Переоформление ипотеки на другие условия

Кредит на покупку жилья стал для жителей России обыденным делом. Ипотека манит своей доступностью и видимым удобством. Время идет, проценты по договору остаются прежними, когда другие банки уже предлагают более выгодные условия. Жизнь меняется: семьи распадаются, дети взрослеют, заемщики подходят к возрасту, когда их платежеспособность падает, появляются выгодные предложения по продаже ипотечного жилья.

Различные ситуации приводят к острому вопросу, как уменьшить сумму ежемесячных выплат или переоформить ипотеку на другого. Для банков, в свою очередь выгоднее, чтобы кредиты погашались быстро. Поэтому перекредитование (рефинансирование) часто практикуется в банковской системе. Когда это выгодно для вас, и в каких случаях банк пойдет на встречу – ответы на эти вопросы важно знать, чтобы сэкономить свои деньги, время и не остаться без квартиры.

Причины переоформления

Вы можете задуматься о переоформлении или рефинансировании ипотеки в нескольких случаях:

• ипотечный кредит был взят для кого-нибудь из родных, друзей, близких;
• при разводе, когда квартира остается одному из супругов, если он сам будет погашать кредит;
• кроме ипотеки есть другие кредиты, которые удобно было бы погашать одним платежом;
• процентная ставка при рефинансировании, по подсчетам, выгоднее текущей – сумма выплат станет меньше или срок погашения уменьшится;
• нет возможности выплачивать ипотеку. Родственники берут на себя и юридически оформляют кредитные обязательства.

В Российской Федерации закон предусматривает две основные причины, по которым добровольное желание заемщика может быть удовлетворено банками:

• перевод ипотечного кредита на другого человека;
• (рефинансирование) перенос ипотеки (суммы нескольких кредитов) в другой банк или оформление одного кредита вместо нескольких в том же банке.

Основным регулятором в вопросах ипотечного кредитования является ФЗ «Об ипотеке» – гл. VI и ст. 77.

При переоформлении ипотеки на одного из супругов при разводе, кроме ФЗ, нужно обращаться и к Семейному кодексу (ст. 33-39, 45, 60), по которому защищаются интересы не только супругов, но и несовершеннолетних детей.

Перенос ипотеки из одного банка в другой

Причины, по которым вам выгодно перенести ипотеку в другой банк:

• процентная ставка вашего банка намного выше новых предложений кредитных организаций;
• в другом банке вы сможете погасить ипотеку быстрее;
• ваш банк не хочет переоформлять ипотеку на другого (муж/жена, третье лицо);
• у вас ипотека и другие кредиты, которые вы хотите погашать одним платежом;
• вы намерены погасить ипотеку, взяв потребительский кредит;
• график платежей вашего банка перестал вас устраивать.

Существуют и другие причины, в зависимости от жизненных ситуаций, но все они сводятся к одному – пора погасить кредит в одном банке путем оформления нового кредита в другом.

Процесс переноса ипотеки в другой банк называется – рефинансирование.

Собрать все кредиты и ипотеку воедино и вместо нескольких платежей в месяц совершать всего один, на более выгодных условиях, очень удобно – не нужно следить за календарем и путаться в датах. Кроме того, для вас рефинансировать выгодно если:

1. Вы хотите взять один кредит, чтобы погасить ипотеку и/или несколько кредитов по более выгодным условиям.
2. Ваша текущая кредитно-финансовая организация дала предварительное согласие переуступить ипотеку другому банку.
3. Проценты, в выбранном банке, ниже текущих, как минимум, на 1,9 – 2.
4. Все расходы по рефинансированию, в том числе и независимая оценка недвижимости незначительны по сравнению с выгодой.
5. Вы уже 5 лет вносите платежи, а до конца полного погашения еще осталось, как минимум, 3 месяца.
6. Вы выбрали другой банк, в который гарантированно можно перейти с ипотекой.
7. У вас отличная кредитная история за последний год (нет просрочек).

Как переоформить ипотеку на другой банк с меньшим процентом

Самое главное для начала:

• найдите банки, которые согласны на рефинансирование;
• убедитесь, что ваш банк «отпустит» вас;
• из составленного списка кредитных организаций выберите те, где процентная ставка на 1,8 – 2,5% ниже той, по которой вы платите;
• проконсультируйтесь, сколько стоит независимая оценка вашего жилья;
• определите свою выгоду исходя из всех затрат, и, только тогда, решайтесь на переоформление ипотеки в другом банке.

Все эти вопросы нужно уточнять до того, как вы начнете оформлять документы. Кроме того, что у вас отнимут массу времени, денег на оценку недвижимости, могут, в итоге, отказать. Вам придется снова звать оценщика, по условиям следующего банка. Расходы перекроют выгодность рефинансирования.

Переоформление ипотеки в пределах банка

Ипотечный кредит, по наблюдениям специалистов, взятый до 2006 – 2007 гг., выгоднее переоформить на более низкую ставку. Но и в других случаях у вас есть шанс найти удачное предложение. Например, Сбербанк РФ предлагает переоформление ипотеки под 9,5% годовых, а ВТБ 24 – под 9,7%.

Снизить ставку можно если:

• переоформить ипотеку на более длительный срок;
• ипотечный кредит перевести в потребительский.

Подсчитайте с менеджером банка, какой вариант для вас наиболее выгоден. Оцените свою платежеспособность и принимайте решение.

В первом случае, ваша квартира останется залоговым имуществом до окончания кредитного договора. Во втором случае, не смотря на небольшой процент, ежемесячная сумма платежей будет высокой, но и кредит вы погасите раньше. Недвижимость останется в залоге, но на других условиях.

Сбербанк

Предложения Сбербанка России по рефинансированию ипотеки стали интересными и выгодными. Все подробности можно прочитать на официальном сайте. В СБР больше шансов получить рефинансирование, при переходе из другого банка.

Ипотеку, взятую в сбербанке охотнее перекредитуют, если вы намереваетесь соединить ипотечный и другие кредиты воедино. Вам следует внимательно отнестись к условиям – банк поднимает ставку по 1% по каждому пункту, если вы:

• не желаете страховать свои жизнь, здоровье, трудоспособность;
• не можете предоставить документы по кредиту;
• в процессе регистрации кредита.

В итоге, ставка может увеличится на 4 – 5%.

Основные преимущества переоформления ипотеки в сбербанке на другие условия:

1. С вас не потребуют справки по остатку задолженности по ипотеке.
2. Сможете объединить все текущие кредиты и ипотеку в один, даже если вы кредитор нескольких банков.
3. Вы будете платить меньше, по сравнению с общей суммой текущих кредитов/ипотеки.
4. Согласие вашего банка-кредитора не нужно.
5. Вам могут дать сумму больше, чем необходимо для погашения кредитов.
6. Комиссии отсутствуют.
7. Сроки погашения – до 30 лет.
8. Минимальная сумма – от 1 млн. руб. Максимум – 80% оценочной стоимости недвижимости.
9. Залогом может служить любая недвижимость.
10. Чтобы погасить ипотеку, вы можете взять потребительский кредит.

Неустойка по каждой просрочке рефинансированного кредита – 20%.

Программа по рефинансированию подбирается индивидуально. Платежи вы будете совершать аннуитетно – каждый месяц одну и ту же сумму, в которую включены основная сумма долга и проценты в различных пропорциях.

Сбербанк рассмотрит ваше заявление по рефинансированию в течение 6 рабочих дней.

ВТБ 24

Предложение ВТБ 24 по рефинансированию ипотечного кредита:

1. Базовая ставка – 9,7% для владельцев зарплатной карты ВТБ 24 с дисконтом в 3%.
2. Ставка увеличивается на 1%, если клиент не оформляет страховочный комплект.
3. Кредит выдается в рублях до 80% от стоимости недвижимости.
4. Если вы предоставите только два документа, то вам займут до 50% от оценочной стоимости квартиры.
5. Срок погашения 20 – 30 лет, в зависимости от количества представленных документов.
6. Общая сумма кредита для Москвы, Питера и их областей – до 30 млн. руб. В других городах и регионах, по списку сайта, до 15 млн. руб.
7. Учитывается доход с нескольких источников.
8. Вы можете быть зарегистрированы в любом регионе России.

На официальном сайте можно получить индивидуальную бесплатную консультацию по конкретной ситуации.

Можно ли рефинансировать ипотеку на другого человека

Вопрос о возможности рефинансирования ипотеки на другого человека возникает в таких случаях, как:

• развод супругов;
• продажа залоговой недвижимости;
• перевод ипотечного кредита на родственников или третьих лиц.

Во всех случаях, при смене заемщика, необходимо согласие банка-кредитора.

Взять ипотеку на квартиру и, со временем оформить ее на другого человека достаточно хлопотно, если это не ваши супруг/супруга. Только во время деления имущества при разводе можно беспрепятственно переписать кредит на того, кто по праву будет являться владельцем квартиры. В других случаях, обычно, оформляют продажу залогового имущества.

Можно платить ипотеку за другого человека, не оформляя документов. Обычно, так могут поступить самые близкие родственники в пользу своих детей или внуков, у которых нет высокого постоянного дохода. Устный или письменный договор имеет добровольный характер. Но в этом случае нет гарантий, что условия соглашения будут выполняться. Случается, что человек добровольно берет на себя обязательства по ипотеке в пользу другого по соглашению, при условии возврата сумм платежей в удобное время. Юридически не закрепленные сделки по недвижимости, на практике, часто приводят к последующим затяжным судебным разбирательствам. Винить в недобросовестности партнера приходится только себя.

Есть случаи, когда нужно переписать ипотеку на поручителя. Чаще всего поручителем выступают супруги. Чтобы эта операция имела будущее необходимо обратиться в банк, который выдал ипотечный кредит. Только после согласия финансово-кредитной организации и второго супруга возможно рефинансирование. Банк затребует от поручителя все документы и справки о доходах. Кроме этого, необходимо иметь положительную кредитную историю. Если квартира переходит в дар поручителю, то налог по дарственной нужно будет оплатить обязательно. Передача полномочий постороннему лицу практически исключена. Каждое заявление рассматривается индивидуально и должно иметь веские, документально подтвержденные, аргументы.

Поменять заемщика по ипотеке можно в случае, когда созаемщиками выступают двое или более лиц по ст. 389 и 391 ГК РФ. Обычно, такая ситуация рассматривается банком по заявлению созаемщика и при письменном согласии основного заемщика в случаях:

• банкротства основного плательщика;
• если разведенные супруги выплачивают ипотеку в равных долях за одну квартиру и по каким-либо причинам один из них не может погасить свои долги по кредиту;
• если с течением времени заемщик желает передать свою долю квартиры созаемщику вместе с оставшимся кредитом, путем дарения недвижимости.

Сменить заемщика по ипотеке бывает необходимо при срочной продаже квартиры. В случаях, когда владелец вынужден уехать, например. Чтобы ипотеку переоформить на другого человека, переписав квартиру в его собственность, нужно согласие обеих сторон и всех созаемщиков, если они есть. Крупные банки, которые практикуют такой вид рефинансирования, обычно не отказывают. Все документы о платежеспособности покупателя должны соответствовать требованиям банка.

Любая перерегистрация ипотечного кредита на другого человека должна быть совершена с его согласия. Обе стороны в письменной форме заключают договоры, и в присутствии представителя банка подписывают документы. Чтобы процедура передачи ипотеки другому человеку прошла в соответствии с законом, в банк представляются, официально заверенные нотариусом, акт купли-продажи, дарения или другие документы о передаче недвижимости в собственность.

Передача прав собственности на квартиру, которая находится в ипотеке может быть совершена только после переговоров с банком! Исключением может быть полное досрочное погашение кредита покупателем. Сделка совершается только безналичным расчетом. Если продавец выигрывает в сумме, то излишки переводятся на его личный счет в банке.

Возможно ли переоформить ипотеку на мужа и других родственников

Самое простое – это переоформить ипотеку на близкого родственника. Такими считаются муж, жена, дети.

По закону, первым поручителем в ипотечном кредитовании выступают супруги. Квартира считается совместно нажитым имуществом. Соответственно обязательства по ипотеке делятся на обоих. После развода, между двоими делится не только имущество, но и долги, кредиты. Исключение – условия по брачному договору. Если один из супругов с согласия второго, становится полноправным владельцем квартиры, то и ипотеку, по закону, выплачивает он. Жизненные ситуации многолики, поэтому не всегда финансовые отношения между бывшими мужем и женой оформляются официально. Хотя, практика показывает, что лучше иметь документальное подтверждение каждого устного обещания и сделки. Перевод долга по ипотеке на другое лицо при разводе – распространенная практика. Если у пары нет детей, то муж и жена могут:

• вносить платежи за ипотеку в равных долях (остаться созаемщиками);
• один из супругов берет обязательство и оплачивает кредит сам, а квартира переходит другому супругу (по обоюдному письменному согласию обоих);
• один из супругов выкупает долю у другого (акт купли) и переоформляет на себя квартиру полностью;
• муж/жена могут оформить дарственную на супруга или своего ребенка.

Интересы детей защищаются в суде. Поэтому приоритет всегда на стороне родителя, с которым будет проживать ребенок.

Переоформить ипотеку на дочь или сына можно после консультации с банком-кредитором. Если дети несовершеннолетние, то при оформлении дарственной на них, опекуном будет выступать тот родитель, с которым они проживают. Ипотеку будет выплачивать тот родитель, который возьмет на себя официальное обязательство, или по постановлению суда и ходатайству органов опеки, или в равных долях, или по другим договоренностям.

В ситуациях, когда родители преклонного возраста хотят переоформить ипотечный кредит на своего ребенка, если возраст плательщика приближается к максимально возможному (75 лет), банки идут на встречу или предлагают какие-либо другие варианты перекредитования, в зависимости от ситуации, например:

• оформить дарение на ребенка;
• оплатить 50% от остатка ипотеки;
• взять дочери/сыну потребительский кредит для досрочного погашения ипотеки престарелых родителей;
• индивидуальные жизненные ситуации.

Продажа ипотеки другому лицу

Передача прав на закладную по ст. 48 ФЗ № 264 – это документ, произвольного содержания, где владелец признает третье лицо имеющим право на жилплощадь. Редкое явление, так как, фактически требует снова полностью пройти процедуру оформления ипотеки только уже на третье лицо. Очень редко одобряется банком. Сейчас продать ипотеку другому лицу можно в обоснованных случаях:

• потеря трудоспособности (заемщик не может работать по медицинским или другим показателям и выплачивать ипотеку);
• переезд (жизненная ситуация, когда заемщик вынужден кардинально сменить место жительства по веским причинам);
• развод (раздел имущества по договоренности или решению суда).

Чаще всего, необходимость продажи кредита, возникает при получении квартиры в наследство. Консультация квалифицированного юриста, в вопросах переоформления ипотеки на другого человека, необходима.

Письмо в банк о переоформлении договора ипотеки на другое лицо

В Сбербанк России отправляется заявление-анкета. Можно скачать на официальном сайте, заполнить, отнести или отправить онлайн. Документ состоит из 7 листов. В него должны быть внесены все данные о заемщике, которые дополнительно предоставляются в пакете документов. Кроме этого, должна быть вписана информация о созаемщиках (если есть) и данные из справки текущего банка-кредитора о сроках платежей (требуемых и реально совершенных). Все графы заполняются печатными буками в клеточках.

Заявку ВТБ 24 для предварительного рассмотрения можно подать онлайн или в офисе, в вашем городе. Данные, которые вы укажете в анкете должны быть достоверны и полностью подтверждаться документально.

Перечень документов для переоформления

Процесс переоформления для лица, на которого производится перекредитование, требует сбора всех тех же документов, как и при получении ипотеки в первый раз. Кроме этого, вы, как владелец недвижимости и текущий плательщик, так же собираете нужные бумаги. В совокупности, на себя и будущего заемщика вы должны предоставить:

• паспорта;
• СНИЛС;
• для мужчин до 27 лет – военный билет;
• справки 2-НДФЛ;
• кадастровые документы;
• право на собственность;
• оценочная экспертиза недвижимости;
• справка из банка, выдавшего ипотечный кредит о качестве ваших платежей;
• разрешение вашего банка на совершение рекредитования;
• другие документы по требованию банка (список выдает менеджер).
• Заявка-анкета (заполняется онлайн на официальных сайтах или в отделениях банков).

Возможные причины отказа в переоформлении

Большинство банков отказывают по следующим причинам:

• одна просрочка от 3 до 30 и более дней;
• несколько регулярных просрочек – до 3 дней;
• плохая кредитная история;
• отсутствие страховки;
• недостаточная платежеспособность (по 2-НДФЛ, налоговой декларации, по справке с места работы);
• возраст – последний платеж приходится при достижении вами 75-76 лет;
• вы выплачиваете ипотеку менее 3-5 лет;
• если вам меньше 21 года или минуло 60;
• необоснованность причины переоформления;
• индивидуальные причины.

Вопросы и ответы

[vc_row][vc_column][vc_toggle title=”Можно ли перекинуть ипотеку с одной квартиры на другую?”]

Можно, если:

• другая квартира дешевле ипотечной на 20 – 30%;
• вы не имеете просрочек и задолженностей по платежам;
• если вы уже несколько лет вносите платежи по кредиту;
• в городе, где находится новая квартира, есть офис вашего банка.

[/vc_toggle][vc_toggle title=”Можно ли оформить квартиру купленную в ипотеку на созаемщика?”]

Статус созаемщика не дает право претендовать на квартиру. Можно оформить акт купли-продажи. Или передать во владение в судебном порядке, предусмотренном законом, при разводе и разделе имущества, не как созаемщику, а как бывшему супругу.

[/vc_toggle][vc_toggle title=”Как перекупить ипотечный кредит?”]

Продажа «из-под залога» проводится крупными банками, например, Сбербанком и ВТБ 24. Необходимо заплатить остаток по долгу, а потом оформлять документы на нового собственника. Следует проконсультироваться с юристом индивидуально.

[/vc_toggle][vc_toggle title=”Можно ли переделать ипотеку на другого человека?”]

Можно, но для этого нужно, чтобы новый заемщик отвечал всем требованиям банка и предоставил полную информацию о себе и своей платежеспособности. После проверки кредитной истории и обоснованности просьбы, возможно, банк одобрит заявку.

[/vc_toggle][vc_toggle title=”Можно ли переоформить ипотеку на другого человека в ВТБ 24?”]

Один из крупнейших банков, ВТБ 24, долгие годы практикует ипотечное кредитование и рефинансирование. Рассмотрение заявлений происходит в индивидуальном порядке. Переоформление ипотеки на другого человека возможно, если он полностью отвечает требованиям банка и способен вносить платежи в полном объеме. Кроме того, необходимо письменное согласие владельца залоговой квартиры и его обоснованное заявление.
[/vc_toggle][/vc_column][/vc_row]
Итак, рефинансировать один или несколько кредитов под меньший процент, если он ниже текущего на 1,8 – 2,%, выгодно. Переоформить ипотеку на третье лицо достаточно сложно – нужно согласие банка-кредитора. При соблюдении всех требований к заемщикам и обоснованности заявки крупные банки, такие как Сбербанк России и ВТБ 24 могут оформить ипотеку на другого. Если вы увидите, что плохо разбираетесь в ситуации и нюансах, то лучше проконсультироваться у юриста.

Ссылки

1. https://www.vtb24.ru/mortgage/refinancing/
2. http://www.sberbank.ru/ru/person/credits/refinancing_mortgages
3. https://otvet.mail.ru/question/186563431
4. http://www.banki.ru/forum/?PAGE_NAME=read&FID=32&TID=298625