Одним из способов приобретения недвижимости при невозможности оплатить всю стоимость жилья единовременно выступает рассрочка. В какой-то мере рассрочка является альтернативой ипотеке, но со своими отличительными особенностями, преимуществами и недостатками. Как правило, различные схемы рассрочки активно предлагаются застройщиками с целью максимально быстрой реализации строящегося жилья. Поэтому наибольшей популярностью этот инструмент приобретения собственности пользуется на первичном рынке.
Понятие рассрочки при приобретении недвижимости
Рассрочка – это способ приобретения недвижимости, при котором оплата производится не единовременно, а по частям, равными или дифференцированными долями, зафиксированными в договоре между покупателем и продавцом.
Виды рассрочки
Рассрочка может быть беспроцентной и процентной.
Первая характерна для рынка элитной и премиальной недвижимости с первым взносом от 50 %, где срок внесения оставшихся платежей не превышает полугода, а уровень дохода покупателей на очень высоком уровне.
Второй тип присущ для жилья класса «эконом» и «комфорт». Процентная ставка варьируется от 3 до 12 % и зависит от размера первого взноса и срока рассрочки.
При этом стоит обращать внимание на способ начисления процентов. Вариант 12 % годовых и 1 % в месяц на сумму остатка будут иметь разное значение в денежном выражении.
Программы рассрочки
Программы рассрочки зависят от размера первоначального взноса и срока внесения оставшихся платежей.
Самыми распространенными являются:
- первый взнос 50 %, затем в течение полугода равными платежами;
- первый взнос 30 %, а затем в течение года равными долями.
Некоторые застройщики предоставляют рассрочку на период до 4-х лет, но неотъемлемым условием при этом выступает необходимость полной оплаты стоимости жилья до сдачи дома в эксплуатацию.
Схема получения рассрочки от застройщика
Приобретение квартиры в рассрочку включает следующие шаги:
- После выбора объекта недвижимости покупатель обращается к девелоперу для заключения договора.
- В зависимости от условий рассрочки, первого взноса, размера процентов застройщик составляет для клиента график внесения платежей, который будет являться составной частью договора долевого участия (ДДУ) или приложением к нему.
- Государственная регистрация ДДУ, включая график внесения платежей.
- Внесение первого платежа (обычно не позднее 5 рабочих дней после регистрации ДДУ).
- Внесение платежей согласно установленного графика.
- После оплаты всей стоимости жилья необходимо запросить у застройщика справку о полном выполнении всех обязательств, оговоренных договором.
При оформлении договора купли-продажи схема аналогична, но свидетельство о собственности оформляется с обременением, которое снимается после полной оплаты. Все условия также прописываются в ДКП.
Нарушение графика платежей
В договоре также прописываются условия нарушения сроков оплаты очередных платежей. Обычно взимается неустойка за каждый день просрочки и единовременный штраф.
При однократном нарушении срока продавец может закрыть на это глаза, при систематическом –взыскать все полагающиеся суммы, а также расторгнуть договор. При этом условиями договора может быть оговорен возврат не всех внесенных денежных средств, а за минусом порядка 10 %.
Рассрочка или ипотека: преимущества и недостатки
Однозначно ответить на вопрос, что лучше ипотека или рассрочка, нельзя. Так как выбор того или иного способа приобретения жилья зависит от конкретных условий сделки, характеристик недвижимости и покупателя. Имеет значение финансовые возможности клиента, класс недвижимости, размер первого взноса.
Преимущества рассрочки перед ипотечным займом:
- Для получения рассрочки нет необходимости подтверждать свою платежеспособность справками о доходах и трудовой книжкой.
- Наличие отрицательной кредитной истории не играет никакой роли.
- В большинстве случаев низкие по сравнению с ипотекой проценты рассрочки или же их отсутствие.
- Не нужно оформлять договор страхования жизни и здоровья, что сокращает расходы клиента.
- Быстрое оформление документов и проведение сделки.
- Возможность приобретения элитного жилья премиум-класса. Так как эксклюзивное жильё не обладает высокой ликвидностью, банки неохотно выдают ипотечные кредиты под его залог, даже с учётом очень высоких доходов заемщика.
- Приобретаемое жильё не обременяется залогом.
Самым главным недостатком рассрочки является размер первого взноса и последующих платежей. Если приобрести в рассрочку на год квартиру на стадии строительства стоимостью 4 млн. руб. с первым взносом 30 % (1,2 млн. руб.), то сумма дальнейших ежемесячных платежей даже без процентов составит 233 тыс. руб. Эта сумма делает недоступной рассрочку для обычных граждан со средним уровнем дохода, оставляя данный способ приобретения жилья привилегией состоятельных людей.
Это подтверждается статистическими данными застройщиков: всего около десятой части жилья массового сектора приобретается в рассрочку, в то время, как в сегменте элитного жилья это соотношение близится к половине.
Кому подойдёт рассрочка
Можно выделить несколько категорий граждан, кому выгодна и удобна рассрочка:
- Юридические лица и индивидуальные предприниматели. Как правило, они обладают достаточными средствами для покупки недвижимости, но не всегда могут вывести из оборота необходимую сумму.
- Руководство и топ-менеджмент крупных компаний. Помимо ежемесячных доходов, позволяющих вносить высокие платежи по рассрочке, годовые премии и бонусы позволяют им единовременно осуществить первый взнос в несколько миллионов рублей.
- Владельцы нескольких квартир. Обычные люди, которые располагают 60-70 % стоимости жилья от продажи другой недвижимости, или находящиеся в процессе продажи нескольких квартир, вполне могут оформитьрассрочку без обременения себя банковскими обязательствами.
- Обладатели крупных банковских вкладов. Как известно, зачастую при досрочном истребовании депозитов, сумма процентов полностьюсгорает или равна 0,1 % годовых (как в Сбербанке). Чтобы не терять доходы, при наличии нескольких крупных вкладов, рассрочка погашается по мере закрытия депозитов.
- Граждане с «серым» доходом или плохой кредитной историей. Ипотека этой категории покупателей практически не доступна.
Перспективы рассрочки
С учётом нынешней ситуации на рынке недвижимости, когда предложение жилья превышает спрос на него, многие застройщики активно развивают рассрочку, предлагая всё новые её программы с меньшим процентом, меньшим первым взносом и большим сроком.
Но так как предоставлять рассрочку могут только крупные строительные компании с достаточным объемом ресурсов, а срок в сравнении с ипотекой достаточно мал, рассрочка всё же останется доступной ограниченному кругу покупателей, что значительно не увеличит рост продаж жилья по такой схеме.
Вопросы и ответы
[vc_row][vc_column][vc_toggle title=”Как перейти с рассрочки на ипотеку?”]
Необходимо получить одобрение необходимой суммы ипотеки банком и написать соответствующее обращение в адрес застройщика о согласовании перехода. При положительном решении заключается кредитный договор и дополнение к ДДУ (обычно согласовывается банком и застройщиком совместно). После регистрации изменений сумма перечисляется на счёт застройщика. Если внесенных платежей не хватает до размера минимального первоначального взноса по ипотеке, разницу необходимо покрыть из собственных средств.
Возможность и стоимость перехода, штрафные санкции, перечень банков зависят от конкретного застройщика.
[/vc_toggle][vc_toggle title=”В чем отличие рассрочки от ипотеки?”]
Рассрочка предоставляется на небольшой срок, не требует подтверждения доходов и занятости, оформления жилья в залог, может быть беспроцентной, но всегда подразумевает большие очередные платежи и размер первого взноса.
[/vc_toggle][vc_toggle title=”В каких ЖК Москвы можно купить квартиру в рассрочку?”]
ЖК Лучи, ЖК SREDA, ЖК SILVER, ЖК Лесопарковый, ЖК Москвичка, ЖК Мещерский лес, ЖК Бутово-Парк, ЖК КлеверЛэнд, ЖК Домашний и ещё порядка 350 объектов.
[/vc_toggle][vc_toggle title=”Дают ли студентам рассрочку?”]
Так как при оформлении рассрочки застройщику не требуется подтверждать доход и занятость, наличие студенческого билета не является препятствием для покупки жилья таким образом. Главное условие -внесение достаточной суммы для первого взноса и дальнейшее своевременное погашение платежей.
Некоторые застройщики, например, входящие в группу «ВКБ-новостройки» (Ростовская область, Краснодарский край) готовы предоставлять беспроцентную рассрочку при подтверждении статуса студента.
[/vc_toggle][/vc_column][/vc_row]
