Коммерческая ипотека – лучший вариант для бизнеса

Для ведения бизнеса организация или частный предприниматель нуждаются в подходящем помещении. Коммерческая недвижимость может использоваться под офис, магазин или склад. Можно подобрать помещение для аренды. Но сейчас все больше предпринимателей стремятся приобрести недвижимость в собственность. Если организация не располагает достаточными средствами, поможет новый кредитный продукт – коммерческая ипотека.

Понятие и особенности

Коммерческая ипотека появилась в России недавно. Но среди бизнесменов продукт стремительно набирает популярность. Купленная недвижимость используется в качестве торговой площадки, офиса или склада. Преимущество приобретения собственного помещение – возможность в дальнейшем извлекать прибыль. При закрытии бизнеса можно реализовать коммерческую недвижимость или сдавать в аренду.

Сроки

В отличие от ипотеки на жилую недвижимость, коммерческая отличается более сжатыми сроками:

• Минимальный срок кредитования – 5 лет;
• Максимальный срок кредита – 12 лет.

Ставки

Ипотечное кредитование на коммерческую недвижимость только набирает популярность. На данном этапе развития продукта банки предлагают кредит со ставкой от 10 до 20% годовых.

Требования к коммерческому зданию

Оформление коммерческой ипотеки предполагает наличие особых требований к заемщику, к приобретаемой недвижимости:

• Площадь коммерческой недвижимости до 150 м2;
• Отсутствие обременений;
• Здание полностью построено и введено в эксплуатацию;
• Приобретаемое здание или помещение находится в регионе отделения банка, в котором оформляется ипотека;
• Здание оформлено, как капитальная постройка;
• Помещение или здание должно иметь статус «нежилая недвижимость».

Важно! Недвижимость, приобретаемая по ипотеке, должна быть рассчитана для организации офиса, склада или торговой точки.

Первоначальный взнос

Внесение первоначального взноса – обязательное условие коммерческого кредитования:

• От 20 до 30% – с поручителем;
• От 30% – без поручителя.

Важно! В качестве первоначального взноса может выступить собственная недвижимость заемщика. Рыночная стоимость объекта залога должна быть равна или превышать сумму первоначального взноса.

Самые выгодные предложения банков по коммерческой ипотеке

Банк	Срок кредита	Ставка	Первоначальный взнос
Сбербанк	1 месяц – 12 лет	От 11,8%	Не менее 25% от стоимости объекта
ВТБ-24	До 10 лет	13,75%	От 20%
Россельхозбанк	Не более 10 лет	16%	Не менее 50%
Открытие	До 10 лет	13-17,5%	20%
Абсолют-банк	1 год – 10 лет	13,9%	От 30%
Росбанк	3 месяца – 7 лет	11,55 -15,74%	30%

Важно! Сумма кредита зависит от баланса и оборотов организации. Чем солиднее и старше фирма, тем больше будет кредитный лимит.

Преимущества коммерческой ипотеки на нежилое помещение

Основные преимущества:

• Возможность использовать приобретенный объект для целей собственного предприятия или для сдачи в аренду;
• Оплата по кредиту фиксирована. В отличие от арендной платы, платежи по ипотеке не увеличиваются;
• Есть отсрочка платежей;
• Более низкие проценты по сравнению со ставками по потребительским кредитам для юридических лиц.

Сбербанк

• Отсрочка платежа до 12 месяцев;
• Возраст заемщика от 21 до 65 лет;
• В качестве залога и первоначального взноса банк принимает ценные бумаги, автотранспортные средства, квартиры заемщика;
• Срок деятельности предприятия не менее 6 месяцев.

ВТБ 24

• Отсрочка платежей на 9 месяцев;
• Годовая выручка организации не более 400 млн. рублей;
• Требуется поручитель;
• Сумма кредита от 4 млн. рублей;
• Деятельность организации не менее 6 месяцев.

Росбанк

• Сумма кредита от 1 млн. рублей;
• Отсрочка до 6 месяцев.

Важно! Сумма кредита рассчитывается банком после оценки финансового положения организации или предпринимателя. Учитывается годовая выручка и срок деятельности компании.

Кто может стать заемщиком

Воспользоваться коммерческой ипотекой имеют право организации, а также индивидуальные предприниматели. Деятельность компании или ИП должна быть официально зарегистрирована на территории Российской Федерации.

Критерии для клиентов:

• Возраст заемщика 21 – 65 лет;
• Деятельность организации не менее 6 месяцев;
• Положительная кредитная история;
• Наличие поручителя;
• Годовая выручка компании от 400 миллионов руб.;
• Отсутствие уголовных дел и экономических преступлений;
• Сумма имеющихся потребительских кредитов и иных займов не должна превышать 1 млн. рублей.

Пакет документов:

• Паспорт заемщика;
• Учредительные документы компании (свидетельство, устав, договор);
• Лицензии на ведение деятельности;
• Выписка из ЕГРЮЛ (реестра юридических лиц);
• Образец печати и подписи руководителя, заверенный у нотариуса;
• Баланс предприятия;
• Выписка из расчетного счета;
• Справка, подтверждающая отсутствие судимости;
• Справка из налоговой об отсутствии задолженности;
• Оценочная стоимость объекта;
• Правоустанавливающие документы на объекты дополнительного залога;
• Документ, подтверждающий семейное положение (для индивидуальных предпринимателей).

Название банка	Условия	Требования	Документы
Сбербанк	Сумма кредита до 600 млн. рублей; Срок кредита до 10 лет; Ставка от 11,8%; Первоначальный взнос от 25%; Обеспечение кредита залог или поручительство.	Малый и средний бизнес с выручкой до 400 млн. в год; Возраст заемщика 23-70 лет; Деятельность организации не менее 6 месяцев; Наличие расчетного счета в Сбербанке.	Анкета на кредит по форме банка; Учредительные и документы; Финансовая отчетность; Подтверждение хозяйственной деятельности.
ВТБ24	Кредит от 4 млн. рублей; Срок до 10 лет; Ставка от 10,9%; Первоначальный взнос от 15% или дополнительный залог.	Деятельность фирмы от 6 месяцев; Расчетный счет в ВТБ24.	Уставные документы; Налоговая декларация; Подтверждение хозяйственной деятельности (оборотно-сальдовые ведомости, выписка из расчетного счета).
Росбанк	Кредит от 1 до 100 млн. рублей; Срок до 7 лет; Ставка от 11,55%; Первоначальный взнос от 20%.	Юридические лица и ИП; Годовая выручка предприятия не более 400 млн. рублей; Поручительство собственников бизнеса.	Уставные документы; Справка из налоговой; Подтверждение оборотов и финансовых движений.

Порядок приобретения коммерческой недвижимости в кредит

Ипотечное кредитование это долгосрочный займ. Суммы кредита достигают несколько десятков миллионов. Оформляя ипотеку для юридического лица, кредитная организация оценивает собственные риски и старается выручить максимальную выгоду. Для ипотечного кредитования организаций применяются три наиболее прозрачных и удобных схемы.

Схема №1

Залог оформляется после регистрации купли-продажи.

1. Оформление предварительного договора между продавцом и покупателем;
2. Внесение покупателем первоначального взноса;
3. Регистрация права собственности;
4. Составление залогового договора между кредитором и покупателем;
5. Зачисление оставшейся суммы на счет продавца.

Схема №2

Договор о залоге заключается с действующим владельцем недвижимости.

1. Перечисление первоначального взноса;
2. Оформление залога на приобретаемый объект;
3. Заключение договора купли-продажи;
4. Регистрация сделки и нового собственника;
5. Перевод кредитной организацией оставшейся суммы продавцу.

Схема №3

Для оформления залога создается новое юридическое лицо.

1. Регистрация юридического лица;
2. Передача прав собственности на объект новой организации;
3. Регистрация купли-продажи права владения и распоряжения юридическим лицом у продавца;
4. Перевод банком кредитных средств продавцу;
5. Переоформление объекта в собственность покупателя.

Особенности получения кредита на строительство коммерческой недвижимости

Если на рынке недвижимости отсутствует подходящий объект, некоторые предприниматели решают создать собственный проект. Строительство коммерческих помещений предполагает большие затраты. Под строительство нежилой недвижимости существуют специальные кредитные программы.

Кто может получить кредит на строительство:

• Застройщик;
• Дольщик.

Виды объектов:

• Гостиницы;
• Офисные помещения;
• Торгово-развлекательные помещения и комплексы;
• Склады.

Требования, предъявляемые к кредитуемым проектам:

• Строительный опыт участников строительства (не менее 3-х реализованных проектов);
• Вложение собственных средств заемщика не менее 20%.

Экономическая обоснованность объекта:

• Положительные финансовые потоки;
• Коэффициент покрытия 1-2;
• Строительство сроком до трех лет;
• Окупаемость – до 10 лет.

Условия кредита:

• Срок не более 10 лет;
• Обеспечение кредита активами организации или залогом строящегося объекта;
• Авансирование части кредитных средств на приобретение материалов, оборудования;
• Отсрочка расчета по основному долгу до окончания строительства;
• Целевое использование займа, подтверждение бюджета;
• Мониторинг хода строительства кредитором;
• Расчеты по строительству проходят через счет заемщика в банке, выдавшем кредит;
• Завершение начального этапа строительства (организация водоотведение, готовый котлован).

Варианты оформления

Кредитные организации предоставляют ипотечные продукты для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Сумма и дополнительные условия кредита определяются индивидуально.

Без первоначального взноса

Кредитная организация решится выдать ипотеку на объект высокой ликвидности. Приобретаемая недвижимость становится залогом. Если заемщик не сможет выплатить сумму долга объект компенсирует риски и потери банка.

На нулевой аванс можно рассчитывать, предоставив в залог активы организации или предпринимателя (ценные бумаги, транспорт, недвижимость, квартира).

Отсутствие собственных средств на первоначальный взнос компенсируется сокращением срока кредита. Период погашения уменьшается на треть.

Для юридических лиц

Ипотечные программы на покупку нежилых помещений доступны крупным компаниям, представителям малого и среднего бизнеса.

Положительное решение по кредиту банк принимает если:

• Деятельность компании прозрачна;
• Безубыточная работа организации обеспечена достоверной финансовой отчетностью;
• Компания имеет хорошую репутацию;
• С момента регистрации деятельности компании прошло более 6 месяцев.

Для физических лиц

Индивидуальные предприниматели, зарегистрированные без образования юридического лица, могут воспользоваться ипотечными программами. Требования к заемщикам аналогичны:

• Деятельность более полугода;
• Финансовая отчетность;
• Отсутствие налоговых задолженностей;
• Доходность;
• Хорошая кредитная история заемщика.

Коммерческая ипотека как инвестиция

Отличительная особенность коммерческой ипотеки – право собственности на объект появляется сразу после регистрации сделки. Покупатель имеет возможность распоряжаться недвижимостью. Сдача приобретенного помещения в аренду для некоторых предпринимателей становится регулярным стабильным доходом.

После выплаты кредитного долга помещение можно реализовать по более высокой цене или продолжить получение дивидендов с аренды. Грамотный подход и точный расчет может превратить ипотечную недвижимость в долгосрочную инвестицию.

Онлайн калькулятор: как рассчитать ипотеку на коммерческую недвижимость

Коммерческая ипотека рассчитывается по следующим данным:

1. Стоимость объекта;
2. Первоначальный взнос;
3. Сумма кредита;
4. Срок кредита;
5. Процентная ставка.

Ипотечный калькулятор коммерческой недвижимости для физических и юридических лиц:

Вопросы и ответы

[vc_row][vc_column][vc_toggle title=”Можно ли оформить коммерческую ипотеку, если заемщик – частный предприниматель?”]

Да. Большинство банков предоставляют кредит для индивидуальных предпринимателей без образования юридического лица.

[/vc_toggle][vc_toggle title=”Зачем оформлять коммерческую ипотеку?”]

Коммерческая ипотека – целевой кредит на покупку нежилого помещения для организации (офис, склад, магазин).

[/vc_toggle][vc_toggle title=”Можно ли оформить кредит под залог недвижимости для ООО?”]

Обеспечением ипотеки является залог приобретаемой недвижимости или собственной недвижимости предприятия.

[/vc_toggle][vc_toggle title=”Какие особенности ипотечного кредитования бизнеса?”]

Ипотека для организаций отличается более высокой процентной ставкой, большей суммой кредита и небольшим сроком. В качестве залога можно использовать активы организации или собственность предпринимателя.

[/vc_toggle][vc_toggle title=”Дают ли ипотеку малому бизнесу?”]

Да, кредитные организации предлагают ипотечные программы, как для крупных компаний, так и для малого и среднего бизнеса.

[/vc_toggle][vc_toggle title=”Можно ли взять ипотеку под залог покупаемой коммерческой недвижимости?”]

Приобретаемая недвижимость всегда становится залогом.

[/vc_toggle][vc_toggle title=”Как оформить ипотеку на офисное помещение?”]

Кредит на офисное помещение оформляется по программам коммерческой ипотеки.

[/vc_toggle][/vc_column][/vc_row]