Как купить квартиру на вторичном рынке

Вторичный рынок жилья – квартиры, у которых уже был хозяин, а может и несколько. На что надо обратить внимание в первую очередь? Какие документы нужно проверить и как оформить договор купли бывшей в употреблении квартиры? Серьезные вопросы, на которые нужно найти подтвержденные ответы, чтобы в одночасье не остаться и без денег, и без квартиры. Запаситесь ручкой и листом бумаги. В статье вы найдете все ответы и полные списки поэтапных действий с недвижимостью и документами.

С чего начать покупку квартиры

Купить новую квартиру или поискать на вторичном рынке жилье в центре города? Выбор остается за вами. Определите, где вам более комфортно, какая часть города для вас привлекательнее. Цены приблизительно одинаковы. Риски при покупке недвижимости есть во всех случаях. Новостройки, если многоквартирный дом уже построен, сдан в эксплуатацию, требует проверки на прочность, качество. Проверить документы управляющей компании, владельца дома, хозяина земли и сроки аренды земельного участка, на котором построен дом – будет необходимо. Если вы решили вкладываться в строящийся дом, то риски потерять и деньги и перспективу новой квартиры возрастают. Печально, что вы не сможете вернуть то, что уже успели вложить, даже через суд. Вторичный рынок имеет свои особенности. Обжитая квартира многих манит своим теплом или близостью к работе, школе. Пройдитесь по районам города и выберите тот, где вам спокойно, уютно, удобно. Ищите квартиру в выбранных районах. Это сократит время поисков.

О чем вы должны помнить:

1. Независимо от того, будете ли вы сами заниматься поиском подходящего жилья на вторичном рынке или поручите это риэлтеру, доступны одни и те же данные по владельцам. Все, что касается помещений, собственников и их смене зафиксировано в Росреестре о помещениях https://www.rosreestr.supermkd.ru/. Вы сможете узнать только о действиях с квартирой с 1997 года. Все собственники и оформления, которые были совершены до этого срока, в реестр не занесены.
2. Законодательство РФ в вопросе недвижимости противоречиво. Продавец всегда может устроить так, что покупатель потеряет свои деньги, а квартиру так и не получит. Жилищный кодекс, Гражданский кодекс, Семейный кодекс, Уголовный кодекс, Федеральные законы – все они могут быть использованы в благоприятных ситуациях, перекрывая друг друга. Судебные тяжбы по поводу покупки или продажи квартир могут тянуться годами.

Поэтому очень важно проверять саму квартиру, документы по ней, по владельцам, жильцам, обременениям всеми доступными средствами. Если вы решили купить квартиру, в которой жили люди, то вам следует придерживаться четкого плана проверки объекта.

Итак, вы просмотрели объявления и вам понравились несколько предложений в симпатичном для вас районе города.

Как проверить качество квартиры

Подготовьтесь – напишите себе список. Вы должны по пунктам проверить все параметры и технические данные вашего будущего жилья.

Состояние многоэтажного дома:

• трещины;
• сырость, плесень;
• протекание крыши;
• подвал (запах мышей, тараканов, плесени);
• какого года проводка и когда менялась, есть ли проблемы с электричеством в вечернее время;
• трубы и коммуникации – когда менялись;
• санитарное состояние и мусоропровод;
• слышимость, акустика;
• проверьте, как работает лифт;
• мнение соседей и жителей дома – этот контингент всегда выложит полную информацию по дому, управляющей компании, ремонту, переменам.

Перед продажей в квартире, обычно, делают косметический ремонт, чтобы придать товарный вид и скрыть серьезные недостатки. Поэтому нужно проверять все тщательно.

Состояние квартиры:

• попросите хозяина показать вам технический паспорт квартиры. Если был сделан капремонт и перепланировка, то обязательно должны быть разрешительные документы управляющей компании и БТИ;
• если квартира на 1 этаже – сквозняки и хлопанье входной двери;
• состояние прихожей и дверных косяков;
• на кухне проверьте трубы и коммуникации, окна и рамы – плотность прилегания к стене;
• полы под линолеумом, ковролином могут быть прогнившие;
• в туалете проверьте наличие запаха (при неправильной канализационной системе дома, запах постоянно присутствует);
• уточните, когда менялись трубы в квартире – сейчас ставят пластиковые;
• наличие горячей холодной воды круглосуточно – откройте краны и проверьте;
• проводка, выключатели и розетки, оголенные провода по всей квартире;
• потолок – если он натяжной, поднимитесь к соседям сверху и спросите, заливали ли они квартиру;
• стены по углам – трещины, сырость, подтеки;
• балконы, выход на стороны света – вас должны устраивать;
• куда выходят окна спальни;
• естественное освещение – если света мало, а вы любите больше – вам будет некомфортно просыпаться каждый день во мраке;
• если вы обнаружили, что придется что-то переделывать, менять, то сразу прикиньте, на какую сумму грядут затраты и сравните с ценой квартиры – выгодно ли вам покупать за эту стоимость и дополнительно вкладывать деньги в ремонт.

О других параметрах, именно по качеству квартиры, спросите у хозяина. Часто люди честно говорят о состоянии продаваемого жилья (но надеяться на это не стоит). Принцип «Доверяй, но проверяй» точно характеризует отношения между покупателем, продавцом и владельцем квартиры. Как только личное отношение возьмет верх над разумным подходом, вы можете понести крупные потери. Помните, что мошенники всегда вызывают симпатию и доверие.

Если вы покупаете не у самого владельца, а у его представителя или риэлтера, то старайтесь еще внимательнее проверить все – продавцы могут не знать об особенностях своего товара.

Какие документы вам должен предоставить владелец квартиры

По недвижимости:

1. Кадастровый паспорт.
2. Технический паспорт с планом квартиры.
3. Выписка из ЕГРН. На ее основании вы узнаете обо всех законно оформленных обременениях – арестах, залогах, арендах, правах пользования квартирой. Если что-либо из перечисленного не было официально зарегистрировано, то может стать для вас неприятным сюрпризом.
4. договор обмена или покупки квартиры, если продавец не первый владелец;
5. право собственности. Если у владельца квартиры есть дети до 18 лет, которые не являются совладельцами, то они имеют право проживать в ней до 21 года.
6. Дарственные, если они есть, заверенные нотариусом.
7. Свидетельство о приватизации – этот документ должен быть о каждом прописанном в квартире. По закону, если человек не провел приватизацию, то имеет право пожизненно проживать в доме при любых владельцах.
8. Свидетельство по праву очередного вступления в наследство (для унаследованной квартиры), заверенное нотариусом.
9. Если продажа осуществляется через посредника (продавца), то вам нужно видеть риэлторский договор. Вы должны быть уверены, что риэлтор действует в интересах владельца и представляет солидную компанию. Это важно для вас тем, что при передаче денег через продающую компанию владельцу, они должны дойти до получателя, а не осесть в кармане мошенника. В этом случае, владелец отзовет договор купли-продажи, по причине неоплаты покупки. Вы останетесь без денег и без квартиры. Доказать ничего не сможете.

По владельцу и составу семьи:

1. Паспорт владельца и другие, удостоверяющие личность, документы. Сравните фото в паспорте, проверьте, не просрочен ли документ. Если есть сомнения, пробейте данные – может быть человек не в ладах с законом.
2. Расширенная выписка из домовой книги. Справка о составе семьи.
3. Согласие (в письменном виде) каждого прописанного в доме члена семьи, совладельцев, лиц, которые могут претендовать на долю в квартире, заверенное нотариусом. Особое внимание обратите на наследников. Кроме этого опасайтесь ситуаций, когда кто-либо из прописанных, имеющих права на квартиру, не приватизировавших числится пропавшим без вести. Вполне возможно, что он, например, сидит в тюрьме и не хочет сообщать об этом близким. После его появления у вас могут возникнуть проблемы – он будет жить с вами или потребует денег.
4. Справка из психоневрологического диспансера. Несмотря на эту справку, бывают случаи, когда владелец через некоторое время отзывает договор купли-продажи, мотивируя тем, что был в невменяемом состоянии. Такое заявление трудно оспорить. Такие махинации могут провести специально. Трудно поверить, но бабушки любят проворачивать такого рода махинации. Постарайтесь, чтобы «божий одуванчик» не оставил вас ни с чем – заручитесь нотариально заверенными документами и официальной поддержкой родственников пожилого человека.
5. Справка из наркологического диспансера.
6. Брачный договор, если он есть. В этом документе прописаны права супругов на недвижимость общей собственности и приобретенной до брака или на собственные средства (нужны документальные доказательства).
7. Если у продавца есть несовершеннолетние дети, то согласие органов опеки может быть получено с условием, что дети в день выписки из проданной квартиры будут прописаны в другой не менее обустроенной. Вам нужно видеть разрешение.
8. Справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
9. Квитанции по платежам за предыдущий год.

Внимание! Проверяйте даты выдачи документов и их подлинность. Если владелец сам покупал эту квартиру, то лучше для вас, если с момента покупки и вступления им в право собственности прошло больше 3 – 4 лет. Если есть возможность, поговорите с предыдущим владельцем, в случае сомнений.

Еще один совет: если вы видите, что с определением собственника есть проблемы, квартира в залоге или существуют любые другие сомнения, поищите другую квартиру. Зачем вам проблемы, которые могут возникнуть даже через несколько лет, после покупки жилья?

Внесение аванса, задатка

Аванс – это внесение части стоимости квартиры. Если сделка не состоится, то продавец возвращает деньги покупателю. Аванс передается с письменным договором, где прописывается вся сумма сделки, реквизиты сторон, авансируемая часть, информация по недвижимости. Аванс ни к чему не обязывает. В законе нет строгой регуляции аванса.

Задаток – предоплата за квартиру и гарантия совершения сделки. Если продавец передумает, то вернет задаток в двойном размере. Заключается в письменном виде.

Если вас все устраивает, и вы не хотите терять выбранную квартиру, внесите аванс или задаток, на ваше усмотрение, но не забудьте правильно оформить документ. Образцы приведены ниже:

Порядок оформления документов купли-продажи, пошаговая инструкция

Итак, вы довольны продавцом, владельцем и квартирой. Все документы не вызывают у вас сомнений, как и добропорядочность участников сделки.

Пора оформлять документы. Что для этого нужно подготовить:

• паспорта;
• СНИЛС;
• свидетельство на право собственности;
• доверенность (если нужно);
• для регистрации договора – заявление;
• квитанция об оплате госпошлины;
• техпаспорт квартиры;
• кадастровый паспорт;
• справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
• выписку из ЕГРП (для продавца);
• справку из наркодепансера и психдеспансера;
• предварительный договор купли продажи;
• письменное, заверенное нотариусом согласие совладельцев квартиры, органов опеки (все эти документы должны быть предоставлены покупателю до совершения сделки).

Для покупателя – документы, удостоверяющие личность, ячейка в банке с суммой оплаты. Это важно для обоюдного доверия. Есть маленький нюанс. Вам необходимо подписывать договор купли в банке. В подписании договора должны участвовать покупатель, продавец, владелец (если продает не сам собственник), нотариус и/или юрист. Перевод денег на счет продавца производится после подписания договора обеими сторонами и заверения нотариусом. Налог с продажи, по закону, должен платить продавец, но вы сами вдвоем согласовываете этот момент. Бывает, что продавец и покупатель делят расходы на двоих.

Если платеж будет производиться наличными, то деньги передаются нотариусу, как посреднику и остаются у него до официального завершения сделки.

Все документы, которые будут подписаны покупатель, как новый собственник, с паспортом и другими документами понесете в регистрационную палату. Там вам выдадут список организаций и документов. Вы начнете оформление свидетельства на право собственности, пропишите себя и членов своей семьи.

Внимание! Вам не нужно изучать свод законов РФ, чтобы благополучно купить квартиру. Придерживайтесь правил, не заключайте сделки с сомнительными персонами и сразу отказывайтесь от подозрительных квартир. Не верьте голословным утверждениям. Каждый факт должен быть подтвержден документально.

Вопросы и ответы

[vc_row][vc_column][vc_toggle title=”У продавца застеклена лоджия, но справки из БТИ о перепланировки нет. Нужно ли требовать ее?”]

Да, нужно. У вас могут возникнуть проблемы при любой проверке. Вы будете платить штраф, даже если пройдет несколько лет.

[/vc_toggle][vc_toggle title=”Продавец, он же хозяин, обещает принести все документы в момент подписания договора. Можно ли ему верить?”]

Ни в коем случае! Вы не можете купить «кота в мешке». На ваше решение о покупке влияет именно анализ всех документов по квартире и его жильцов и собственников.

Продавец и его риэлтор считают, что подписание документов у нотариуса – лишняя трата денег.

В этой ситуации вам стоит задуматься о честности намерений второй стороны. Если они будут настаивать, лучше поищите другую квартиру.

[/vc_toggle][vc_toggle title=”Владелец проживает в другом городе. Риэлтор работает от его имени по доверенности. С моей стороны есть опасение, что деньги могут не дойти по назначению, и владелец отменит сделку в момент, когда я переведу на счет риэлтерской компании. Что делать?”]

Если вы можете связаться с хозяином квартиры лично, то изложите свои опасения. Заручитесь документально подтвержденными соглашениями о переводе сумм. В таком вопросе вам необходима помощь юриста.

[/vc_toggle][vc_toggle title=”Что лучше выбрать – квартиру в новостройке или на вторичном рынке?”]

Оба варианта несут в себе определенные риски. Если бывшие в употреблении квартиры имеют «богатую историю» и расположены в старом фонде, то вкладываться в строящуюся недвижимость иногда гораздо рискованней. Трудно предугадать или узнать подробно о финансовом состоянии застройщика. Вы не знаете, кто владелец. Если покупать новую квартиру, то в уже готовом, принятом здании.[/vc_toggle][/vc_column][/vc_row]