Квартира в залоге у банка: схема продажи и покупки

Квартира в залоге у банка

В России каждая шестая семья покупает квартиру в ипотеку на 20 – 30 лет. Поэтому сделки с залоговой недвижимостью встречаются очень часто. Квартиры продают, покупают на основании закона. Как правильно совершить сделку купли-продажи ипотечной недвижимости, когда и каким способом можно продать залоговую квартиру банку, купить ее? Статья дает ответы на интересующие вас вопросы.

Как найти покупателя на залоговую квартиру

Вы можете искать покупателя сами или обратиться в риэлтерскую компанию. Когда дело касается ипотечной недвижимости, лучше нанять специалиста с большим опытом.

Этот этап самый сложный и длительный.

Как продать ипотечное жилье

Многие семьи, которые брали ипотеку под валютный кредит, переплатили за жилье в 3 – 4 раза. Чтобы избавиться от такого бремени, продайте заложенную квартиру. Это выгодно тем, кому осталось вносить платежи еще 10 – 15 лет.

Задумались над вопросом продажи – ищите покупателя.

Если вы сами решили заняться поисками, то:

1. Объективно оцените стоимость квартиры. Не разбираетесь в этом? Обязательно обратитесь к специалисту. Квартира должна продаваться по той цене, которая действительно соответствует реальности.
2. Разместите рекламу, и продвигайте ее 2 – 3 раза в течение дня. Если этого не делать, то ваше объявление окажется очень далеко от первой двадцатки листов сайта.
3. Отвечайте на звонки заинтересованных лиц. Первыми начнут звонить риэлторы. Обычно, реального покупателя на ипотечные квартиры самостоятельно можно искать несколько месяцев. Кроме этого вам придется постоянно приглашать в дом тех, кто хочет посмотреть и прицениться.
4. Вы будете обязаны сообщать каждому, что квартира в ипотеке. Вы сможете грамотно изложить человеку без юридического образования, как происходит купля-продажа залогового имущества?

Если у вас нет столько времени и знаний, то воспользуйтесь услугами крупной риэлтерской компании, в которой есть юридический отдел, а риэлторы – профессионалы. Это позволит вам продать квартиру человеку, которому объяснят плюсы в покупке недвижимости первичного рынка, находящейся в залоге у банка:

Точно определен собственник, все документы по квартире в полном порядке, технические характеристики можно сверить с техпаспортом сразу.

Что нужно делать пошагово с момента, как вы решили продать залоговое имущество

1. Свяжитесь с менеджером банка и уточните условия, по которым банк примет вашу сделку. Обычно, на этом этапе банк выдает список необходимых документов.
2. Ищите покупателя (сами или через риэлтерскую компанию).
3. Скажите реальному покупателю, что жилье в залоге у банка.
4. Составьте предварительный договор с внесением залога или аванса.
5. Покупатель имеет право требовать депозитарную ячейку. Большинство банков предоставляют такую услугу. Это обеспечивает честные отношения между покупателем и продавцом.
6. С покупателем и договором купли-продажи обратитесь в ваш банк.

Банки сейчас принимают два способа продажи ипотечной квартиры:

• погасить кредит и продать «чистую квартиру».
• продать ипотеку.

По первому варианту работает, например, Сбербанк. Схема состоит в следующем:

1. Продавец и покупатель, после соглашения заключения договора обращаются в банк.
2. Покупатель вносит залог в помещении банка или вносит всю сумму в присутствии юриста, представителя банка и нотариуса.
3. Ипотека погашается.
4. Деньги переводятся на счет продавца (возможна оплата наличными).
5. Подписывается договор, по которому квартира передается в собственность.
6. В тот же день банк отсылает документы на снятие с имущества обременения.
7. Через 5 дней покупатель вступает в законные права собственности.

Оценка квартиры только по желанию покупателя.

По второй схеме продавец проводит рефинансирование или перекредитование на покупателя. Приобретая залоговую квартиру, покупатель берет на себя все обязательства по остатку выплат ипотеки и уплачивает продавцу договорную часть денег. На такую процедуру банки соглашаются, только если у покупателя отличная кредитная история, есть согласие супруга/супруги, справка 2-НДФЛ. Все документы должны быть подготовлены по списку банка, как при оформлении ипотеки.

Если предложение по ипотеке в другом банке более выгодно, то можно поступить так:

1. Рефинансировать кредит самому, а потом продать ипотеку в новом банке покупателю.
2. Продать ипотеку, а покупатель сам проведет рефинансирование.

Вторая схема занимает более длительный срок (1 – 2 месяца), так как покупатель оформляет на себя ипотеку так, же как и в свое время продавец.

Помните! При совершении рефинансирования в другом банке, где ниже процент, нужно снова проводить оценку недвижимости.

Двойная сделка. Существует и третий вариант, при котором:

1. Заложенной в банке квартира продается и тут же берется новая ипотека под другую недвижимость.
2. Заемщик продает свою ипотечную квартиру.
3. Сразу после получения денег, вносит их часть (или полностью) как первый взнос под новую ипотеку.
4. Вторая ипотека может быть на квартиру большей или меньшей стоимости.

Этим способом может воспользоваться и покупатель и продавец.

Любой из этих способов часто используется на практике. Для вас самое главное – посчитать и решить, что выгоднее.

Важно! Если вы не совсем уверены, что справитесь сами – поручите это дело профессионалам!

Разрешение банка на совершение сделки купли-продажи ипотечного имущества составляется по форме банка или в произвольной форме на бланке банка, заверяется подписью руководителя и скрепляется печатью.

Как купить залоговую квартиру у банка

При ипотеке квартира остается в залоге у банка. В связи с этим некоторые собственники считают, что банки скупают квартиры. Это не так. Залог – это гарантия обязательств. Чтобы продать вашу квартиру и вернуть свои деньги, выданные вам по кредиту, банк выставит недвижимость на аукцион. Цель – компенсировать свои расходы. Стоимость квартир на аукционе на 10% ниже рыночных. Это выгодно, но в покупке заложенных в банке квартир с аукциона есть свои риски.

Например, если вы присмотрели квартиру вторичного рынка, то там, возможно есть другие собственники. Проблема появления юридических или физических лиц, которые имеют права на квартиру, встречается достаточно часто. Квартиры с обременением нужно тщательно проверять. Но и это не дает гарантий, что появившееся лицо, которое предъявит свои права, не аннулирует сделку купли-продажи выставленного на аукционе объекта.

Сам банк не занимается продажами недвижимости. Когда заемщик (залогодатель) не выполняет свои обязательства по договору ипотеки, банк отправляет ему предупреждение. Если заемщик игнорирует документ, то банк подает иск в суд. После вынесения решения суда в пользу залогодержателя, приставы получают документ, по которому обязаны конфисковать жилую недвижимость и выставить на аукцион по стоимости немного ниже рыночной. Процент снижения зависит от ликвидности имущества.

Банки так же могут сами выставлять залоговые квартиры недобросовестных плательщиков, если имеют соответствующее разрешение.

В проведении аукционов существуют свои строгие правила. Поэтому каждый банк обязан предоставить заявки, которые содержат всю информацию по квартире и его оценочную, рыночную стоимости. Сотрудники аукциона проверяют данные и устанавливают начальный цену лота. В определенный час, день происходит выставка лота на торги.

Если квартира не продается, цена снижается два раза по 10%, последний раз – 15%. Это не значит, что вокруг конфискованной недвижимости произойдет ажиотаж. Поэтому банкам крайне выгодно, чтобы заемщик исполнял свои обязательства.

Для покупателя, который хочет приобрести жилье на аукционе нужно:

1. Чтобы быть в выигрыше, изучите модель и нюансы торгов.
2. Проверьте каждый объект, если надо – поезжайте на место и посмотрите, что собрались покупать.
3. Изучите правила аукциона, ваши права и обязанности.

Чтобы стать участником аукциона для покупки квартиры в залоге у банка вы должны:

• зарегистрироваться на ЭТП (электронной торговой площадке);
• иметь электронную подпись;
• пройти аккредитацию и инициализацию;
• открыть электронный счет и внести от 3 до 10% от заявленной стоимости недвижимости.

Вся процедура регистрации, оформления электронной подписи и аккредитации занимает время от 5 дней до 2 – 3 недель.

Вы имеете право:

• затребовать все документы по выбранному объекту;
• получить всю информацию по квартире;
• посмотреть расположение на электронной карте в формате картографии и панорамы;
• выехать на место и посмотреть состояние наиболее заинтересовавшей вас недвижимости.

Совет! Сотрудники аукциона тщательно проверяют обременения и другие правовые стороны по объектам торгов, но и они не всегда могут знать о «неожиданных» незаявленных собственниках и «всплывших» документах. Хотя мошенничество преследуется законом, вам нужно быть осторожными.

Торги регулируются ст. 449 ГК.РФ «Основания и последствия признания торгов недействительными» http://stgkrf.ru/449, ФЗ № 325 «Об организованных торгах» http://base.garant.ru/12191965/, ФЗ № 94.

Электронные торговые площадки (ЭТП)

Аукцион сейчас не выглядит, как сто лет назад. Все делается проще, через интернет. ЭТП предоставляют бесплатные консультации по проведению торгов.

Торги бывают:

• публичные и непубличные;
• на повышение и повышение цены.

Особенно выгодно и интересно для вас участвовать в публичных торгах на понижение.

Электронные торговые площадки приведены в таблице, на которых можно купить квартиры заложенных в банках.

ЭТП	Сайт	Объекты торгов
Объединенная торговая площадка	http://utpl.ru/public/public-offers/	Все объекты
Российский аукционный дом	http://www.auction-house.ru/to-buy-property/	Имущество физических, юридических лиц, Государственной казны
Электронные торги по банкротству	http://www.probankrot.ru/	Имущ-во банкротов (физ. и юр. лиц)
Всероссийская ЭТП	https://xn—–6kcbaifbn4di5abenic8aq7kvd6a.xn--p1ai/index.html	Все виды объектов
Картотека.РУ	http://etp.kartoteka.ru/index.html	Имущество должников
Федеральная служба судебных приставов	http://fssprus.ru/torgi/?page=10796	Конфискованное имущество
Центр Электронных Торгов	https://www.b2b-center.ru/market/list.html?type=15&extended_type=2	Все виды

Представленные в таблице ЭТП не включают в себя все существующие в России аукционы. В поисках квартиры, которая выставляется банком, учитывайте регион и среднюю стоимость на рынке. Для этого просмотрите объявления по продажам похожих квартир, посоветуйтесь с опытными риэлторами. Первоначальная стоимость квартиры уже должна вас устраивать. Если лот завышен, то дождитесь, когда цена спадет. Но в этом случае есть вероятность, что квартиру купит кто-нибудь другой. Не смешивайте азарт с холодным расчетом. Покупка шикарной квартиры по выгодной стоимости – ваша цель. Не позволяйте чувствам помешать вам достигнуть ее.

Купить или продать ипотечную квартиру собственника вполне реально, если банк получит погашение кредита, нового добросовестного заемщика. Покупка квартиры у банка через аукцион имеет свои опасные моменты и вероятность возникновения азарта. Тот, кто раз участвовал в аукционе, не хочет отказываться от участия второй раз. Кто знает, может это станет источником дополнительного дохода для вас и вашей семьи.