Не все квартиры подходят под условия банков к залоговой недвижимости. Чтобы оформить ипотеку заёмщику следует обратить внимание на год строительства дома, используемые материалы, фундамент. В случае приобретения жилого дома требований ещё больше. Разберёмся, какая недвижимость подходит под ипотеку и возможно ли её взять на деревянный дом.
Какую недвижимость можно взять в ипотеку
С помощью ипотечного кредита невозможно купить любое понравившееся жилье – кредитные организации предъявляют определённые условия к залоговой недвижимости. При сделках купли-продажи объектом может выступать и квартира, и частный дом, и даже доля в них. Но для банка имеет значение степень ликвидности приобретаемого недвижимого имущества на рынке. Таким образом банк страхует свои риски, чтобы даже в случае неплатежеспособности клиента, ипотечное жилье можно было легко реализовать на рынке через несколько лет по выгодной стоимости.
Процесс поиска нужной недвижимости осложняется ещё и ограниченным сроком действия кредитного решения. Обычно он составляет не более 3 месяцев. В такой ситуации полезно располагать информацией относительно критериев, которыми руководствуются банки при согласовании того или иного объекта недвижимости для целей ипотечного кредита.
Покупателям, приобретающим жильё в ипотеку, следует сразу определиться, что это будет: новостройка или вторичное жильё. Это влияет на требования банков к залогу.
Кредит на жильё в строящихся домах банки обычно выдают только при наличии аккредитации застройщика конкретным банком. В этом случае имеет смысл сначала выбрать квартиру, а потом определиться с банком, из числа предлагающих ипотеку для клиентов выбранного застройщика. Обычно их несколько.
Что же касается вторичного жилья, то существуют общие критерии выбора жилья, подходящего под банковскую ипотеку:
- Год сдачи дома в эксплуатацию и уровень технического состояния. Износ дома предпочтителен не более 60 % (иногда 70 %), должны отсутствовать деревянные перекрытия. Оптимальнее выбирать квартиры в домах, которые строились не позже 1990 года. Это выгодно и для покупателя – к дате полного погашения задолженности такая квартира ещё будет вполне реализуема на рынке. Банки также требуют наличия в залоговой квартире отдельной кухни, проведенного электричества, систем отопления, газоснабжения, горячей и холодной воды.
- Отсутствие незарегистрированных соответствующим образом перепланировок, дом должен соответствовать документам БТИ по всем критериям.
- Стоимость жилья на рынке. Рыночная стоимость определяется специализированной оценочной компанией, одобренной банком. Она может отличаться от стоимости, выставленной продавцом. Но именно на оценочный отчёт будет опираться банк при принятии решения. Обычно банки кредитуют не более 80 % стоимости приобретаемого жилья.
- Жилая недвижимость должна быть в собственности у предыдущего владельца 3 и более лет.
- Жилье должно отвечать всем требованиям санитарно-технических норм, обеспечивающих здоровье и безопасность проживающих в нем граждан.
- Юридическая чистота квартиры. Определяется следующими параметрами:
- отсутствие любого обременения;
- отсутствие детей до 18 лет или собственников преклонных лет (есть риск возникновения проблем при продаже со стороны попечительских органов или родных при вступлении в права наследства);
- если жильё приватизировано, то не должно быть лиц, чьи права не учли в момент приватизации;
- при неоднократной купле-продаже квартиры проверяется чистота всех предыдущих сделок;
- дееспособность продавца на момент сделки купли-продажи. Иначе есть риск расторжения сделки по судебному решению.
Анализ юридической чистоты залоговой недвижимости осуществляет юридическая служба банка. Кредитные организации также неохотно дают положительное решение по приобретению квартиры в ипотеку у родных, так как возможен сговор. Невозможно оформить ипотеку у мужа/жены, родителей/детей (в некоторых ограниченных случаях возможна сделка между детьми и родителями).
Выполнение всех пунктов означает, что квартира подходит под ипотеку.
Перечень требований значительный, но с другой стороны, такая тщательная проверка квартиры гарантирует максимальную надёжность проводимой сделки.
Перечисленные условия носят общий характер, в каждом конкретном банке они могут быть более лояльными или наоборот иметь дополнительные пункты.
| Номер п/п | Сбербанк России | ВТБ24 |
| 1. | Юридическая чистота | Юридическая чистота |
| 2. | Наличие документов, подтверждающих право собственности | Отсутствие претензий от дееспособных лиц (дети, заключённые) и их представителей |
| 3. | Без спорных вопросов в отношении права собственности | Не должна быть предметом спора физических и юридических лиц |
| 4. | Отсутствие долгов по оплате ЖКХ и иных финансовых обременений | Без обременения другим банком или иной организацией |
| 5. | Не принята в качестве залога у других банков | Состояние удовлетворительное, |
| 6. | Площадь объекта достаточна для проживания | Согласие страховой компании на заключение договора страхования |
| 7. | Техническое состояние и внешний вид на определённом уровне (неветхое жильё) | Другие |
| 8. | Объект должен располагаться недалеко от федерального центра субъекта, где есть отделение Сбербанка | |
| 9. | Другие |
Почему квартира может не подходить под ипотеку – причины
Причины, по которым банк не примет недвижимость в качестве залога:
- Дом, в котором находится квартира планируется к сносу.
- Жильё расположено в ветхом пятиэтажном доме, «хрущевке» панельного или блочного типа.
- Квартиры в аварийном доме и доме этажностью менее 5 этажей.
- Жильё стоит в утверждённых планах капитального ремонта.
- Недвижимость в домах, подлежащих реконструкции и последующему переселению.
- Если это общежитие или гостиничный вид дома.
- Износ выше 70 %.
- Жильё, выстроенное до начала 70-ых годов.
- Жильё с деревянными перекрытиями и газовыми колонками.
- Квартира уже находится в обременении.
- Если по квартире однозначно не решён вопрос собственности.
Как узнать – подходит квартира под ипотеку или нет
Чтобы ответить на этот вопрос необходимо выяснить, удовлетворяет ли приобретаемое жильё требованиям конкретного банка.
Сделать это можно следующим образом:
- Сведения, касающиеся вопросов сноса, расселения, капитального ремонта можно получить, обратившись в администрацию населённого пункта, где расположен объект залога.
- Информацию о наличии обременения или его отсутствии можно получить в Росреестре.
- По записям в домовой книге можно посмотреть, кто, когда и по какой причине был выписан из квартиры.
- Период владения квартирой собственником подтверждает свидетельство о собственности.
- Срок эксплуатации и всю информацию о техническом состоянии дома, его конструктивных особенностях можно выяснить тремя способами:
- через официальный сайт Росреестра (https://rosreestr.ru/). Нужно оплатить госпошлину в размере 150 рублей и заказать технический паспорт. После отправки квитанции об оплате на почту придёт электронная версия запрашиваемого документа;
- обратившись непосредственно в БТИ заказать бумажную версию технического паспорта. Срок изготовления – 1 месяц, стоимость – около 800 рублей;
- через такие онлайн-сервисы (для Москвы и Санкт-Петербурга), как «Тип дома», «Неспроста», «Где этот дом» и т. д.
Технический план содержит сведения о виде домовых перекрытий, ведь квартиры в старом деревянном доме с деревянными перекрытиями в ипотеку не попадают.
Как делается ипотека на дом
Ипотека на приобретение жилого частного дома имеет свои отличительные черты. Оформить её затруднительнее, чем на квартиру. И банки менее охотно идут на одобрение. В чём причина?
Так как приобретаемый дом – это будущее залоговое имущество для банка, то при любых условиях осуществляется проверка постройки по части строительства и юридической чистоты. Главное условие, как и в случае с квартирой, – ликвидность объекта на протяжении всего периода кредитования. Значение имеет процент износа жилого дома (не больше 40 %), строительные материалы, из которых сделан фундамент, опоры, несущие стены. Всё это влияет на срок службы дома.
Бетонные опоры и фундамент, каменные или кирпичные несущие стены обеспечивают больший срок эксплуатации дома, чем насыпной фундамент и деревянные стены. Поэтому эти дома считаются наиболее подходящими под ипотеку.
При оценке дома, в том числе, учитываются параметры:
- дорожная
инфраструктура и присутствуют ли коммуникации; - развитие социальной инфраструктуры в населённом пункте;
- территориальная близость
больших городов; - дом не должен быть запланирован к сносу;
- назначение участка земли под домом и безусловное наличие права на владение им, оформление земли под индивидуальное жилищное строительство и наличие статуса поселения. Обязательно должно быть проведено межевание участка земли.
На рынке «вторички» купить в ипотеку дом вполне возможно, а на первичном рынке затруднительно.
Также нельзя купить полдома в банковскую ипотеку. В этой ситуации при продаже залогового имущества результат будет зависеть от третьих лиц, например, соседей. Для банков это невыгодно. Такой вариант возможен только в случае, если остальные доли в собственности на дом принадлежат заёмщику.
Если вы решили приобрести дом с помощью ипотеки, следует заранее изучить банковские условия выдачи кредитов под залог недвижимости на официальных сайтах.
Банковские ипотечные продукты на покупку жилого дома предполагают процент по кредиту выше на 2-3 процентных пункта, чем аналогичные продукты при покупке квартир. Средняя ставка от 12 %, первый взнос от 40 %, срок кредита – не более 360 месяцев. В залог передаётся либо покупаемый дом, либо иная недвижимость в собственности заёмщика. По условиям ипотечного договора на дом допускается максимум 3 созаемщика, включая титульного заёмщика.
Крупные банки, предоставляющие кредит на покупку дома: Юникредит банк, Альфа-банк, Сбербанк, ВТБ 24, Банк «Возрождение». На сайтах этих кредитных организаций есть возможность воспользоваться кредитным калькулятором онлайн и подобрать подходящий срок и ежемесячный платёж.
Рекомендуется подать несколько заявок одновременно в разные банки. Это увеличит вероятность получения кредита.
Необходимые документы
Для оформления заявки на ипотечный кредит заемщику требуется подготовить для банка документы об уровне ежемесячного дохода за три месяца (справка 2-НДФЛ, копия трудовой книжки, заверенная установленным образом), российский паспорт, любой второй имеющийся документ (водительские права, СНИЛС).
Дополнительно подготавливается пакет документов на объект покупки:
- техпаспорт на дом;
- выписка из БТИ об инвентаризационной стоимости;
- кадастровый план на участок;
- кадастровый паспорт на дом;
- документы на право собственности;
- оценочный отчёт по предмету залога.
Исходя из конкретного банка и условий перечень документов может быть расширен.
Вопросы и ответы
[vc_row][vc_column][vc_toggle title=”Как банк проверяет квартиру при ипотеке – вторичку?”]
В целях осуществления проверки кредитные организации требуют подготовить целый перечень документов на квартиру. Собственнику прежде, чем продавать квартиру, лучше подготовить их заранее.
Примерный список обычно включает документы, подтверждающие владение квартирой (копия свидетельства о собственности), справка БТИ, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, копии удостоверений личности всех собственников, копия согласия супруга собственника, удостоверенного нотариально, кадастровый паспорт, выписка из паспортного стола о гражданах, прописанных в квартире, технический паспорт. Иногда требуются документы, подтверждающие дееспособность продавца (справки из психоневрологического диспансера, от нарколога о том, что продавец и собственники не состоят на учёте). Документы об оплате услуг ЖКХ в полном объёме. На момент сделки никто не должен быть прописан в приобретаемой недвижимости.
[/vc_toggle][vc_toggle title=”Квартира в собственности менее 3 лет, подходит ли под ипотеку?”]
Квартира не подходит под ипотеку, если она в собственности меньше трёх лет. Банки опасаются мошенничества, так как при продаже квартиры, находящейся в собственности менее трёх лет (для недвижимости, приобретенной с 01.01.16 – пяти лет), с суммы, превышающей 1 млн. руб., необходимо уплачивать налог при возникновении дохода. Часто продавцы просят указать в договоре меньшую сумму продажи.
[/vc_toggle][vc_toggle title=”Квартира с газовой колонкой – пройдет ли по ипотеке?”]
Одной из основных причин отказа в принятии квартиры в залог по ипотеке является наличие газовой колонки. Такое условие повышает риск ликвидации имущества.
[/vc_toggle][vc_toggle title=”Дают ли ипотеку в домах 33 года постройки?”]
Ипотеку на жильё, находящееся в доме 33 года постройки, не дадут, так как износ дома скорее всего будет выше 70 %, и такое жильё не считается ликвидным.
[/vc_toggle][vc_toggle title=”Не старше какого года должен быть частный дом для ипотеки?”]
Существуют ограничения по году постройки на саманные, щитовые, дома из бруса (деревянные). Банк возьмёт их в залог лишь при условии, что они не старше 2002 года постройки.
[/vc_toggle][vc_toggle title=”Любую ли квартиру можно выбрать для ипотеки?”]
Для ипотеки нельзя выбрать любую квартиру. Жильё должно соответствовать требованиям банков к залоговой недвижимости.
[/vc_toggle][vc_toggle title=”Что значит: квартира подходит под ипотеку при продаже?”]
Квартира подходит под ипотеку при продаже, если соблюдены все условия, требуемые банками для принятия недвижимости в залог. Следует учитывать, что у разных банков условия могут несколько отличаться.[/vc_toggle][/vc_column][/vc_row]
