Как сэкономить на ипотеке: практические советы по снижению своих расходов – это должен знать каждый заемщик!

Почему не стоит оформлять пожизненный кредит и как сэкономить на покупке квартиры в ипотеку – развеем популярные мифы и рассчитаем на конкретных примерах как экономить миллионы.

Приобрести недвижимость, используя ипотечный кредит – это, чаще всего, единственный вариант для жителей России. Сперва нужно накопить на первоначальный взнос, потом выбрать банк с хорошими условиями. Так как ипотека – это договор с долгосрочными обязательствами, то следует тщательно проанализировать предложения банков.

Чтобы получить действительно выгодный кредит, специалисты советуют обращать внимание на уровень годовой процентной ставки, максимальный срок ипотеки, а также наличие или отсутствие единоразовых комиссий по выдаче кредита. Тем не менее, при первом же рассмотрении ситуации оказывается, что все эти параметры практически одинаковые во всех банках и разница небольшая. Именно поэтому сейчас мы рассмотрим конкретные приемы того, как можно сэкономить на покупке квартиры в ипотеку.

Первый миф: чем дольше рассрочка, тем выгоднее для клиента

Заемщики часто останавливают свой выбор на тех банках, где предложена максимальная рассрочка до 30 лет и более, однако максимальный срок кредита лучше рассчитывать для каждого конкретного случая и сравнивать размер переплаты.

Предположим, что клиенту одобрили ипотечный кредит на покупку квартиры в новостройке стоимостью 3,2 млн. руб., после внесения 20% первоначального взноса, то есть 640 тыс. руб., оформлена рассрочка на 2,56 млн. руб. под 15% годовых на 30 лет. При таких условиях каждый месяц пользования кредитными средствами обойдется в 32 370 рублей, а общая переплата достигнет 9,1 млн. руб. Так, квартира, которая изначально стоила 3,2 млн. руб., за 360 месяцев кредита превратится в недвижимость за 12,3 млн. руб.

Для сравнения, попробуем рассчитать кредит с теми же условиями, но уменьшим рассрочку до 20 лет. Ежемесячный платеж составит 33 710 руб., а общая переплата – 5,5 млн. руб. Таким образом, клиент может сэкономить 3,6 млн. руб., если оформить кредит на более эффективный срок, при этом такая экономия обойдется на 1340 рублей в месяц больше.

Если доходы позволяют выплачивать ежемесячно примерно 41 тыс. руб., то точно такую же ипотеку можно оформить в рассрочку на 10 лет, так переплата по кредиту составит всего 2,4 млн. руб., а та же квартира будет стоить уже не в 12,3 млн. руб., а 5,6 млн. руб.

Совет. Прежде чем оформить ипотеку с максимальной рассрочкой, воспользуйтесь калькулятором и рассчитайте, какой срок кредита будет самым выгодным для вас, а не для банка.

Второй миф: одна десятая процента ставки влияет незначительно

Когда при прочих равных условиях в двух банках годовая процентная ставка отличается лишь на несколько десятых, то клиент считает, что сильно сэкономить не получится. Опровергнем это заблуждение на конкретном примере.

Предположим, что клиент может оформить ипотеку на 2,56 млн. руб. в процентными ставками 14,9% в банке А и 15,1% в банке Б. Итак, ипотечный кредит на 10 лет в банке А потребует ежемесячного платежа в размере 41 145 руб., общая переплата за пользование кредитными средствами превысит 2,37 млн. руб. Если же клиент получит ипотеку в банке Б, то ежемесячно нужно будет вносить 41 459 руб., а переплата составит 2,415 млн. руб.

Так, разница в 0,2% по ставкам двух разных банков, позволит сэкономить или потратить 45 тыс. руб., а это один месячный платеж по кредиту. При рассрочке на 30 лет, выбор банка со ставкой ниже на 0,2% поможет сэкономить клиенту 146 тыс. руб.

С другой стороны, в банке А с более низкой ставкой требуется справка 2-НДФЛ, а в банке Б – можно обойтись и без нее. Если клиент не может предоставить такую справку, то скорее всего процентную ставку увеличат, поэтому целесообразнее будет выбрать банк Б с более высокой ставкой.

Важно! Обращайте внимание на то, что некоторые банки могут понизить ставку по ипотеке на 0,5%, если вы подадите заявку на кредит через сайт, то есть, заполнив онлайн-форму.

Третий миф: нельзя получить налоговый вычет, если ипотечная квартира стоит больше 2 млн. руб.

Согласно законам РФ, государство может возместить клиенту до 13% от общей суммы уплаченных процентов по ипотеке, но эта сумма рассчитывается за каждый год отдельно, то есть нельзя получить налоговый вычет на год вперед. Если в 2017 году клиент заплатил 1 млн. руб. процентов по ипотеке в банк, то после обращения в налоговую инспекцию в конце года он может получить 130 тыс. руб. вычета.

Также расчет налогового возмещения производится на основании общей стоимости жилья. Если с помощью ипотеки клиент купил недвижимость стоимостью 2,45 млн. руб., а объем кредитных средств составил 2,12 млн. руб., то расчет все равно производят только на основании максимального размера налогового вычета в 2 млн. руб., установленного законом. Таким образом, клиент получит возмещение в размере 260 тыс. руб., а вот вернуть каким-либо образом средства свыше этой суммы не получится.

Информация. Условия возврата уплаченного налога отличаются при обычной покупке квартиры и ипотеке, в последнем случае государство компенсирует часть фактических выплат по ипотечному кредиту.

Можно ли сэкономить на рефинансировании ипотеки?

За последние 10 лет средняя процентная ставка по ипотечным кредитам снизилась с 15 до 11%, поэтому если клиент оформлял ипотеку в далеком 2007, то сейчас самое время найти более выгодное предложение.

Предположим, что жилье по ипотеке было оформлено с такими параметрами:

• ставка 15% годовых;
• начало действия договора – январь 2007 года;
• длительность рассрочки – 20 лет;
• общая сумма кредита – 3,2 млн. руб.

С ежемесячным платежом в 42 137 руб. в январе 2018 года остаточный долг по кредиту составит 2 478 728,5 руб., а общая переплата при закрытии договора в декабре 2026 года достигнет 6,9 млн. руб.

Если клиент оформит рефинансирование оставшейся суммы долга по ипотечному кредиту под 11% годовых на 10 лет, то ежемесячный платеж снизится до 25 585 руб., а переплатить придется около 3,6 млн. руб.

В этом конкретном случае, если уровень доходов не изменился, то можно перекредитоваться с сохранением той же суммы ежемесячного платежа. Так, новый кредит с рассрочкой на 7 лет и ежемесячным платежом 42 442 руб. можно будет погасить с минимальной переплатой примерно в 1 млн. руб.

Таким образом, без рефинансирования стоимость жилья, взятого в кредит, превысит отметку в 10 млн. руб., а при перекредитовании в другом банке спустя 10 лет ипотеки квартира обойдется в 8,5 млн. руб. Эта сумма включает 5 млн. руб. выплат первоначальному кредитору и 3,5 млн. руб. банку, в котором оформлено рефинансирование.

Как сэкономить на снижении процентной ставки?

Прежде чем анализировать предложения всех российских банков, следует изучить ипотеки, которые предлагает банк, где уже имеется вклад, оформлена зарплатная или пенсионная карта. Проверенным клиентам банка чаще всего выдают кредиты с более низкими процентами, а также существенно снизится количество документов, которые нужно подать вместе с заявкой на ипотеку.

Для снижения процентной ставки на 1-2% банки предлагают оформить страховку на добровольной основе. Также значение для банковского сотрудника имеет оценочная стоимость залогового имущества. Чтобы получить выгодный кредит придется потрудиться и все-таки собрать справки о доходах, привлечь поручителей, созаемщиков и внести обеспечение. На рынке есть предложения о кредитах без справок или, например, без поручительства, но это означает лишь то, что процентную ставку установят на уровне выше среднего.

Переплата за удобные платежи

Часто из-за собственной лени заемщики выбирают не экономные, а удобные способы платежа. Например, у клиента нет времени стоять в очереди в банке и он решает погашать долг по ипотеке через Сбербанк-Онлайн, где комиссия за платеж по кредиту другого банка составляет 1%. Если ежемесячный платеж составляет 42 442 руб., то комиссия Сбербанка достигнет 424,42 руб.

Оплатить кредит таким способом удобно и быстро, можно находиться в командировке, на отдыхе за границей – и с помощью нескольких кликов отправить ежемесячный платеж. На первый взгляд, кажется, что 400 рублей – это справедливая плата за комфорт, однако это совершенно неэкономно в долгосрочной перспективе. Если по ипотеке осталось платить еще 7 лет, значит, клиент соглашается подарить банку за 84 месяца 35 651 рубль.

Другими словами, за то, что клиент может платить кредит не в отделении банка, а сидя дома в удобном кресле – он готов отказаться от новой PlayStation, плазменного телевизора с Full HD и большим экраном или же двух комплектов качественной зимней резины на автомобиль. Если комфорт и удобство так важны, то 35 тыс. руб. лучше потратить на душевую гидромассажную кабину.

У меня валютная ипотека – как быть?

Взятые кредиты в валюте уже давно стали проблемой для заемщиков: курс скачет, размер ежемесячных платежей меняется, и спланировать бюджет невозможно. Это происходит потому, что клиенты банков не соблюдают основное правило – брать кредиты только в той валюте, в которой получаете ежемесячный доход.

Если все же клиент соблазнился пару лет назад на низкую ставку по валютной ипотеке, то сейчас пора сменить валюту кредита. Многие российские банки сейчас предлагают рефинансирование кредитов, однако идет речь только о рублевых займах. Достаточно сложно найти банк, который рефинансирует долларовую ипотеку.

Например, в РайффайзенБанке доступна услуга рефинансирования под 9,75% с переходом от доллара к рублю, при этом оставшаяся сумма долга будет рассчитана по актуальному курсу. Однако этот выгодный вариант ухода от долларовой ипотеки доступен только для клиентов, оформивших займ в этом же банке. Рефинансирование валютных кредитов доступно также в Сбербанке.

Если перекредитоваться не получится, то еще один вариант решения проблемы – это продать залоговую квартиру, чтобы погасить значительную часть долга.

Таким образом, чтобы уйти от валютной ипотеки есть несколько вариантов действий:

• сделать перевод ипотеки с доллара/евро на рубли;
• оформить рефинансирование в другом банке;
• договориться с банком о реструктуризации задолженности;
• досрочно выплатить ипотеку.

Для досрочного погашения задолженности можно оформить целевые кредиты или кредит наличными, если уровень вашего дохода позволит претендовать на большие суммы.

Материнский капитал – когда использовать?

Использование материнского капитала может быть направлено только на целевые кредиты по строительству или покупке жилья. Оплатить с помощью него комиссии, штрафы и пени за просроченные платежи нельзя. Наиболее популярный вариант использования «материнских» выплат – это перенаправление их в качестве первоначального взноса. Тем не менее, оформить ипотеку можно и до момента получения материнского капитала, с помощью которого позднее можно выплатить часть кредита.

Как жить с ипотекой?

Если доходов недостаточно, чтобы погасить кредит моментально, то единственный выход – это разобраться, как экономно жить при ипотеке. Главный инструмент в этом случае – это правильное планирование месячного бюджета.

Планирование буджета, статья расходов

Возьмите лист бумаги и распишите основные расходы, которые мало зависят от заемщика: коммунальные, оплата интернета и телевидения, расходы на мобильную связь, выплаты по кредитам. В этот же список можно занести транспортные расходы – ежедневная оплата проезда, покупка транспортных карт или бензина. Проанализируйте повторно каждую статью расходов, возможно, получится где-то сэкономить: перейти на более дешевый тариф интернета, оплачивать кредит без комиссии.

Следующая графа расходов – это продукты питания. Старайтесь закупаться на оптовых рынках или в гипермаркетах. Причем необходимо минимизировать походы за продуктами до 1-2 раз в месяц, чтобы избежать иррациональных покупок. К ним относятся шоколадки, снеки и прочие перекусы «для настроения». С таким режимом покупки продуктов будет легче планировать расходы на месяц, остается лишь заложить в бюджет оплату продуктов повседневной необходимости – хлеб, молоко.

В краткосрочной перспективе, пока не будет погашен кредит, стоит готовить более экономно. Оставьте устриц и шампанское на день последнего платежа по ипотеке, а пока продумайте, как будет питаться ваша семья. Для здорового питания не обязательно готовить мясные блюда каждый день на первое и второе. Пересмотрите предпочтения, может оказаться, что кроме цельнозернового хлеба за 90 рублей на полке магазина есть хлеб в два раза дешевле, то же самое касается и всех продуктов, которые вы покупаете регулярно.

Кроме основных расходов большая часть месячного бюджета уходит на обеды в заведениях, развлечения по выходным и покупка одежды, обуви и аксессуаров, в которых нет жизненной необходимости. Обед можно приготовить и собрать с собой, а время, потраченное на развлечения в виде кино и походов в ТРЦ, можно потратить с пользой на дополнительную подработку, например.

Способы подработки

Дополнительная работа не обязательно должна быть связана с ночной разгрузкой вагонов, 90-е уже давно позади и любой человек, который обладает минимальными знаниями, может найти удаленную работу. Со знаниями иностранных языков можно подрабатывать переводчиком, репетитором по Skype, а кроме того, найти удаленную работу копирайтером или администратором сайта, блога или группы в социальных сетях.