В решении жилищной проблемы граждан России ипотечное кредитование сейчас не занимает должного места. Особенно сложно с ипотекой в регионах, поэтому рассмотрим возможные пути решения этой проблемы.
Нестабильная экономическая ситуация
Ипотека выдается под залог недвижимости на длительный срок. Для активного развития ипотеки необходима экономическая стабильность, банкам нужны имущественные гарантии для уменьшения рисков. Но и заёмщики заинтересованы в стабильных доходах и постоянной работе, чтобы иметь возможность делать своевременные платежи и не потерять залоговое имущество и значительный первоначальный взнос. Но экономическая ситуация, не только российская, а и вся мировая, очень нестабильна. Финансовые скачки, нестабильные цены на сырьевые ресурсы так или иначе влияют на доходы жителей страны.
Низкая платежеспособность населения
У банков и кредитных организаций на фоне финансовой нестабильности появляются две проблемные задачи, связанные друг с другом:
- У населения снижается уровень доходов и сумма депозитных вкладов уменьшается.
- Из-за уменьшения депозитов, условия по кредитованию становятся жестче, а операции по выдаче ипотек более рискованными.
Получается, что ипотеку могут разрешить себе только жители со стабильным и довольно высоким доходом, а их количество в масштабах страны мизерно.
И в итоге, из-за возникших материальных проблем у заемщиков появляются проблемные ипотечные кредиты.
Проблемы жилищной ипотеки для банков
Банки, идя навстречу клиентам, реструктуризировали большое количество ипотечных договоров, то есть отодвинули дату окончательного погашения на более поздние сроки, что замедляет оборачиваемость ресурсов, увеличивает риски финансовой операции. Вся кредитная политика банка сводится к следующему:
- обеспечению прибыльности и безопасности операции;
- обеспечению эффективности работы;
- к сведению рисков до минимума.
При этом единой кредитной политики для всех банков нет, у каждого из них собственная стратегия и тактика работы, учитывающая организационные факторы и финансовые возможности для ликвидации своих рисков. Поэтому любой банк включает в работу с ипотеками обязательное страхование (жизни и трудоспособности заемщика, самого залогового имущества, риска утраты права на собственность).
Отказ от страховки ведет к удорожанию кредита за счет повышения процентов.
Инфляция
На развитие ипотеки влияетиинфляция, при которой идет существенное обесценивание денег, рост цен. Сама по себе инфляция есть нормальный процесс в экономической жизни стран и не является опасной, пока ее контролирует государство. Если же идет высокий рост инфляции, то соответственно выплаты по кредиту на жилье значительно снижаются в цене. Учитывая при этом рост цен на жилье, то выгода заемщика еще более очевидна. Правда, стоит следить за ставкой рефинансирования и в случае ее увеличения попробовать предпринять действия по спасению своих денежных средств.
Высокие ставки
Огромную роль для заемщика в вопросе выбора банка для получения ипотеки играют проценты по кредиту. Сейчас российская экономика не в лучшей форме, включая и строительный рынок и банки. При видимом снижении цен на жилище, ставки по ипотеке явного снижения не имеют. Банкам для минимизации рисков и перестраховки приходится повышать или держать на уровне проценты, вводить всевозможные штрафные санкции за неплатежи и долги.
В 2017 году продолжилось падение объема ипотечных кредитов практически во всех банках России.
| N п.п. | Название банка | % снижение |
|---|---|---|
| 1 | СБЕРБАНК | 24 |
| 2 | ВТБ 24 | 53 |
| 3 | Банк Москвы | 15 |
| 4 | Россельхозбанк | 38 |
| 5 | Газпромбанк | 73 |
| 6 | Банк Жилфинанс | 23 |
| 7 | Банк Возрождение | 43 |
Причинами являются все тоже ухудшение экономики, санкции запада против России, снижение достатка населения.
Монополизация рынка
Также одной из проблем развития ипотеки в РФ есть монополизация на строительном рынке, что свойственно практически любому региону страны, где работают большие бюджетные деньги. После кризиса в крупных строительных фирмах сменились структуры собственности, в состав собственников вошли крупные банки.
В соответствии с законом все они самостоятельные юридические лица и факт сговора строительных компаний с банками доказать практически невозможно. К тому же на рынке существует еще один крупный монополист — энергетические компании, которые обеспечивают строительные объекты водой, теплом, газом, электроэнергией и диктуют свои условия и цены, что неблагоприятно сказывается на развитии ипотечного кредитования.
Объединение административных властей на местах со строительными организациями для выделения земли в обход торгов, с несоблюдением законного порядка при госзаказах также является отрицательным фактором. Для ликвидации этой ситуации и обеспечения “прозрачности” проведения торгов необходимы доработки в закон о госзакупках, возможно введение в комиссии представителей общественности.
Миграционная политика
Жизнь в крупных городах и столице гораздо активнее, динамичнее и значительно выше по уровню. Поэтому миграция населения становится системой, люди стремятся к более стабильной, с большими возможностями жизни. И это ведет к росту спроса на жилье и, в итоге, к удорожанию квартир, росту начисленных процентов.
Стоит не забывать, что цена жилья по ипотеке даже при ставке в 10% вырастает минимум в два раза против начальной цены.
Недостаточное количество социальных программ
При получении кредита на жилье, заемщиков может экономически защитить только государство с современными подходами к законодательству по ипотечному кредитованию. Радует, что правительство активно принимает участие в этом процессе, выделяя отдельным банкам субсидированные кредиты для понижения ставок по кредиту. Сейчас работает программа с государственной поддержкой для населения со средним доходом, условием которой есть постоянная процентная ставка на весь период кредитования. Но список таких банков ограничен и выбор предоставленного жилья для ипотеки тоже не широк.
На помощь малообеспеченным слоям приходит социальная ипотека, которая является правительственной программой и в каждом регионе имеет свои особенности. Полную информацию об этом виде помощи можно получить в местных органах власти или в АИЖК. Государство в социальных ипотеках выступает третьей стороной, выполняя поддержку интересов банка (возмещая его выгоды) и граждан (обеспечивая их доступным жильем).
Положительной стороной в этих программах есть:
- решение квартирного вопроса для людей с небольшим доходом;
- лояльный график платежей;
- длительный срок займа с относительно небольшой переплатой;
- все действия находятся под контролем государства.
Но значительное количество подтверждающих документов, жесткие условия для участия, недостаточно большой список лиц, попадающих в социальные программы — большие минусы в развитии господдержки ипотечного кредитования.
Перспективы ипотеки в России
Но несмотря ни на что, прогнозы ипотеки на 2018 год довольно оптимистичны. Основной прогноз касается процентной ставки. Предполагается, что она продолжит падать до уровня 7-8% годовых благодаря снижению уровня инфляции. Значительное падение стоимости жилья и рост его доступности — также один из оптимистичных прогнозов.
Пути решения проблем
Проблемы ипотечного кредитования в регионах России и пути их решения одна из задач правительства, заключающаяся в поддержании ипотек в динамичном состоянии совершенствования с помощью использования всевозможных методов. Необходимо стремиться к росту доходов и улучшения жизни в регионах, их всестороннее развитие и уменьшение разницы материального достатка в целом по стране. Выделение государственной помощи на строительство и приобретение жилья в регионах может способствовать расширению границ востребованности на ипотечное кредитование.
Решение проблем ипотечного кредитования — это совокупная задача, которая задевает различные стороны жизни и развития страны, расширение и совершенствование банковских услуг.
