Вы хотите продать квартиру, которая была в ипотеке? Расплатились с банком, оформили на себя недвижимость и уверены, что этого достаточно? На самом деле, погашение кредита и прекращение договора с банком – это далеко не все, что вы должны сделать по закону, чтобы квартира имела «чистую» историю и бывший залогодержатель не мог предъявить иск по невыполнению вами своих обязательств. Читайте статью и узнайте, почему можно остаться без квартиры даже после погашения ипотеки и как этого избежать.
Какие проблемы встречаются при несоблюдении правил оформления недвижимости
Вы добросовестно выплатили все деньги по ипотеке. Исполнили условия договора в полной мере и оформили документы на квартиру. Теперь вы полноправный собственник бывшей в залоге квартиры. Какие проблемы возникают у людей после этого? Недвижимость должна оформляться по правилам. Ваши отношения с продавцом регулируются договором купли. Этот документ основан на ст. 454 ГК РФ http://stgkrf.ru/454.
Если у вас не хватает денег, чтобы купить недвижимость сразу, то вы берете кредит под залог, ипотеку. Отношения с кредитором, финансово-кредитной организацией, банком регулируются договором займа, несколькими законами: ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» http://docs.cntd.ru/document/901712928, ФЗ «О защите прав потребителей» http://docs.cntd.ru/document/9005388, ФЗ «О банках» http://docs.cntd.ru/document/9004805, ФЗ «О регистрации недвижимости и сделок с ним» http://docs.cntd.ru/document/9046215. Все эти законы опираются на ГК РФ. Эти законы регулируют отношения с кредитором, ваши двусторонние права и обязанности. Но сама недвижимость имеет свой паспорт и регистрационный номер. Все, что с ней происходит, собственники, процессы заносятся в ЕГРН. Если записи в реестре не изменены по реальному состоянию дел, то у собственника могут возникнуть проблемы.
Первый распространенный случай возникновения проблем – не до конца провели оформление купленной/проданной квартиры:
Вы заключили договор с продавцом по всем правилам, передали деньги, взамен получили документы на квартиру и ключи. Этого мало. Чтобы стать владельцем дома по закону, вы должны вместе с продавцом пойти в регистрационную палату со всеми документами:
- договором купли/продажи;
- свидетельством на право собственности покупателя и продавца;
- кадастровым паспортом;
- техпаспортом на квартиру;
- планом квартиры или участка с постройками и въездами на территорию;
- паспорта и СНИЛС обоих сторон.
На месте составляется заявление, вносятся изменения в ЕГРН и только после получения выписки ЕГРП, о том, что покупатель стал собственником квартиры (о чем указывается в реестре), можно быть уверенным, что недвижимость перешла в собственность нового владельца. Важно проверить, чтобы был присвоен новый Кадастровый номер, если вы купили часть земли, квартиры.
Второй случай – вы внесли все платежи по ипотеке, прекратили договор, подписали банковские бумаги, не проверили, было ли среди них заявление о погашении записи об ипотеке и снятии с регистрационного учета залогового имущества от лица обоих сторон. Это заявление вы вместе должны отнести в регистрационную палату. Если нет, то вам могут предъявить иск по неисполнению обязательств, продавец может заявить о своих правах на квартиру. Распространенная ошибка, которая ведет к судебным разбирательствам. Если у вас сохранились все, подписанные вами документы и договоры, то вы сможете доказать на суде, что вступили в право собственности на законных основаниях и никому ничего не должны. Если не сможете, то вам придется распрощаться с новой квартирой или выплачивать пени банку.
Как не попасть в такую ситуацию?
Третий случай – покупка квартиры у банка с аукциона. Самый сложный вариант для понимания простых потребителей и покупателей. Аукцион работает по своим правилам. Стоимость квартир, действительно, ниже рыночных, но здесь очень важно проверить не только зарегистрированных на жилплощади, но и всех собственников, залогодержателей, владельцев закладных и записи в ЕГРП. После покупки такой квартиры могут объявиться все эти представители и вы не сможете доказать право собственности. Проверяйте документы, обременения до покупки.
Помните! Чтобы снять с регистрационного учета кварту, которая была в залоге, ренте нужно обращение обеих сторон.
Расторжение договора ипотеки в силу закона
Инициатором расторжения ипотечного договора может быть банк, залогодатель или обе стороны. Чаще всего договор расторгает сам банк или процесс проходит по обоюдному согласию. Расторжение происходит только через суд. При этом, причиной иска могут быть несоблюдение залогодателем условий договора, обман, нецелевое использование денег, несоблюдение условий договора, повлекшее порчу залогового имущества, как следствие – снижение стоимости квартиры, нарушение условий страхования недвижимости.
В судебной практике встречаются случаи, когда человек, который выплачивал ипотеку, скончался, а записи в ЕГРП внести не успел. Если его законные наследники, вместе с банком, который выступает залогодержателем, предоставят суду доказательства того, по квартире и договору выполнены все условия, то наследники будут считаться правоприемниками скончавшегося. Если доказательств не будет, то квартира останется в собственности продавца, отношения с банком должны будут решаться на основании договора или через суд.
Государственная регистрация договора – основание для внесения трансформаций в ЕГРП. Но и в этом случае, обязательно совместное заявление обеих сторон. Это сейчас обязательно, чтобы не было самоуправства или разногласий.
Если договор ипотеки расторгается досрочно по следующим причинам:
- банкротство одной из сторон;
- финансовая несостоятельность заемщика;
- досрочное погашение кредита;
- признание заемщика недееспособным или неадекватным в момент подписания договора;
- нарушение потребительских прав заемщика банком (повышение ставки %, одностороннее изменение договора в целях обогащения и т. п.),
- то регистрационная запись об ипотеке, внесение изменений в ЕГРП, так же, обязательны.
Помните! В РФ, со сменой хозяйствования, от СССР осталось огромное количество недвижимых объектов, не имеющих хозяина. Поэтому каждый участок и постройка сейчас вносятся в ЕГРП, Кадастровую карту под определенными номерами, с указанием фактического владельца. Каждый раз, когда недвижимость продается/покупается, делится и т. п. вносятся соответствующие изменения и присваивается новый кадастровый номер. Эти записи так же важны для объектов недвижимости, как и паспорт гражданина Российской Федерации для жителей России.
Погашение записи об ипотеке
Если в ЕГРП внесены записи об ипотеке в силу закона – это уже подтверждение обременения недвижимости. Какие бы документы вы не подписывали, внесение изменений ЕГРП – основное условие ратификации ваших законных прав на недвижимость. До этого ипотека, по закону, не считается погашенной. То есть, вы можете считать себя собственником и иметь на это основания, но любой человек или фирма, могут это оспорить, если именно они в реестре значатся собственниками.
Запись об ипотеке погашается за 3 дня с момента поступления:
Регистр. запись погасят в течение 3 дней после того, как залогодатель и залогодержатель (банк) совместно, а владелец закладной самостоятельно, напишут заявление в регистрационную палату. В закладной должна быть отметка о том, что все условия ипотеки реализованы обеими сторонами в полной мере. Кроме этого можно предоставить решение суда. Такие дела рассматриваются и арбитражным и третейским судом.
Для военных, заявление должен предоставить орган исполнит. власти по военной ипотеке.
Если недвижимость в долевой собственности, то сначала погашается запись по всей недвижимости, а потом, на основании выписки из ЕГРП, запись по каждому дольщику. Когда ипотека погашена, то договор ипотеки аннулируется по закону. Этот документ заемщик должен забрать себе.
Если происходит взыскание через суд, то ипотечная регистрационная запись и регистрация прав собственности погашаются одновременно.
Самое главное! Чтобы вам не пригодились ссылки на законодательство, оформляйте недвижимость сразу и по всем правилам.
Не забывайте, что нужно сделать вместе с банком:
- прекратить договор ипотеки;
- погасить записи об ипотеке;
- внести изменения в ЕГРП.
Снятие залога с недвижимого имущества
Снятие обременения нужно, когда вы собираетесь погасить запись об ипотеке.
Это необходимо, если:
- ипотечный договор полностью выполнен и залоговое обеспечение прекратилось;
- недвижимость продана с аукциона или торгов;
- залог испорчен или полностью уничтожен (сгорел, например).
Чтобы снять залоговое имущество с этого статуса нужно обоюдное согласие обеих сторон – того, кто оставил квартиру в залог (залогодатель) и того, кто дал под этот залог деньги (залогодержатель). Оформление документов некоторые банки берут на себя. Как минимум разъясняют куда идти. Но, есть и такие, для которых ваша квартира имеет ценность. Если финансово-кредитная организация с плохим имиджем, то вам нужно проверить все документы и заняться оформлением самому. Лучше привлечь юриста или адвоката, чтобы не пропустить мелочей, которые могут помешать вам вступить в полноправное право собственности.
Владелец закладной может снять обременение, если в этом документе прописано, что все стороны выполнили свои обязательства. Если погашение было через суд, то решение суда – документ, по которому снимается обременение.
Вопросы и ответы
[vc_row][vc_column][vc_toggle title=”Какой размер госпошлины за погашение регистрационной записи об ипотеке?”]
В пунктах 22 и 25 статьи 333.33 НК РФ, установлено, что физ. лицо уплачивает 500 руб., а банки – 2000 руб. единожды за:
- гос регистрацию договора ипотеки;
- внесение в ЕГРП;
- записи об обременении.
За погашение регистрационной записи об ипотеке пошлину не платят.
[/vc_toggle][vc_toggle title=”Как узнать, что ипотека прекращена по закону?”]
На лицевой стороне документа, выданного в регистрационной палате (и в электронном виде) проставляется специальный штамп.
[/vc_toggle][vc_toggle title=”Если я сам не могу присутствовать при процедуре погашения записи по ипотеке, кто может представлять мои интересы?”]
Только юрист, адвокат, на которого вы выпишите нотариально заверенную доверенность.
[/vc_toggle][vc_toggle title=”Что будет, если я соглашусь с продавцом – хозяином квартиры, который говорит, что ему некогда писать заявление и он не будет сейчас вносить изменения в Роеестр?”]
Вам стоит подумать о том, что продавец не хочет расставаться со своим имуществом. Пригрозите ему иском, в ином случае, если вы больше доверяли устным обещаниям, а не подписанным договорным условиям, он может оставить вас без квартиры. Можете сразу подать иск в суд, предоставить доказательства того, что исполнили в полной мере все условия и требуете передачу и регистрацию собственности по закону. Другое дело, если в договоре купли-продажи стоит не та сумма, которую вы заплатили. Продавец может сказать, что вы его обманули, он не понимал, что делает и т. п. и вернет себе недвижимость. А вы свои деньги – нет. Настаивайте на всестороннем узаконивании сделки.
[/vc_toggle][/vc_column][/vc_row]
[vc_row][vc_column][vc_toggle title=”Ссылки на законы”]
- Ст. 454 ГК РФ, http://stgkrf.ru/454
- Ст. 333.33 НК РФ, http://stnkrf.ru/333-33
- Гл. 24 Арбитражный процессуальный кодекс, http://docs.cntd.ru/document/901821334
- Гл. 25 Гражданский процессуальный кодекс, http://docs.cntd.ru/document/901832805
- Фз «О регистрации недвижимости и сделок с ним», http://docs.cntd.ru/document/9046215
- ФЗ «О банках», http://docs.cntd.ru/document/9004805
- ФЗ «О защите прав потребителей», http://docs.cntd.ru/document/9005388
- ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», http://docs.cntd.ru/document/901712928
- Постановление Пленума ВАС РФ № 10/22, http://arbitr.ru/as/pract/post_plenum/28318.html
[/vc_toggle][/vc_column][/vc_row]
