Ипотечное кредитование – актуальное направление российского рынка банковских услуг уже на протяжении десяти лет. По данным статистики за 2016 год лишь 10% наших граждан владеет недвижимостью. Купить ее за накопленные наличные может только 1%. Какой будет динамика рынка в ближайшие 2-3 года, во многом зависит от политической и экономической ситуации.
Развитие ипотечного рынка России
В первой половине девяностых годов кредиты на покупку жилья населению банки практически не выдавали. Потребительских займов, как таковых не было. Если все-таки случалось, то занимали не больше, чем на год, под 36%. Однако даже введение в действие ФЗ «Об ипотеке», в 1998 году не сказалось на повышении спроса заемщиков на такой продукт. Максимальный срок пользования кредитом – 3 года под 40% были не интересны большинству заемщиков.
Ипотечное жилищное кредитование в России: как наращивались объемы
Между тем, в улучшении жилищных условий и в приобретении собственных квартир нуждалось больше половины населения. С целью обеспечения граждан собственным жильем и развития ипотечного кредитования в России, правительство в 2004 году внедряет специальный национальный проект. Первый этап государственной программы 2005-2008 годов предусматривал повышение доступности недвижимости под гарантии государства и увеличение объемов жилищного строительства. На него было выделено 212,9 млрд. руб.
Эта программа, изначально рассчитанная на 6 лет, активизировала сделки по приобретению недвижимости. Граждане стали охотнее брать займы. Для сравнения – если в 2005 году на долю ипотечных кредитов приходилось 3,5% от общего объема кредитования, то в 2008 году показатель вырос до 9%.
К 2008 году сформировались постоянные игроки ипотечного рынка. В группу входили АИЖК со 100-процентным государственным участием, Сбербанк, крупные и средние коммерческие банки, ЖСК, строительные и инвестиционные компании. Однако начавшийся кризис затормозил развитие. Многие банки свернули кредитование. Заемщики оказались в сложном положении, что вынудило кредиторов разрабатывать механизмы снижения финансовых нагрузок (реструктуризация, кредитные каникулы). Объем жилищного кредитования за период 2008-2010 год:
| Год | Рублевые кредиты | В ин.валюте | ||||
| Объем предоставленных кредитов, млн. руб. | Просроченная задолженность по предоставленным кредитам, млн. руб. | Объем предоставленных кредитов, млн. руб. | Просроченная задолженность по предоставленным кредитам, млн. руб. | |||
| 2008 | 534759 | 3530 | 79754 | 2244 | ||
| 2009 | 140444 | 19390 | 9524 | 11702 | ||
| 2010 | 346924 | 29214 | 17501 | 21302 | ||
Начало 2011 года принесло положительную динамику. Выход из кризиса вызвал снижение банковских ставок. Только во втором полугодии было выдано кредитов на 397 млрд. руб. Государство продолжило поддерживать ипотеку. Были введены в практику социальные вычеты для первички, например, в программах «Малоэтажное жилье», «Новостройка», понижающие ставку кредитования. Одним из двигателей ипотеки стали инвестиции ВЭБ в строительство жилья в 2010-2013 годах.
Вплоть до 2015 года ситуация периодически менялась. Размеры ставок то росли, то снижались. Вместе с ними менялся спрос на ипотечные кредиты. Так, если в 2012 году объем займов достиг рекордного триллиона рублей и продолжал рост еще 2 года, то через 3 года он сократился до 765 млрд. руб.
Объем ипотеки в 2016 году
Этот год стал прорывом в ипотечном кредитовании. Поскольку на приобретение жилья государство, следуя концепции, субсидировало ставки, граждане смогли воспользоваться кредитами. Размер выданных сумм составил 40% от общего числа потребительских займов. Из них, в рамках госпрограммы, было выдано в 2016 году 304 тысячи кредитов на сумму 556 млрд. руб. Объем кредитования, по сравнению с 2015 годом, вырос на 29,86%. Увеличились размеры выдаваемых ссуд, их стали предоставлять на срок, более 15 лет. Госпрограммой воспользовались 304 тысячи заемщиков, которые получили. Весь объем ипотечных кредитов в 2016 году достиг 1 288 531 млн. рублей, а их количество – 753 064 (по данным приложения).
Наиболее активными игроками на ипотечном рынке стали Сбербанк и группа ВТБ. Однако конкуренция обострилась. В результате этого снова можно было взять ссуду без подтверждения доходов и без первоначального взноса, что сделало кредиты доступными широкому кругу заемщиков. Введены новшества:
- подача онлайн заявки;
- удаленная госрегистрация недвижимости (совместная программа Сбербанка и Росреестра);
- кредиторы стали общаться с клиентами и собирать о них информацию через соцсети.
Если в предыдущие годы основной упор делался на первичку, то с этого периода возродился рынок вторичной недвижимости. Причиной тому стало улучшение условий кредитования и введение новых правил кредиторами. В целом, ипотека стала надежным финансовым инструментом. Банкам она гарантировала возврат и стабильную доходность, а заемщику упростила процесс получения ссуды и покупки недвижимости.
Динамика ипотечного кредитования в 2017 и прогнозы на 2018 год
В 2017 году ситуация была стабильной. На первичном рынке:
| По состоянию на: | Количество кредитов | Объем кредитования, млн. руб. |
| 01.01 | 856 427 | 1 472 254 |
| 01.02 | 40 039 | 71 083 |
| 01.03 | 97 826 | 174 330 |
| 01.04 | 178 334 | 321 074 |
| 01.05 | 259 996 | 470 577 |
| 01.06 | 338 765 | 615 484 |
| 01.07 | 423 482 | 772 692 |
| 01.08 | 507 866 | 927 297 |
| 01.09 | 602 220 | 1 101 396 |
| 01.10 | 700 634 | 1 285 259 |
| 01.11 | 813 342 | 1 498 318 |
| 01.12 | 935 632 | 1 730 933 |
Из них всего 22 кредита оказались валютными. Их сумма составила 802 млн.руб.
Как свидетельствуют данные ЦБ РФ, на начало 2018 года показатели по количеству и объему выданные займы составили соответственно 1 092 315 и 2 057 559 млн. руб. По мнению экспертов ставки в 2018 году будут рекордно низкими. Однако опасностью для экономики России могут стать внешние факторы, которые могут поменять ситуацию на противоположную.
Динамика ставок по ипотеке
После принятия в июле 1998 года закона, регулирующего механизм ипотеки, кредиты на покупку жилья выдавались, преимущественно, в иностранной валюте, под 10-11% годовых. При наличии постоянных доходов и стабильности рубля, это был наиболее выгодный вариант, поскольку в рублях кредитовались в среднем под 14-15%.
К началу 2006 года заемщики активизировались. Причем одинаково охотно брали и рублевые и валютные кредиты.
После наступления кризиса динамика ставок за 10 лет менялась в обе стороны. Если до лета 2008 года наблюдалась тенденция к снижению ставок в валюте (до 10,8%) и рублях (до 12,4%), то в мае 2009 года они поднялись до 13,8% в валюте, 14,9% в рублях. Такое положение привело к резкому сокращению ипотечного кредитования:
- 2008 год – 349 тысяч кредитов, из них 4,9% валютных;
- 2009 год – 130 тысяч займов, в том числе 1,5% валютных.
По мере преодоления последствий кризиса, к 2012 году ставки начали снижаться. Однако напуганные граждане перестали брать валютные кредиты, хотя процент по ним опустился ниже 10 годовых.
Максимальное снижение ставок наблюдалось с 01.01.2016 года. Динамику можно проследить по ключевым ставкам ЦБ:
| Период | Ставка рефинансирования, % |
| 01.01-13.06.16 | 11,00 |
| 14.06-18.09 | 10,50 |
| 19.09.16-26.03.17 | 10,00 |
| 27.03.17-01.05.17 | 9,75 |
| 02.05 -18.06 | 9,25 |
| 19.06-17.09 | 9,00 |
| 18.09-29.10 | 8,50 |
| 30.10-17.12 | 8,25 |
| 18.12.17-11.02.18 | 7,75 |
| 12.02-23.03.18 | 7,50 |
Исходя из этого, банки уменьшали стоимость ипотеки.
Демография ипотечных заемщиков
В разрезе региональных структур в разные годы традиционно в лидеры по ипотечному кредитованию выходила Москва и Московская область. Следом шел Санкт-Петербург. Треть кредитов выдавалась под долевое строительство. В приоритете – рынок первички.
В 2017 году акценты несколько сместились. Перед жителями автономных округов открылись возможности пользоваться покупкой жилья в кредит Этому способствовали хорошие зарплаты, низкие цены на недвижимость и необходимость улучшения жилищных условий. По данным РИА Новости, покупка оказалась доступной для многих семей:
| Демография | Доля заемщиков, % |
| Ямало-Ненецкий АО | 66,3 |
| Чукотский АО | 56,1 |
| ХМАО | 53,8 |
| Магаданская область | 52,6 |
| Мурманская область | 43,7 |
| Камчатский край | 37,1 |
| Красноярский край | 37,1 |
| Кемеровская область | 37,0 |
| Иркутская область | 36,8 |
| Вологодская область | 35,6 |
Последнюю строчку рейтинга занимают республики Дагестан и Ингушетия. Здесь в доступной ипотеке могут поучаствовать соответственно 7,0 и 8,4% и семей. Третьим снизу оказался также Крым и Севастополь (9,0%).
Вопросы и ответы
[vc_row][vc_column][vc_toggle title=”Я брал кредит в октябре 2017 года под 10% (на вторичную недвижимость). Как снизить ставку по договору и можно ли это сделать?”]
Заемщик является стороной договора. Согласно ГК РФ любые изменения в него вносятся в согласия обеих сторон. Для этого необходимо обратиться в Ваш банк с соответствующим заявлением лично или направить его по почте (заказным с уведомлением). Имейте ввиду, что принятые положительного решения влечет за собой внесение изменений в договор страхования, залог, поручительство и в другие документы, связанные с кредитованием.
[/vc_toggle][vc_toggle title=”Могут ли отказать в снижении процентной ставки?”]
В каждом банке есть свои условия. Так, например, Сбербанк откажет в изменении процентной ставки, если имеется просроченная задолженность более 12 месяцев с даты выдачи, остаток кредита составляет свыше 500000 руб, и кредит был реструктуризирован. Поэтому необходимо уточнить Ваши шансы у кредитора.
[/vc_toggle][vc_toggle title=”Ипотеку взяли в 2016 году. В 2017 процент снизили по моему заявлению. Можем ли мы подать еще раз заявление в 2018?”]
Законодательство не ограничивает количество и частоту внесения изменений в договор. Нужно внимательно изучить сам договор и требования банка. Если нет прямых запретов, подавайте заявление. В случае отказа действия кредитора можно обжаловать через суд.
[/vc_toggle][/vc_column][/vc_row]
Документы
- Статистика ЦБ РФ http://www.cbr.ru/statistics/?PrtId=ipoteka
Прокип Андрей Зиновьеви