Продать квартиру, которую вы купили по ипотеке, закон разрешает. Причины вашего решения могут быть любыми, кроме мошеннических. В этом случае может грозить уголовное наказание. Чтобы оформить эту достаточно сложную процедуру передачи ипотечной квартиры покупателю, нужно разобраться в системе процедуры. Подробности, о вариантах передачи квартиры в ипотеку от продавца к покупателю, узнаете из этой статьи.
Как продать ипотечную квартиру
Особенность ипотеки в том, что жилье остается под залог кредита. Владелец квартиры имеет право прописывать в ней кого захочет. Но дарить квартиру, продавать без ведома залогодержателя не уполномочен. Все свои действия собственник должен согласовывать с банком до тех пор, пока ипотека не будет полностью погашена, а в реестре не будет снята запись о залоге.
Самая большая сложность – найти покупателя на дом с обременением. Рынок недвижимости предлагает разные варианты, достаточно доступные, а ипотека всегда несет с собой переплату. Если вы найдете покупателя – сразу подпишите с ним предварительный договор с предоплатой (авансом), чтобы ваши труды не оказались напрасными. Хотя и этот документ не гарантирует, что покупатель не передумает, но в отличие от задатка, частичная предоплата останется у вас.
Важно! Жилье с обременением можно продавать не раньше, чем через 3 года после заключения ипотечного договора.
Есть три способа продать квартиру:
- полностью погасив долг;
- передав ипотеку покупателю в том же банке;
- провести перекредитование в другом банке.
Конечно, легче всего погасить долг полностью. Перекредитование могут не одобрить, если у покупателя плохая кредитная история или низкий доход.
Продажа ипотечной квартиры с полным погашением займа
Если вы практически внесли все платежи, а покупатель согласен сразу заплатить остаток суммы и вступить в право собственности, то разрешение вам не нужно. Вы вместе с покупателем идёте в банк гасить кредит. Как это сделать, чтобы обе стороны не потеряли доверие друг к другу:
- Обязательно скажите покупателю, что квартира в ипотечном залоге.
- Составьте и подпишите предварительный договор купли-продажи.
- Отнесите его в банк. Менеджер должен знать, что вы досрочно хотите погасить кредит. Бывают случаи, когда договором ипотеки не предусмотрено досрочное погашение. Тогда вам нужно подать заявку и переоформить договор.
- После того, как в банке будут готовы к вашим действиям с домом, заключите с покупателем договор купли-продажи с обязательным согласием супругов обеих сторон. Согласие должно быть заверено нотариусом.
- Снимите депозитарную ячейку. Обычно этим занимается покупатель. Он при вас и в присутствии банковского работника внесет деньги в ячейку. После вступления покупателя в право собственности, деньги перейдут сразу в счет погашения кредита, если будет остаток, то его перечислят на ваш счет в банке.
- В Росреестр отправиться представитель банка, снимет обременение с жилья. После этого вас пригласят для переоформления недвижимости с продавца в собственность покупателя. Можно пойти вместе с банковским работником, но перерегистрация в Регистрационной палате проходит долго – нет смысла сидеть и ждать.
- После этого деньги переведут по назначению. В итоге, вы полностью погасите ипотеку, продадите квартиру.
Это самая простая схема, когда покупатель платит сразу всю сумму, которая полностью погашает остаток займа.
Загрузка...
Перезагрузить документ
Открыть в новой вкладке Как перевести ипотеку на покупателя: перекредитование
Сложные варианты, в которых нужно разбираться, чтобы все сделать правильно.
Вы продаете свою ипотеку, долг вместе с квартирой. Как это происходит:
Вариант №1
Кредит переоформляется в том же банке на тех же условиях на покупателя. В этом случае, покупатель проводит независимую оценку, оформляет все документы по требованию банка так же, как если бы брал ипотеку сам.
Продавец передает свои права и обязанности по займу, а также право собственности на жилье. Банк получает нового заемщика. Залог остается тем же, или оформляется залог другой недвижимости, если срок с момента первого платежа более 5 лет. Продавец получает оговоренную с покупателем сумму и лишается права собственности на квартиру.
Вариант №2
Продавец или покупатель проводят рефинансирование (переоформление ипотеки под меньший, действующий в этом году процент) в том же банке с одновременным перекредитованием. То есть, переоформляется заемщик, и условия по ипотечному договору изменяются. В итоге продавец остается с деньгами, банк с новым заемщиком-покупателем, а сам покупатель в дальнейшем платит ипотеку по более низкой процентной ставке.
Один нюанс! Рефинансировать покупатель сможет только через 2 месяца платежей по прежней процентной ставке. Поэтому продавец, который уже знает, кому продаст свою ипотечную квартиру, сразу проводит рефинансирование. Пока проводится оценка дома, сбор документов покупателем и другие бумажные дела, два месяца проводятся платежи по новым процентам. Покупатель не участвует в процедуре рефинансирования.
Вариант №3
Перекредитование с последующим рефинансированием в другом банке. Этот вариант может быть использован и наоборот – сначала переход в другой банк, потом переделка ипотеки на нового владельца квартиры.
Зачем это делается?
Ипотеку берут как минимум на 20 лет. За это время процентные условия банков меняются. Появляются предложения более выгодные. Например, если вы брали в 2011 году ипотеку под 13% годовых, а в 2018 году увидели, что в других банка ипотека под 9%, то, естественно, вам хочется прекратить тот договор и заключить новый. Это возможно с помощью процедуры рефинансирования. Главное условие – вы должны быть добросовестным плательщиком. Новый банк потребует справку о ваших платежах. Этот документ и ряд других, будет вам выдавать ваш банк, где вы изначально брали ипотеку.
Когда выгодно рефинансировать кредит?
Если вы покупатель и за годы своей жизни накопили несколько кредитов, а теперь хотите купить ипотечную квартиру, то при рефинансировании вы можете оформить один кредит под меньший процент в одном банке и погашать все одним платежом в месяц.
Расходы при рефинансировании несет или продавец, или покупатель, в зависимости от того, на кого будет оформлен кредит в другом банке. Но, в общем, банку все равно кто будет платить независимым оценщикам – главное результат.
Продавцу не выгодно рефинансировать перед продажей – много расходов.
Покупателю – выгодно, если разница в процентах не меньше 2,5 – 3%. Вам нужно взять платежки, список с датами и суммами будущих платежей и посчитать. Так же, посчитайте расходы на переоформление, страховку, оценку. Соразмерьте расходы с оставшейся суммой платежей. Не выгодно, если осталось 3 – 5 лет до полного погашения займа.
Внимание! Порядок переоформления ипотечной собственности продавца на покупателя полностью проходит под контролем банка.
Какие документы нужно собрать
Один из банков, который не потребует разрешения на рефинансирование от вашего банка – это Сбербанк. Небольшие банки проводят эту процедуру только с разрешения вашего кредитора – банка, в котором вы брали ипотеку.
Продавец должен собрать:
- паспорт;
- СНИЛС;
- согласие супруга/ги на продажу в письменной форме, подтвержденное нотариусом;
- договор купли-продажи;
- заявление по форме банка на переоформление кредита на покупателя;
- заявление по форме банка о разрешении досрочного погашения кредита (если нужно);
- документы на дом, квартиру;
- ДДУ, договор переуступки, справка от застройщика (если продается ипотечная строящаяся квартира);
- справка из вашего банка о платежах, сроках суммах.
- Большинство документов находится в распоряжении банка, поэтому нужный список выдается;
- при рефинансировании и перекредитовании в другом банке, все документы собираются как в первый раз оформления ипотеки;
- договор купли-продажи с указанием сторон, стоимости, сроков выполнения обязательств.
Покупателю нужно предоставить:
- паспорт;
- СНИЛС;
- 2НДФЛ, другое подтверждение о доходах;
- ксерокопию трудовой книжки;
- справку с места работы (за последние 6 месяцев);
- разрешение супруга/ги, заверенное нотариусом;
- заключение независимого оценщика;
- страховка (информация уточняется в банке);
- договор переуступки, ДДУ, справка от застройщика;
- справка о составе семьи;
- свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;
- документы на созаемщика и поручителя (паспорта, СНИЛС, 2НДФЛ);
- если хотите оформить квартиру на себя и берете материальную ответственность, то лучше составить брачный договор;
- если вы инвалид – соберите соответствующие документы для того, чтобы государство могло частично погашать вашу ипотеку.
Специфичные документы для категории льготников, использующих материнский капитал, господдержку должны быть уточнены в Собесе по месту жительства. Только при личном обращении вам расскажут, на что вы имеете право.
Сделка может состояться в расчетном офисе, банке в присутствии покупателя, продавца, представителя банка, нотариуса. Чтобы все стороны были уверены в безопасности сделки, деньги помещаются в ячейку банка. После подписания документов, перехода прав собственности и обязанностей по кредиту, подписания нового договора с банком, сумма делиться на оговоренные части и перечисляется на счет тела ипотеки, на погашение процентов, продавцу (если останется по условию). Покупатель подписывает договор ипотеки с банком и оставляет квартиру в залог, если банк не предложит другие условия по обстоятельствам.
Как продать квартиру в ипотеке и оформить кредит на другую
Часто на форумах интересуются, как можно продать одну ипотечную квартиру и купить другую по ипотеке в том же банке. Такая практика очень часто используется. Есть две модели:
- Купить квартиру дешевле. В этом случае, вы можете и не брать ипотеку, если денег хватит на квартиру меньшего размера.
- Оформить ипотеку на более дорогую квартиру. За счет высокого первого взноса, процентная ставка будет ниже. Банк, так же, может предложить взять потребительский кредит или ипотеку под залог любой недвижимости.
В операции будут присутствовать 4 стороны: банк, продавец ипотечной квартиры, ее покупатель, продавец новой квартиры.
Сначала все оформляется на покупателя.
Заключается предварительный договор с продавцом новой квартиры.
Деньги за продажу квартиры переводятся в счет первого взноса за новую ипотеку.
Документы соберите по списку банка, потому что большинство бумаг уже находится у вашего кредитора. Вторичная ипотека проходит намного проще, если вы вовремя вносили платежи и зарекомендовали себя с лучшей стороны перед вашим кредитором. Если вы еще и постоянный клиент банка, имеете депозитный счет или карту, то вам не откажут.
Если вы не совсем уверены, что справитесь – проконсультируйтесь в вашем банке. Главное, чтобы вы смогли найти покупателя. Но перед тем, как его искать, уточните в банке, готовы ли они переоформлять ипотеку на другого человека. Помните, что всегда можно обратиться к юристам, написать доверенность и передать дело в руки специалиста.
