Что такое обратная ипотека для пенсионеров: требования банков

Обратная ипотека даёт возможность пенсионерам улучшить своё материальное положение при условии наличия в собственности жилья. Для её оформления необходимо выполнение ряда требований банков как к заёмщикам, так и имеющемуся жилью.

Что такое обратная ипотека для пенсионеров и какие требования предъявляются к заемщикам банками?

Обратная ипотека («наоборот», re-) – это разновидность ипотечного займа под залог имеющегося жилья с целью улучшения материального положения заемщика. Целевая аудитория заёмщиков – пожилые люди (пенсионеры).

При этом жилая недвижимость просто передается банку в залог без потери пожилым человеком права владения и проживания. После кончины заёмщика банк реализует залог по своему усмотрению.

В России обратная ипотека, как вид кредитования, начала формироваться в 2011 году. А с 2012 года АРИЖК (ныне АФЖС – дочернее подразделение АИЖК) запустило пилотный проект «Обратная ипотека для пенсионеров».

Обратная ипотека или пожизненная рента – что лучше?

Сегодня у людей на пенсии практически отсутствуют источники получения дополнительных средств к пенсии. При отсутствии помощи со стороны родных или, если пожилой человек одинок, вариантов всего два:

• договор пожизненной ренты;
• краткосрочный кредит в банке на достаточно жёстких условиях.

Появление обратной ипотеки создаст основную альтернативу договору ренты. Что же из них предпочтительнее?

Основное отличие «ипотеки наоборот» от ренты заключается в неизменности права на собственность, оно не переходит банку или иному лицу. По договору ренты собственность стразу оформляется на рентодателя, который обязан содержать пенсионера. При этом интересы пожилого человека и нового собственника противоположны.

При re-ипотеке банк лишь получает недвижимость в залог и никак не влияет на возможность пожилого человека пользоваться и проживать в залоговой квартире. В итоге, банк претендует только на возмещение суммы кредита и начисленных процентов. Если жильё реализуется по большей стоимости, то разница отдаётся наследникам. В этом случае, чем больше проживёт заёмщик, тем большую прибыль получит кредитор.

В какой-то степени обратную ипотеку можно рассматривать, как бессрочный кредит для заёмщика.

Ещё один плюс такого займа заключается в возможности погасить долг перед банком в любое время, например, родственниками. Тогда обременение будет снято и заемщик сможет распоряжаться жильём по своему усмотрению.

Учитывая вышеизложенное, рента кажется менее привлекательным инструментом для пожилого человека, нежели «ипотека наоборот». Другой вопрос, что возможно оформить.

С 2011 года не выдано ни одного кредита в рамках «обратной ипотеки». Из-за того, что это сопряжено с большим числом рисков для кредитной организации, банки неохотно включат такой продукт в свою кредитную линейку, а пожизненная рента распространена повсеместно.

Условия предоставления «ипотеки наоборот»

Такой вид займов оформляется под залог собственного жилья, а задолженность единовременно полностью погашается после продажи недвижимости в конце срока кредита. Сумма займа определяется индивидуально, исходя из возраста заёмщика, оценки стоимости залоговой недвижимости, от выбранного вида выдачи средств (единовременно или ежемесячно). Важное отличие от иных кредитов — «ипотека наоборот» не обслуживается заёмщиком (отсутствуют ежемесячные взносы, проценты начисляются и капитализируются). Задолженность закрывается, когда заёмщик умирает.

Выделяют 2 формы выплаты:

1. Выплаты ежемесячно на протяжении десяти лет.
2. Единоразовая выплата до 70 % от стоимости квартиры.

На величину ежемесячных выплат большое влияние оказывает регион нахождения недвижимости. К примеру, в столице эта величина была бы равна 40 тыс. руб., в целом по регионам – до двух размеров средней пенсии.

Воспользоваться таким банковским продуктом могут только клиенты удовлетворяющие следующим критериям:

1. Возраст заемщика – не меньше 60 лет (иногда 65). Если квартирой владеют несколько пожилых собственников, то принимается возраст самого младшего из них.
2. Отсутствие у претендента нетрудоспособных иждивенцев.
3. Дом, в котором расположена квартира, не может быть аварийным, планироваться под снос или расселение, в нём должны функционировать все коммуникации, с высотой не меньше 4-х этажей. То есть, к жилью применяются все требования банков к залоговой недвижимости, чтобы при необходимости его было легко продать.
4. Отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
5. Квартира не должна находиться в долевой собственности.
6. Число заёмщиков – не более двух.
7. Жильё подлежит страхованию.
8. Гражданство РФ.
9. Супруги – солидарные заёмщики.
10. Процентная ставка предполагается на уровне 9 %.

Плюсы и минусы

Преимущества:

• дополнительная ощутимая ежемесячная прибавка к пенсии;
• отсутствуют ежемесячные выплаты процентов банку;
• право собственности сохраняется за заёмщиком;
• не требуется подтверждение платежеспособности и наличие положительной кредитной истории.

Недостатки:

• после смерти права на недвижимость переходят банку, наследники не смогут претендовать на полную стоимость реализации, только на остаток после уплаты долга;
• наличие рисков мошеннических действий и ложных сделок. Родные могут принудить пенсионера воспользоваться ипотекой и присвоить себе полученный займ;
• возможность выселения из жилья при наличии задолженности по оплате услуг ЖКХ;
• отсутствие четкого законодательного регулирования со стороны государства.

Шаги, как получить обратную ипотеку

Четкий порядок действий для получения обратной ипотеки не регламентирован ни на государственном уровне, ни какими-либо документами АРИЖК.

В первую очередь, заёмщик обращается в АРИЖК с комплектом документов на себя (паспорт, любой второй документ) и на недвижимость (аналогичны списку документов, необходимых банку для оценки залога).

На основании анализа представленных материалов принимается решение о сумме кредита и возможности его предоставления.

Какие банки кредитуют лиц до 75 лет и старше

На сегодняшний день ни один из российских банков не кредитует пенсионеров в рамках «обратной ипотеки». До недавнего времени вообще не существовало ипотечных программ для пенсионеров, так как данная категория заёмщиков несёт в себе много рисков невозврата кредита.

Но с течением времени некоторые банки пересмотрели своё отношение к пожилым людям.

Причин несколько:

• некоторые пенсионеры продолжают работать и получать доход на уровне трудоспособного населения;
• пенсия – регулярный и гарантированный государством доход;
• как правило, у пожилых людей есть в собственности недвижимость.

В каком банке можно взять ипотеку пенсионеру под маленький процент и на каких условиях?

На данный момент пенсионеров кредитует 4 банка:

1. Сбербанк.
2. ТрансКапиталбанк.
3. ВТБ Банк Москвы.
4. Россельхозбанк.

Наименование банка	Сумма, руб.	Срок	Процент	Особенности
Сбербанк	От 300 000	На момент закрытия кредита не более 75 лет (с поручителем), до 65 лет (без обеспечения)	От 8,6 % в зависимости от программы	Есть льготные программы кредитования для пенсионеров (кредит наличными)
ТрансКапиталбанк	От 500 000	На момент закрытия кредита не более 75 лет	От 7,55 % в зависимости от программы и условий	Для заёмщиков старше 65 лет, кредит выдаётся при условии заключения договора страхования жизни
ВТБ Банк Москвы	От 500 000	До 60 лет, на момент закрытия кредита не более 75 лет	От 9,25 %
Россельхозбанк	От 100 000	До 65 лет при условии, что на момент закрытия кредита не более 65 лет	От 8,95 %	Только для работающих пенсионеров, но есть отдельная программа специально для пенсионеров со сроком до 7 лет, до 500 000 рублей

При анализе предложений видно, что специально выделенные программы ипотечного кредитования пожилых людей практически отсутствуют. В основном, это стандартные условия с поправкой на максимальный возраст заёмщика. Учитывая небольшой срок кредитования, нельзя рассчитывать на большую сумму кредита, в этом случае ежемесячные платежи будут очень большими, что потребует и достаточного дохода. Наиболее лояльные условия в этом плане у Сбербанка.

Виды ипотечного кредитования для пенсионеров

Можно выделить 2 вида ипотечного кредитования для пенсионеров:

1. Под залог приобретаемой недвижимости. Этот вид менее доступен для пенсионеров и обычно одобряется только работающим пенсионерам, которые могут подтвердить свой доход официально.
2. Под залог имеющейся недвижимости.
3. По семейной программе с участием созаёмщиков в трудоспособном возрасте.
4. Льготная ипотека для работников некоторых учреждений, например, пенсионеры РЖД могут рассчитывать на выгодный кредит в ВТБ 24.

При выборе любой ипотечной программы стоит иметь в виду, что банк оформит кредит только при условии оформления страховой компанией договора страхования жизни заёмщика. Учитывая, возраст пенсионера и его состояние здоровья, процент страховой премии может составлять 2-2,5 % стоимости жилья.

Новости

В апреле 2016 года российское правительство вернулось к теме обратной ипотеки и выступило с предложением реализации такого продукта на государственном уровне. При этом основным потребителем должны стать малоимущие граждане с использованием в качестве залога не только недвижимого, но и движимого имущества.

Реализация также будет возложена на АРИЖК с участием банков-партнеров с обязательным государственным субсидированием, так как просто коммерческим банкам этот продукт невыгоден.

Несколько месяцев спустя, Минстрой выступил против обратной ипотеки по причине отсутствия необходимых средств в бюджете страны. Поэтому пока российские перспективы по этой программе не определены.