Вслед за планомерным снижением в 2017 году Центробанком ключевой ставки проценты по ипотечным займам устремились вниз. Эта тенденция сохранилась и в начале 2018 года. Естественной реакцией заемщиков с действующей ипотекой, взятой под высокий процент, стало желание переоформить свой кредит на более выгодных условиях. В особенности это касается ипотечных займов, оформленных в 2015 году и ранее, так как на тот момент ставки достигали 14-15 % годовых. Иными словами, среди клиентов возросла популярность такого кредитного продукта, как рефинансирование.
Что из себя представляет рефинансирование
Рефинансирование или перекредитование ипотеки – это перевод кредита из одного банка в другой путём оформления нового кредита на более выгодных условиях для погашения действующих кредитных обязательств.
Порядок оформления
Заявка на рефинансирование ипотеки несколько отличается от обычной ипотечной заявки по составу документов и требованиям к действующему кредиту.
Необходимые документы для заемщика:
- анкета по форме банка (на заёмщика и созаемщиков);
- паспорт;
- дополнительный документ;
- справка о доходах;
- копия трудовой книжки.
Необходимые документы по действующему займу:
- справка об остатке ссудной задолженности (обычно не старше 10 дней);
- график погашения;
- кредитный договор.
Требования к рефинансируемому кредиту:
- отсутствие просроченных платежей текущих и за прошедший год.
- Действие кредита как минимум полгода.
- Отсутствие реструктуризации.
Подать заявку можно онлайн или через отделение банка.
Более подробную консультацию по рефинансированию возможно получить у ипотечных менеджеров банков, предлагающих такие программы.
Этапы рефинансирования
После одобрения заявки процесс рефинансирования включает несколько этапов:
- Предоставление документов по залогу (требования к залоговому имуществу предъявляются такие же, как и при ипотеке).
- Согласование банком залога.
- Назначение сделки, подписание кредитного договора и договора ипотеки.
- Заключение страхового полиса по защите жизни, здоровья и повреждения конструктива.
- Перевод денежных средств в погашение старого кредита.
- Снятие обременения в изначальном банке кредиторе.
- Регистрация залога в пользу нынешнего кредитора.
Период с момента выдачи кредита до регистрации залога считается беззалоговым. Продолжается в среднем около 2 месяцев. На этот период процентная ставка устанавливается в среднем на 2% выше одобренной.
Как определить выгоду от рефинансирования
Считается, что выгодно рефинансировать кредит при уменьшении процентной ставки в новом банке хотя бы на 2 % и при действии кредита менее половины срока. Это обусловлено тем, что при аннуитетных платежах основная часть процентов погашается в первые годы действия займа.
Рефинансирование ипотеки осуществляется без комиссии, но помимо явной выгоды от снижения ставки, необходимо учесть сопутствующие расходы:
- Сбор справок и оценка недвижимости.
- Нотариальное заверение.
- Страхование.
- Оплата госпошлины.
Поэтому целесообразно предварительно рассчитать предполагаемую выгоду от перекредитования.
Для этого удобно воспользоваться одним из калькуляторов рефинансирования:
Рефинансирование ипотеки – это не обман, но решение должно быть принято максимально взвешено с учётом всех возможных затрат: материальных и временных. Перекредитование – длительный и непростой процесс, но при должном расчёте – это реальный способ снизить ежемесячный платеж и переплату по кредиту.
Рейтинг банков, предлагающих рефинансирование
Исходя из обзоров порталов banki.ru и sravni.ru перечень лучших банков (из топ-30), предлагающих программы рефинансирования ипотеки выглядит следующим образом.
| Банк | Ставка, % |
|---|---|
| Дельтакредит | 8,25 |
| Россельхозбанк | 9,05 |
| Тинькофф банк | 9,20 |
| Газпромбанк | 9,20 |
| ФК Открытие | 9,35 |
| Сбербанк | 9,50 |
| ПромСвязьБанк | 9,50 |
| Возрождение | 9,70 |
| Альфа банк | 9,79 |
| ЮниКредит банк | 10,15 |
| Уралсиб | 10,40 |
| Банк «Санкт-Петербург» | 10,50 |
| Абсолют банк | 10,75 |
К этому списку можно добавить Агентство ипотечного жилищного кредитования, процентная ставка по программе «Перекредитование» заявлена 9-9,5 % в зависимости от суммы оставшегося долга по отношению к стоимости жилья. Но АИЖК не является банком, а работает через банков-партнеров (Джей энд Ти Банк, Акибанк, Русский капитал, Ижкомбанк и т.д.).
В регионах АИЖК представлено региональными операторами: УГАИК в республике Башкортостан, АО «АИЖК РТ» в республике Татарстан, ООО «АИК» в Алтайском крае и т.д.
В целом, по всем банкам процентные ставки в Москве варьируются от 7,7 % в ТрансКапиталбанке до 12,99 % в Банке жилищного финансирования (всего около 35 предложений).
Лидерами рынка по числу сделок с ипотечным рефинансированием по итогам 2017 года среди самых крупных банков стали:
- Райффайзенбанк – доля рефинансирования составила 47,5 %;
- Газпромбанк – доля 27,5 %;
- ДельтаКредит – доля 15,6 %.
Аналогичные показатели лидеров рынка Сбербанка и ВТБ 24 составили 3,45 и 8,5 % соответственно.
Не стоит забывать, что подать заявку на снижение ставки по действующему кредиту можно также в своём банке, что в случае положительного решения, сократит расходы на рефинансирование.
Вопросы и ответы
[vc_row][vc_column][vc_toggle title=”С чего начать рефинансирование ипотечного займа?”]
В первую очередь, следует определиться с банками и на конкретных условиях с учётом всех сопутствующих расходов просчитать выгодно ли перекредитование. Если ответ утвердительный, то можно приступать к подаче заявок.
[/vc_toggle][vc_toggle title=”Как работает рефинансирование?”]
Новый банк предоставляет кредит по более низкой ставке на погашение действующей ипотеки. В залог оформляется приобретенное в ипотеку жильё после того, как будет снято обременение изначального кредитора.
[/vc_toggle][vc_toggle title=”Как часто можно делать рефинансирование ипотеки?”]
Законодательно не установлено ограничений на количество раз рефинансирования ипотеки. Однако, новый кредит обычно оформляется, как «Кредит наличными под залог имеющейся недвижимости». Именно поэтому теряется право на налоговый вычет. Если рефинансируемый кредит соответствует требованиям банка по данному продукту, то препятствий быть не должно.
[/vc_toggle][vc_toggle title=”Как добиться рефинансирования ипотеки в собственном банке?”]
Необходимо подать письменное обращение на имя главы кредитной организации с просьбой об уменьшении процентной ставки. Чтобы повысить шансы на положительное решение, заранее получите документальное одобрение рефинансирования в другом банке и приложите его к заявлению.
[/vc_toggle][vc_toggle title=”Можно ли рефинансировать ипотеку с детьми?”]
Само по себе наличие детей не является препятствием для рефинансирования ипотечного займа при достаточном уровне среднедушевого дохода семьи. Однако, если в числе долевых собственников жилья есть несовершеннолетние дети (например, после частичного погашения средствами материнского капитала обязательно выделять доли детям), рефинансирование будет сложно осуществить. Одним из требований банка к залоговой недвижимости является отсутствие несовершеннолетних собственников.
[/vc_toggle][vc_toggle title=”Возможно ли рефинансирование ипотеки с дополнительной суммой?”]
Существуют разные программы рефинансирования, в том числе включающие потребительские займы, автокредиты дополнительно к ипотеке, программы с доплатой к основному долгу. К примеру, такая программа действует в Сбербанке. Дополнительная сумма займа может составлять до 1 млн. руб.
[/vc_toggle][vc_toggle title=”Какие банки, предлагают рефинансирование в Санкт-Петербурге?”]
Практически все банки, входящие в перечень лучших предложений по рефинансированию, имеют регион присутствия подразделения банка г. Санкт-Петербург.
[/vc_toggle][vc_toggle title=”Какова ставка рефинансирования Альфа банка в Санкт-Петербурге и Перми, ВТБ 24 в Оренбурге?”]
Альфа банк – от 9,29 %, ВТБ 24 – 9,5 %.
[/vc_toggle][/vc_column][/vc_row]
