Прямой продажей квартиры считается ее реализация продавцом без дополнительных условий и интересов третьих лиц. Педставляют собой сделки, когда у продавцов нет:
- обязательств перед банком по ипотечным кредитам, где в качестве залога выступает продаваемая недвижимость;
- необходимости приобретать другое жилье до реализации своей жилплощади;
- зарегистрированных граждан в реализуемом объекте;
- претензий со стороны третьих лиц на право собственности.
На вторичном рынке прямые продажи встречаются не так часто. За исключением частных домов и коттеджей.
Если покупатель обращается за заемными средствами на покупку жилого помещения по прямому договору, одобрение от банка на ипотеку получить легче. При приобретении такого объекта без привлечения заемных средств оформление и регистрацию договора можно провести за пять рабочих дней.
Риэлторы называют такие сделки «чистыми продажами». Но и они могут иметь сложности. Это касается и новостроек, и вторичного жилья. Особенно, стоит быть внимательным, когда объявляется цена ниже рыночной.
Новостройки
В новых квартирах с открытой планировкой можно столкнуться с требованиями:
- проводить электрику и сантехнические работы специализированными организациями, имеющими лицензии на этот вид деятельности;
- утверждать планы ремонтных работ с управляющей компанией;
- обязательного наблюдения за ходом работ со стороны ТСЖ.
Все это значительно увеличит стоимость ремонта, о чем покупатель узнает после того, как уже приобрел жилье. Самой дешевой прямой покупкой будет приобретение помещения в новостройке непосредственно у застройщика.
Вторичный рынок
Квартиры вторичного жилого фонда, также как и дома, в которых они расположены, могут иметь скрытые недостатки. Их невозможно обнаружить при визуальном осмотре перед покупкой. Правда, в этом случае у покупателей будет шанс признать сделку недействительной по основанию умышленного сокрытия продавцами дефектов в недвижимости. Продавать такие объекты пытаются быстро и по сниженным ценам.
Чистая продажа и ипотека
При обращении клиента за ипотекой для приобретения квартиры на вторичном рынке, с чистой продажей, у него есть некоторые преимущества в сроках рассмотрении заявки.
Кредитные предложения банков имеют ограниченный срок действия. Как правило, он не превышает трех месяцев.
При прямой продаже, заемщик получает деньги сразу после одобрения кредитором и выходит на сделку. При продаже с альтернативой, он будет вынужден ждать продавца. И если срок предложения от банка к моменту покупки истечет, покупателю придется снова обращаться за займом.
Банк придерживается обычных процедур при рассмотрении заявок на ипотечные кредиты, и всегда направляет своего представителя для осмотра объекта. Поскольку он будет являться предметом залога кредитора, а, следовательно, подлежит рыночной оценке.
На ставках по кредиту простота и чистота договоров никак не отражается.
Если же приобретается новостройка по прямому соглашению у аккредитованного в банке застройщика, у заемщика есть возможность получить льготную ставку по займу. Например:
| Сбербанк | Райффайзен | Газпромбанк |
| 7% | 9,5% | 9% |
Проценты указаны при условии что:
- строительство завершено и
- квартира приобретается по договору купли-продажи.
На инвестиционные контракты предложения не распространяются, и к прямым договорам они не относятся.
Помимо сниженных процентов заемщику не потребуется предоставлять дополнительных справок на недвижимость, поскольку банк ее уже оценил и имеет по всему объекту полную документацию.
