Как узнать стоимость недвижимости? Кто оплачивает оценку квартиры: продавец или покупатель?

Для продажи квартиры необходимо, чтобы цена объекта не только удовлетворяла продавца, но и была привлекательной для покупателей. Для определения оптимальной стоимости недвижимости собственники задаются вопросом: как сделать оценку квартиры для продажи?

Обязательна ли оценка недвижимости при продаже?

Оценка недвижимости – это способ рассчитать реальную цену квартиры на рынке жилья. Независимая оценка жилья при оформлении купли-продажи не обязательна. Продавцы правомочны самостоятельно оценить свою недвижимость. Но есть ситуации, при которых без услуг оценщика не обойтись:

• Для расчета налога, чтобы определить доход, полученный гражданином при продаже недвижимости;
• Для определения компенсационной суммы при страховании жилья;
• Для оформления жилья в залог, при ипотечном кредитовании.

Что влияет на цену объекта?

Цена объекта складывается из ряда факторов. Учитывается местонахождение недвижимости, престижность района, состояние дома и квартиры.

Параметры, которые снижают стоимость квартиры:

• 1-й и последний этажи;
• Окна с видом на проезжую часть или промышленные объекты;
• Отсутствие ремонта;
• Экологически неблагоприятный район, близость заводов;
• Маленький метраж кухни;
• Совмещенный санузел;
• Отсутствие балкона;
• Неблагополучный контингент соседей.

Параметры, которые повышают стоимость жилья:

• Приближенность школ, дошкольных учреждений, магазинов, остановок;
• Средняя этажность;
• Наличие грузового лифта в высотном доме;
• Метраж кухни более 9 м²;
• Балкон/лоджия;
• Обилие зеленых насаждений, приближенность парковых зон;
• Наличие ремонта (косметический/капитальный).

Как узнать стоимость дома для продажи?

Многие риэлторы и агентства предлагают услуги по оценке стоимости жилья. Данная оценка будет иметь некоторые погрешности. Точно оценить реальную стоимость дома может профессиональный оценщик, имеющий аттестат и состоящий в СРО. Оценка дома проходит в несколько этапов:

1.  Выбор аттестованной оценочной компании;
2.  Приглашение специалиста на объект;
3.  Оценка местонахождения домовладения;
4.  Оценка земельного участка;
5.  Оценка стоимости основного строения;
6.  Оценка пристроек и дополнительных сооружений на участке;
7.  Отчет оценщика.

Способы проведения процедуры

Способ проведения оценки недвижимости зависит от цели процедуры:

1.  Оценка жилья для оформления ипотечного кредита или страхование. Оценку квартиры должен провести сотрудник оценочной организации. Важно наличие у компании аттестата, разрешение на оценочную деятельность, членство в СРО (саморегулирующаяся оценочная организация). По результатам оценки предоставляется отчет.
2.  Оценка жилья в личных интересах собственника. Для определения реальной цены объекта собственник может провести самостоятельную оценку. Для этого нужно сравнить стоимость аналогичных предложений на рынке жилья.

В сети интернет доступны оценочные калькуляторы. Программа анализирует введенные данные по недвижимости и выдает отчет по стоимости.

Оценить стоимость квартиры могут риэлторы. Сравнив похожие объекты, оценив рентабельность района, дома общее состояние квартиры агенты по недвижимости дадут рекомендации по оптимальной цене.

Методы оценки квартиры

Для оценки реальной стоимости недвижимости используются несколько методов:

• Сравнительный метод. Наиболее простая методика. Базируется на сравнении аналогичных объектов;
• Доходный метод. Анализируется стоимость жилья, а также рассчитывается предположительная прибыль от владения объектом;
• Затратный метод (декапитализационный). Применяется преимущественно для оценки вторичного жилья или доли. При этом рассчитываются траты на ремонт и преобразование объекта.

Как сделать оценку квартиры для продажи?

• Провести оценку квартиры самостоятельно. Изучив аналогичные предложения на рынке недвижимости, можно рассчитать примерную стоимость собственного объекта.
• Оценить стоимость квартиры, используя онлайн-сервисы. В сети интернет есть оценочные калькуляторы. После ввода требуемой информации по объекту программа выдает предположительную стоимость.
• Обратиться в агентство недвижимости. Большинство риэлторов предлагают рассчитать стоимость квартиры. Для расчета используется сравнительный анализ.
• Обратиться в оценочную компанию. Официальная организация проведет расширенную проверку объекта и предоставит развернутый отчет.

Параметры для оценки квартиры

Рыночную стоимость жилья определяет несколько факторов:

Месторасположение:

• район;
• близость остановки общественного транспорта или метро;
• наличие магазинов, школ, поликлиник и других объектов социальной инфраструктуры;

Параметры дома:

• материал стен;
• год постройки;
• этажность;
• состояние подъезда;
• наличие лифта;

Параметры квартиры:

• площадь (общая, жилая, кухня);
• планировка (изолированные/проходные комнаты, раздельный/совмещенный санузел);
• состояние квартиры (наличие ремонта, качество напольных покрытий, окна, наличие встроенной мебели);
• наличие балкона и подсобных помещений (подвал, кладовая);
• вид из окна.

Кто оценивает квартиру при продаже?

Определение цены квартиры проводят специалисты оценочной компании. Согласно федеральному закону РФ № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценку жилья должны проводить организации имеющие аттестат и разрешение на деятельность. Компания должна иметь членство в одной из саморегулирующих организаций оценщиков. Если оценка жилья требуется для банка, суда или страховой компании необходимо проверить наличие всех разрешительных документов у оценочной организации.

Также оценку проводят риэлторы. Используя сравнительный метод, данные специалисты рассчитывают примерную стоимость объекта. Предоставить развернутый анализ и отчет по стоимости недвижимости они не могут. Такая оценка не подходит для предоставления в банк или страховую компанию.

Определить стоимость квартиры может собственник жилья самостоятельно, сравнив аналогичные объекты.

Документы для проведения оценки

• Паспорта собственников жилья;
• Правоустанавливающие документы на жилье (договор, дарственная, свидетельство);
• Технический паспорт объекта;
• План и экспликация.

Алгоритм действий

1.  Выбор оценочной организации;
2.  Заключение договора;
3.  Оплата услуг оценщика;
4.  Осмотр объекта оценщиком;
5.  Расчет стоимости и подготовка отчета;
6.  Получение отчета собственником.

Какие сведения указываются в отчете?

В отчете отражаются следующие данные:

• Реквизиты договора, на основании которого проводилась оценка;
• Данные об оценщике;
• Цель;
• Данные объекта с идентификационными номерами;
• Характеристика и особенности квартиры;
• Методы, которые применялись при оценке;
• Результат в денежном эквиваленте.

Где найти оценщика квартиры?

Оценщика квартиры нужно искать в специализированных оценочных фирмах. Профессиональные организации имеют соответствующую лицензию, аттестаты и являются членами СРО. Если отчет оценщика требует банк, важно удостовериться в компетентности фирмы, проверить наличие разрешительной документации.

При оформлении ипотечного займа, банк предоставляет список аккредитованных оценочных организаций.

Как вызвать оценщика квартиры?

Выбрав оценочную организацию, нужно заключить с фирмой договор и оплатить услугу. После этого организация направит на объект оценщика.

Сколько стоит оценочная стоимость квартиры/недвижимости и кто оплачивает?

Услуги оценщиков стоят от 2 000 рублей. Стоимость услуг зависит от объекта и его площади.

Расходы на оценку квартиры возлагаются на выгодоприобретателя – продавца.

В случае оформления ипотечного займа на покупку квартиры оплачивать оценку жилья должен заемщик.

Риски указания в купле-продаже неправдивой цены

№1.  В завышении реальной стоимости жилья заинтересованы покупатели. При оформлении ипотечного кредита, заемщик хочет получить большую сумму от банка.

Риски для продавца:

• Увеличение налога на прибыль от продажи (если квартира в собственности менее трех лет);
• При аннулировании сделки придется вернуть сумму, указанную в договоре.

Риски для покупателя:

• При оформлении ипотеки денежные средства поступают на счет продавца. Разницу от договорной стоимости и реальной ценой продавец должен будет вернуть. В случае недобросовестных действий продавца доказать факт мошенничества будет невозможно.

№2.  Занижение реальной цены объекта выгодно продавцу, чтобы избежать уплаты подоходного налога на доход от продажи (если квартира в собственности менее 3-х лет).

Риски продавца:

• Сокрытие реального дохода от налоговой грозит уголовной ответственностью.

Риски покупателя:

• Получение меньшей суммы налогового вычета. Компенсационные 13% рассчитываются на основании стоимости по договору;
• В случае аннулировании сделки, возврат средств производится на основании договора купли-продажи. Продавец может не вернуть полученную разницу. Доказать неправомерность действий в суде будет сложно.