Чтобы иметь ощутимый пассивный доход от сдачи квартиры в наем, нужно иметь несколько объектов (2 – 3 квартиры).
Чем отличаются апартаменты от квартир. Плюсы и минусы
Жилая недвижимость – это строительные объекты, которые изначально, по плану города, предназначены для проживания. Поэтому такие многоквартирные дома, комплексы обязательно находятся неподалеку с детскими садами, школами, больницами и другими, необходимыми для удобной жизни учреждениями и строениями.
На рисунке апартаменты в одном из бизнес центров
Прекрасный вид, отсутствие шума извне, современный дизайн – и ваша недвижимость становится на сотню тысяч дороже.
На рисунке элитная квартира с ремонтом премиум-класса
Насколько выгодно делать такой ремонт, чтобы впустить в квартиру жильцов – решать вам. Возможно, достаточно сделать современный ремонт и начинить помещения бытовыми приборами. Выбор зависит от моды и вкусов вашего города.
Нежилые помещения располагаются в очень выгодных районах, иногда прямо в центре, рядом с административными зданиями, в очень привлекательных местах, но садиков и школ рядом обычно не бывает.
Апартаменты относятся к нежилой недвижимости, которая приспособлена для проживания. Апартаменты могут располагаться в здании гипермаркета, офисов. Имеют современную прекрасную планировку, но прописаться в них нельзя. В таблице перечислены все плюсы и минусы жилых квартир и апартаментов:
| Жилые объекты (квартиры) | Апартаменты | |
| Покупка (относительно друг друга) | Дороже | Дешевле |
| Коммунальные | Дешевле (доплачивает город) | Дороже (как за нежилое помещение) |
| Возможность зарегистрироваться на жилплощади | Можно | Невозможно |
| Купить в ипотеку | Можно | Можно |
| Инфраструктура поблизости | Есть все учреждения и постройки для долгого проживания всей семьей с детьми | Скорее всего не будет поблизости никаких школ, больниц и т. д. |
| Район города | Спальный район, предназначенный для жилых домов | Центр города, торговые, бизнес центры, промышленная зона, непосредственная близость к автотрассам, железной дороге, морю |
| Окупаемость | 0 – 3 года постоянного заселения | 3 – 5 лет |
| Доход (в среднем) | От 4% в месяц | От 10 – 12% в месяц |
| Вид жилья | От простого до элитного, с возможностью временной прописки | Элитное, без возможности какой-либо прописки |
| Права собственников | Имеют все права, предусмотренные законодательством РФ относительно жилых и нежилых (соответственно) помещений | |
| Обустроенность | В рамках проектного плана. Как и полагается для жилой квартиры | Может иметь полностью застекленные стены. Обычно обустраивается внутренними перегородками по своему усмотрению. Имеет большее пространство для дизайна и необычных решений |
| Спрос | Высокий | Ограниченно высокий в определенных деловых кругах, среди иностранцев. Особенно большим спросом пользуются апартаменты на самом берегу моря, где жилые постройки строить запрещено |
| Арендная плата | От минимальной (только стоимость коммунальных) до высокой | От средней, доступной в сезон у моря, до высокой.
Иногда дешевле, чем за квартиру |
| Например, 170 м2 в Москве | Стоимость аренды в месяц – 280 тыс. руб. | Стоимость аренды в 20 м от центра Москвы в башне “ОКО” – 400 тыс. руб. в месяц |
| Приспособление под другие нужды | Жилая квартира – всегда предназначена для проживания. Чтобы сдать ее под офис нужны специальные разрешения, в том числе и от соседей | Апартаменты имеют свои плюсы – вы, как владелец, имеете полное право сдавать помещение под офис или магазин |
| Закон о “тишине” | Распространяется | Не распространяется. Может спасти только шумопоглощающий стеклопакет |
| Аренда земли | Для частных домовладений – как для жилых территорий | Как для промышленных объектов – высокая |
Итак, каждый вид жилья, которое вы хотите превратить в источник дохода, имеет свои преимущества и недостатки. Самое главное – решить, на какую категорию жильцов вы рассчитываете.
Несколько советов будущим арендодателям
Конечно, поиск арендаторов элитного жилья занимает больше времени, но и приносит ощутимую прибыль. Сдавать обычные квартиры не так трудно, но и отдача от них будет намного меньше.
Поэтому вам нужно все посчитать и решить, готовы ли вы вплотную заниматься поиском квартирантов или собираетесь подать одно-два объявления и ждать “у моря погоды”. Хотя словосочетание “пассивный доход” относительно работы с недвижимостью не совсем правильно. Вам все равно придется что-то делать, чтобы арендное жилье не пустовало.
Кроме этого обязательно посчитайте:
- в какую цену вам обойдется ремонт;
- как выгоднее – включить коммунальные платежи в арендную стоимость или путь квартиранты сами платят;
- рассчитайте, как будете обновлять ремонт, в случае порчи – сами или руками испортивших интерьер жильцов;
- все расходы приплюсуйте, сделайте свою надбавку и сравните с аналогичными предложениями. Позвоните в два, три агентства по недвижимости под видом покупателя и узнайте стоимость аренды;
- не завышайте цену до небес – стоимость аренды должна соответствовать реальному качеству и отвечать спросу;
- обязательно составляйте договор аренды и акт приема-сдачи. Вся мебель, остановка и посуда должна быть в полном перечне;
- определите точные даты внесения платы (за первый и последний месяц, обычно, берут сразу);
- будет ли временная прописка платной или бесплатной;
- при посуточной аренде оплату взимают сразу, а ровно через сутки приезжают на объект сами;
- сдавать апартаменты очень выгодно и за более приемлемую стоимость, если спрос невелик. Но помните, что это нежилое помещение – коммунальные высокие. Посчитайте так, чтобы вы не оказались “в пролете”;
- учтите, что если апартаменты не сможете сдавать месяц или два, то платежи по коммунальным расходам и налог придется платить из своего кармана. Все посчитайте и создайте “финансовую подушку безопасности”;
- особое внимание обратите на апартаменты в курортных зонах – там доход поступает только в сезон. Подумайте, выгодно ли вам оставшиеся полгода обслуживать свою не приносящую доход недвижимость.
Важно! Считайте все! Желание поскорее выйти на стабильный пассивный доход не должно затмевать вашу способность мыслить здраво.
От чего зависит стоимость аренды жилых помещений
Посмотрите на рисунок ниже. Если ваша квартира имеет некоторые недостатки, например, находится далеко от интересных объектов, то это можно компенсировать повышенным комфортом или акцентировать внимание на других плюсах.
Кроме перечисленного в диаграмме, на стоимость квартиры влияют и другие факторы, на которые обращают внимание уже после того, как начнут заниматься сдачей в аренду недвижимости:
- Сезонность – в любом городе этот фактор влияет на наплыв желающих вселиться.
- Наличие крупных предприятий. Вахтовый метод работы требует наличия свободных недорогих квартир, где могут поселится несколько человек.
- Платежеспособность населения. Например, в сезон подготовки к школе, у многих семей финансовый кризис.
- Благоустроенность территории и близость общественного транспорта.
- Мода на район. Как ни странно звучит, но есть и такая тенденция.
- Просто везение. Например сдаются две квартиры на одной лестничной площадке. На одну из них нескончаемый поток желающих, а на другую вообще никого. Некоторые владельцы прибегают даже к освящению помещений. Кто знает? Может быть, помогает.
- Чем больше мебели и встроенной техники, тем дороже аренда квартиры. Если ваша квартира находится в молодом городе, то въезжающие будут чаще искать полупустую квартиру, чтобы поставить свою мебель.
Вопросы и ответы
[vc_row][vc_column][vc_toggle title=”Хочу вложить деньги в недвижимость – говорят, что это самое выгодное сейчас. Но мне бы хотелось, чтобы квартира приносила доход или, хотя бы окупала себя. Как долго мне ждать настоящего дохода?”]
Вкладывать и ничего не делать сейчас выгодно только в золото и землю. С квартирами нужно работать, чтобы они приносили доход или самому жить в них. Рекомендуем сделать минимальный косметический ремонт и поставить простую мебель. Так вы окупите расходы за несколько месяцев. Если решите, что вам интересно заниматься арендой недвижимости, копите деньги за сдачу в аренду этой квартиры и, в дальнейшем, приобретите за наличные и в кредит еще одну квартиру, побольше. Сдавайте помещения, а позже, когда у вас будет опыт и желание продолжать такой бизнес, сможете расширить ассортимент арендных помещений или перейти на сдачу элитного жилья.
[/vc_toggle][vc_toggle title=”Насколько надежно и выгодно покупать апартаменты у моря, чтобы они приносили доход?”]
Ответ очень многозначный, потому что в России не так много людей, которые готовы поселиться в апартаментах у моря. Обычно наши граждане предпочитают санатории, пансионаты у моря. Был сезон в Сочи, когда апартаменты у самого моря стоили дешевле, чем квартиры и хостелы. Хотя расходы по нежилой недвижимости в десятки раз выше, чем по жилой. Основной контингент, на который надеются владельцы апартаментов – это иностранцы. Можете попробовать, а в случае неудачи сдать под офисы или продать.
[/vc_toggle][vc_toggle title=”Можно ли переоформить апартаменты на жилую квартиру и прописаться?”]
На 2018 год однозначного закона по статусу апартаментов и действий с ним в законодательстве нет. Но обещания создать и рассмотреть проект – есть. Пока граждане пишут заявления и обивают пороги учреждений, чтобы получить для своих апартаментов статус жилого помещения. Дадут ли согласие местные власти, будет ли ходатайствовать в этом застройщик, зависит только от местного муниципалитета. Не забывайте, что по проекту города, рядом с вашим зданием нет необходимых общественных зданий (школ, садиков), возможно и продуктовых магазинов. И если места для них в проекте не предусмотрены, апартаменты в здании не могут быть признаны жилыми.
[/vc_toggle][vc_toggle title=”Что дешевле брать в аренду – апартаменты или квартиру?”]
По-разному. Можно найти очень дешевые апартаменты в центре города на одного человека (дешевле, чем квартира).
[/vc_toggle][/vc_column][/vc_row]
