На первый взгляд самое простое – заключить договор ипотеки по уже готовому документу. Но для заемщика, который собирается погашать кредит досрочно или рефинансировать по сниженной ставке, важно, чтобы в договоре присутствовали или, наоборот, отсутствовали определенные пункты. О чем нужно знать, чтобы не попасть в кабалу старого кредита после рефинансирования? Это информация, которой нужно овладеть до подписания договора.
Нюансы в договоре ипотеки о частичном досрочном или полном досрочном погашении
Берете ипотеку на десятилетия, поэтому не можете знать, какое финансовое положение будет у вашей семьи через несколько лет. Обезопасьте себя, проследите, чтобы в кредитном договоре не было запретов на:
- полное досрочное погашение;
- частичное досрочное погашение;
- уменьшение процентов по телу кредита, если решите частично досрочно покрывать долг. В документе должен быть пункт, по которому после каждого сверх платежа будет производиться перерасчет в сторону уменьшения процента;
- сокращение сроков. Вам должно быть разрешено досрочное погашение с вытекающей материальной выгодой для вас;
- рефинансирование в другом или в этом же банке;
- продажа ипотеки третьему лицу с досрочным погашением и перерасчетом процентов.
Каждый из этих пунктов помешает вам сократить сроки или уменьшить сумму переплаты.
Помните! Юридическую силу имеет договор ипотечного кредитования, который вы подписали. Ваша подпись по умолчанию подразумевает ваше полное согласие с условиями договора.
По частично-досрочному погашению важно помнить, что выгоду будете иметь, если подадите заявление на дополнительные платежи в счет погашения тела долга с января. Так вы сократите свои расходы до 10 – 15% от суммы. Это происходит из-за бухгалтерских операций по ведению расчетов с заемщиками. Как и любая организация, банк сдает отчеты каждый месяц, квартал, полугодие, год. Начало года – чистый лист по вашим операциям. На самом деле вам не нужно вдаваться в подробности ведения бухучета в банках. Достаточно помнить, что можно вносить сумму частичных досрочных погашений в первый месяц года, потом в июне и в 20-х числах сентября. С конца сентября до 14 октября практически все банки готовят собственную отчетность, поэтому операции с деньгами, платежи часто проходят с опозданием. Этот период может быть удачным для заключения кредитного договора, если в банке не выполнили норму по выдаче займов. В ином случае – следуют отказы.
Возьмите график платежей после январского частичного досрочного платежа и посчитайте, в каком месяце наиболее выгодно повторно внести дополнительную сумму.
Уменьшение суммы займа и сроков при рефинансировании
Подводные камни при заключении договора рефинансирования встречаются заемщику достаточно часто, только потому, что он не знает важных нюансов юридической силы некоторых фраз в документах.
На основании договора, который вы невнимательно читали, но подписали, может возникнуть ряд проблем, связанных с ипотекой:
- первичный банк отказывается вас рефинансировать сам;
- не согласен отпускать в другой банк;
- вам отказывают в имущественном вычете;
- сумма кредита не может быть снижена, из-за того, что вы внесли материнский капитал.
Чтобы избежать подобных ситуаций, помните, что ваши права ущемлены, если нет в договоре подобных пунктов. Имеете право обратиться в суд, если не хотите просто уйти навсегда в другой банк.
| Возможные проблемы | Основание | Пути решения | |
|
Ваш банк отказывает в рефинансировании ипотечного кредита на месте |
Договор | Искать другой банк | |
| Без оснований | Идти в другой банк или отстаивать свои права в суде, если новая процентная ставка вас полностью устраивает | ||
|
На запрос из другого банка, где вы хотите провести рефинансирование, отвечает отказом |
Договор |
Если вы вовремя вносили платежи, новый банк видит в вас добросовестного плательщика, то возьмите кредит и полностью погасите долг. Обязательно посетите после этого первичный банк и потребуйте документ, удостоверяющий, что не имеет к вам претензий и что вы полностью с ним рассчитались по ипотеке. |
|
|
Без оснований |
|||
| Проведите рефинансирование в Сбербанке или ВТБ24, других банках, где не требуется согласие первичного кредитора. | |||
|
Отказ ФНС в предоставлении имущественного вычета по ипотеке, после рефинансирования |
При рефинансировании взят потребительский или кредит на любые цели |
При составлении договора с новым банком обязательно внесите пункт о том, что кредит берется на ипотеку. В законе нет ограничений в кредитах на погашение ипотеки, но в договоре эту строчку нужно вписать. | |
| Если вы уже забыли вписать в договор оговорку о том, что кредит взять на погашение ипотеки, то составьте 3-НДФЛ и впишите сумму кредита по приобретению квартиры в графу расходов, после чего напишите заявление в ФНС по предоставлению просто имущественного вычета. Приложите кредитный договор, договор купли-продажи, выписку из ЕГРП. | |||
| Ограничения из-за внесения материнского капитала |
|
Контроль за использованием мат. капитала очень строгий, поэтому изменить что-либо будет очень трудно, почти невозможно. Редко какие банки соглашаются рефинансировать такое жилье. Обычно предлагают взять другой вид кредита под залог иной недвижимости, или, если позволяет совокупный доход семьи, кредит на любые нужды. А вы уже сами погасите ипотеку. |
О чем нужно помнить, кроме проблем, которые возникают из-за невнимательно изучения кредитного договора?
Положения по имущественным вычетам определены в ст. 220 НК РФ http://stnkrf.ru/220.
По использованию материнского капитала, банки следуют правилам. Поэтому вам нужно хорошо изучить, что можно делать при использовании этих денег для улучшения жилищного вопроса, а что нельзя. Потому что эти выплаты направлены на защиту интересов ребенка и его будущего.
С января 2018 года ключевая ставка Центробанка уменьшалась уже 2 раза, и будет падать еще столько же раз. Поэтому вопрос рефинансирования сейчас очень актуален. Самое главное, читайте договор. Полностью вы его составлять не имеете права, но вносить свои пункты можете, если они юридически законны и не противоречат правилам банка.
Вопросы и ответы
[vc_row][vc_column][vc_toggle title=”Как самому посчитать варианты досрочного погашения, так, чтобы правильно получилось?”]
Можете воспользоваться кредитным калькулятором с досрочным погашением, например, http://www.bl2.ru/common/mortgatecalculator.html ожно и вручную, но это займет больше времени и сил.
[/vc_toggle][vc_toggle title=”Плачу ипотеку. Банк не разрешает уменьшать срок кредита, но позволяет сокращать ежемесячные платежи. Что делать?”]
Если вы не увидели этот пункт в договоре, то попробуйте перекредитоваться в другом банке, но обязательно проверьте, чтобы условия договора не препятствовали досрочному, частичо-досрочному погашению.
[/vc_toggle][vc_toggle title=”Вношу ЧДП сразу с обязательными платежами. Не вижу, чтобы сумма кредита уменьшалась. Что делать?”]
Ошибка многих заемщиков, которые хотят все сделать быстро. На самом деле автоматика списания подводит по техническим причинам. Вносите частично-досрочное на следующий день после основного платежа, или хотя бы через 4 часа после того, как платеж прошел. Не надо смешивать два совершенно разных компонента, ЧДП не будет списано в счет погашения в текущий месяц. Деньги поступят во время следующего обязательного платежа. Например, у вас платежи 21. 03. 2018, 20. 04. 2018, 21.05. 2018. Вы заплатили 21 марта, но уменьшение долга не увидели. Это произойдет 20 апреля. А когда вы 20 – 21 апреля внесете ЧДП, то увидите результат по платежке 21 мая.
Заключать договор с банком, если вы плохо разбираетесь в нюансах, нужно со специалистом. Но, когда у вас есть определенные планы на будущее, связанные с залоговой недвижимостью, погашением ипотеки, сокращением сроков и выплат, следует подготовить основные вопросы кредитному специалисту. Запишите по пунктам все, что вам нужно сейчас или понадобится в дальнейшем. Спросите у менеджера, какие ваши условия банк в состоянии удовлетворить, а какие – нет.
[/vc_toggle][/vc_column][/vc_row]
