Валютные ипотечные кредиты были распространенным явлением до конца 2014 года. Они брались заемщиками в следующих валютах:
- доллары США;
- евро;
- швейцарские франки.
Проценты были ниже, чем при аналогичной ипотеке в рублях, и составляли в среднем 11,5%, в отличие от усредненных 13% при рублевых займах. Брали ее не только лица, получающие зарплаты в иностранной валюте, но и граждане, которые имели исключительно рублевые доходы. Валютное кредитование использовалось для приобретения и готовых объектов недвижимости, и находящихся в стадии строительства. Аккредитованные застройщики кредитных организаций принимали платежи в долларах.
Курс доллара напрямую влияет на ипотечные выплаты для тех, кто за получаемые рубли покупает валюту, чтобы оплатить ипотеку. Сумма затрачиваемых рублей на покупку валюты, меняется вместе с курсом. Каждый месячный платеж всегда отличается от предыдущего.
До 2014 года эти колебания были незначительными и не сильно отражались на ежемесячных выплатах валютных заемщиков.
Девальвация
Рынок начало лихорадить с весны 2014 года, когда рубль стал стремительно дешеветь и потерял в стоимости за год 58%.
| Август | Октябрь | Декабрь | Январь 2015 |
| Доллар – 37р.
Евро – 48,6р. |
Доллар – 43р.
Евро – 54,6р. |
Доллар – 56 р.
Евро – 68р. |
Доллар – 68,9
Евро – 78,1 |
Еще раньше, начиная с 2012 года, в рост пошел швейцарский франк. В январе 2015 года он подорожал по отношению к российской валюте на 10 рублей. Один франк стал стоить 73 рубля.
Вся валютная ипотека оказалась в зоне риска. Для должников увеличилась сумма ежемесячных трат по ипотеке больше, чем вдвое. Для кредиторов возросла угроза неплатежей со стороны заемщиков. По статистике ЦБ на начало 2015 задолженность по валюте составила эквивалент 120 миллиардов российских рублей.
Крупные кредиторы уже в 2014 году стали отказываться от выдачи валютных ипотек:
| Сбербанк | ВТБ 24 | РайффайзенБанк |
| с апреля | с декабря | с мая |
Началась девальвация рубля. Курс доллара влиял не только на конкретного заемщика, который взял ипотеку в иностранной валюте, но на банковскую систему в целом, и на рост социальной напряженности в стране. Начались митинги ипотечных валютных должников. У банков стояли очереди. Люди требовали снижение платежей.
ЦБ повысил ключевую ставку до 17%, что помогло сохранить деньги на депозитах. Рост инфляции сдержать не удалось.
Меры по стабилизации ситуации
В середине января 2015 г. Банк России направил письма кредитным организациям с рекомендациями конвертировать "плохие" долги по валютной ипотеке в российскую валюту по курсу на первое октября 2014 г. А именно, по 39,4 рублей за доллар и 49,98 – за евро, где кредиты были в этих денежных единицах.
Банки отказались заключать такие договоры, заявив, что будут работать с каждым своим должником индивидуально. Возможно, что проходила конвертация по предложенным ЦБ ставкам в исключительных случаях и по отдельным клиентам.
Правительство РФ своим Постановлением N 373 в апреле 2015 года приняло программу помощи для валютных заемщиков. В августе прошлого года в Постановлении N 961 были конкретизированы меры помощи и лица, которые имеют право на льготы. При этом документ четко закрепил прямую зависимость долларовой ипотеки от курса доллара. Он содержит однозначное положение о том, что перевод денежных сумм по невыплаченным валютным кредитам переводится в рубли по курсу ЦБ «на дату заключения соглашения» с банком. Таким образом, все риски курсовой разницы всегда несет заемщик.
Ипотека в иностранных денежных единицах официально запрещена не была. Но с первого апреля 2015 ЦБ увеличил коэффициент риска для банков вдвое по ипотеке в валюте. По существу это запретительный уровень.
Валютная ипотека
Крупные банки вернулись к выдаче ипотеки в долларах. Подход к таким займам и заемщиком строго индивидуальный. Как правило, это касается лиц, «белый» доход которых поступает в валюте на счета в той кредитной организации, где берется заем.
Отмечается резкое сокращение граждан, желающих брать в долг суммы в иностранной валюте. Хотя процент долларовой ипотеки ниже рублевой, риски курсовой разницы продолжают оставаться высокими, и от падения рубля никто не застрахован.
Кроме того, в настоящее время снижаются ставки по рублевой ипотеке. Для отдельных категорий заемщиков она составляет 6%. На этом фоне долларовое кредитование теряет свою привлекательность, даже для тех, кто получает зарплату в долларах.
Об этом свидетельствует и статистика от Банка России. За 2017 год было выдано только одиннадцать валютных ипотечных кредитов на общую сумму 544 миллионов рублей в эквиваленте.
Как будет решаться вопрос, если начнет резко дешеветь доллар, и кто возьмет этот риск на себя – заемщик или кредитор покажет время.
