Как изменить срок и платеж по ипотеке

Ипотека отличается от всех остальных видов кредитования довольно большой суммой основного долга и длительным сроком выплат. Соответственно, платежи по ипотеке являются большой статьей расходов в семейном бюджете рядовой российской семьи.

Способы уменьшения платежа по ипотеке

Снижение ипотечного бремени возможно в случае изменения одного из параметров кредита:

• уменьшение суммы основного долга за счет досрочного погашения;
• увеличения срока кредитования;
• снижения процентной ставки;
• изменения графика погашения (порядка оплаты основного долга и процентов).

Все способы, за исключением досрочного погашения, требуют разрешения банка, выдавшего кредит.

Изменение графика при досрочном погашении

Любая сумма, внесенная в качестве досрочного погашения, уменьшает размер основного долга. Начисляемые проценты при этом пересчитываются, исходя из оставшейся суммы.

Почти все банки разрешают при частичном погашении сократить срок ипотечного кредита при сохранении ежемесячного платежа на прежнем уровне. Но большинство кредитных учреждений готовы предложить альтернативное решение в данной ситуации: перестроить график и уменьшить регулярные платежи по кредиту при условии сохранения даты полного погашения.

Виды платежей

В соответствии с договором график платежей может быть аннуитетным или дифференцированным. От этого параметра зависит, выгоднее ли платить ипотеку на понижение ежемесячного платежа или срока.

Аннуитет характеризуется фиксированной суммой ежемесячного платежа. Соотношение основного долга и процентов в рамках аннуитета меняется ежемесячно. При данном способе погашения первые платежи по ипотеке составляют только проценты с небольшой долей основного долга, который значительно сокращается ближе к концу планового срока кредита.

При дифференцированном платеже общая сумма долга делится на равные части в зависимости от срока кредита, а размер процентов меняется ежемесячно в зависимости от остатка. Первые платежи могут быть на порядок выше, по сравнению с аннуитетным графиком, но в процессе выплат их величина снижается.

Чаще всего банки устанавливают аннуитетную форму погашения кредита как более выгодный вариант.

Что выгоднее: уменьшить срок ипотеки или платеж?

Ответ на данный вопрос зависит от жизненных обстоятельств заемщика: желает ли он быстрее расплатиться и минимизировать переплату или снизить кредитную нагрузку в семейном бюджете. Также имеет значение, будет ли досрочное погашение производиться регулярно небольшими взносами или разово крупной суммой.

Для наглядного примера будет использован расчет без учета дополнительных комиссий и страховок при следующих условиях: сумма ипотечного кредита 3000000 рублей, срок 15 лет, ставка 12%.

В зависимости от того, какой тип платежа предусмотрен кредитным договором (аннуитетный или дифференцированный), будет рассчитаны основные параметры:

	Аннуитет	Дифференцированный платеж
Платеж, руб.	36 005	46 667 – 16 833
Переплата (за вычетом основного долга), руб.	3 480 908	2 715 000

При дифференцированном платеже сокращение переплаты по ипотеке более, чем на 20 процентов.

Регулярное погашение небольшими суммами

Если заемщик имеет возможность ежемесячно вносить по 15000 рублей сверх платежа в целях быстрого погашения, то графики буду выглядеть следующим образом:

Года	Остаток долга при аннуитете	Остаток долга при дифференцированном платеже
Переплата	1 568 653.80	1 450 132.20
1	2 727 315.22	2 603 333.33
2	2 426 163.45	2 223 333.33
3	2 086 903.24	1 843 333.33
4	1 704 533.74	1 463 333.33
5	1 273 670.42	1 083 333.33
6	788 162.33	703 333.33
7	241 161.44	323 333.33

В данном случае срок кредита и размер переплаты сократятся более, чем в 2 раза, независимо от способа расчета ежемесячного платежа.

Разовое погашение крупной суммой

При возможности внести крупную сумму в счет частичного погашения (в том числе налоговый вычет или материнский капитал), заемщик должен тщательно продумать наиболее оптимальный вариант для пересчета графика.

• Частичное погашение в размере 300000 рублей при сохранении платежа и сокращении срока:

Период погашения	Остаток долга при аннуитете, руб.	Как сократится срок	Общая суммы переплаты за весь срок, руб.	Остаток долга при дифференцированном платеже, руб.	Как сократится срок	Общая суммы переплаты за весь срок, руб.
Через год	2 617 602.28	На 37 мес.	2 463 839.90	2 483 333.33	На 18 мес.	2 239 443.52
Через 5 лет	2 199 003.36	На 25 мес.	2 909 169.17	1 683 333.33	На 17 мес.	2 383 443.52
Через 10 лет	1 298 718.21	На 15 мес.	3 275 012.23	683 333.33	На 17 мес.	2 563 443.25

• Частичное погашение на 300000 рублей с уменьшением ежемесячного платежа:

Период погашения	Остаток долга при аннуитете, руб.	Как уменьшится платеж, руб.	Общая суммы переплаты за весь срок, руб.	Остаток долга при дифференцированном платеже, руб.	Как уменьшится платеж, руб.	Общая суммы переплаты за весь срок, руб.
Через год	2 617 602.28	32 308.70 (на 3696,30)	3 160 459.31	2 483 333.33	40 179.85 (на 2983,11)	2 462 960.70
Через 5 лет	2 199 003.36	31 687.06 (на 4317,94)	3 265 431.33	1 683 333.33	31 301.82 (на 7616,90)	2 534 960.33
Через 10 лет	1 298 718.21	29 247.39 (на 6757,61)	3 381 708.41	683 333.33	18 527.28 (на 8330,27)	2 624 956.88

Самым выгодным вариантом при аннуитетных платежах с точки зрения размера переплаты является досрочное погашение с уменьшением срока в первый год кредитования. При дифференцированных платежах данный вариант будет также самым оптимальным, но сумма переплаты существенно не изменится и при уменьшении платежа, а также разница будет небольшой при внесении той же суммы через 5 лет.

Исходя из приведенных расчетов, можно сделать следующие выводы:

• при возможности выбора способа расчета ежемесячных взносов наиболее выгодными являются дифференцированные платежи;
• погашать долг частично рекомендуется при первой возможности, желательно в самом начале;
• наиболее выгодным вариантом пересчета графика при досрочном погашении является сокращение срока.

Способы снижения платы по ипотеке в 2018 году

Сложности по оплате ипотеки могут возникнуть не только в случае ухудшения финансового положения заемщика, но и в силу изменения внешних экономических факторов, таких как колебания курса валют (для валютных кредитов) или изменения определенных экономических индексов, к которым привязаны «плавающие» процентные ставки по кредиту. При любых обстоятельствах есть несколько путей решения.

Программа государственной поддержки ипотечным заемщикам

Постановление Правительства РФ №961 от 11.08.2017 г. позволило возобновить государственную поддержку плательщикам ипотеки, попавшим в трудную жизненную ситуацию. Основные условия предоставления:

• плательщиками являются ветераны боевых действий, инвалиды и родители детей-инвалидов, законные опекуны хотя бы 1 несовершеннолетнего ребенка или ребенка до 24 лет, обучающегося по очной форме;
• ипотека выплачивается не менее 1 года;
• ежемесячный платеж увеличился на 30% и более;
• залоговое жилье является единственным;
• существуют ограничения по площади заложенного жилья в зависимости от числа комнат.

В рамках данной программы банк может уменьшить сумму ипотеки до 30% от остатка основного долга (не более 1500000 рублей) за счет государственных средств. Для получения подробной информации и проверки участия банка в программе заемщику следует обратиться в офис кредитора.

Рефинансирование

Данный термин подразумевает оформление нового кредита, сумма которого перекроет оставшиеся проценты и основной долг, а условия выплат новых платежей будут более оптимальные для заемщика.

Чаще всего банки не занимаются рефинансированием собственных кредитов, но воспользоваться данным продуктом можно через другую кредитную организацию. Основные условия для перекредитования:

• прошло не менее 12 платежей с начала предоставления кредита;
• остаток основного долга на момент обращения составляет не менее 500000 рублей;
• оплата на протяжении всего срока производилась без просрочек;
• заемщики удовлетворяют требованиям оценки платежеспособности.

Рефинансирование позволяет перекредитоваться по сниженной процентной ставке, а также увеличить срок полной выплаты, что существенно понизит выплаты по ипотеке.

К примеру, если заемщик ежемесячно выплачивает ипотеку под 12% годовых в размере 36005 рублей, а до полного погашения остается 10 лет с долгом в 2200000 рублей, то при рефинансировании того же кредита по ставке 10,5% ежемесячный платеж снизится до 29686 рублей в месяц.

При выборе программы рефинансирования необходимо учесть комиссии банка, размеры страховки и условия изменения размера платежа или ставки для выбора наиболее выгодного варианта.

Реструктуризация

Данный кредитный продукт применяется банками для собственных «проблемных» кредитов. Его суть состоит в изменении параметров договора на определенное время или до конца срока кредитования с целью предоставления возможности добросовестной выплаты заемщиком, испытывающим финансовые затруднения. Реструктуризацию чаще всего применяют в следующих случаях:

• рождение детей в семье заемщика;
• снижении заработной платы или сокращение/увольнение;
• тяжелые заболевания заемщиков, требующие длительного лечения;
• потеря близких родственников.

Поменять размер ипотеки, если уменьшилась зарплата или наступили другие неблагоприятные условия для выплат, можно различными способами при наличии одобрения банка:

• предоставление «кредитных каникул» в рамках которых платеж значительно снижается на определенный срок (чаще всего до 12 месяцев) за счет отсрочки уплаты процентов с увеличением срока полного погашения;
• пролонгация кредита с уменьшением платежа и сохранением процентной ставки;
• уменьшение процентной ставки и пересчет графика платежей по решению банка.

Отдельным случаем реструктуризации является предоставление отсрочек платежа при изменении даты получения доходов. Ряд банков не допускает изменение даты платежа по ипотеке. Но в ситуациях, когда у заемщика изменяется дата выдачи заработной платы (в том числе при переходе на новую работу), оплата ипотеки может осуществляться с опозданием в 1 месяц в силу значительного размера ежемесячного взноса. Многие банки, в том числе Сбербанк, идут на встречу клиентам и предоставляют «кредитные каникулы» или отсрочку платежа на 1-2 месяца для предотвращения возникновения просрочки.

Для рассмотрения вопроса о реструктуризации при любых обстоятельствах необходимо предоставить пакет документов по требованию банка, а также написать соответствующее заявление.

Поиск средств для досрочного погашения

При помощи дополнительного взноса можно уменьшить долг по ипотеке, используя материнский капитал или суммы возврата налогового вычета. Залоговое жилье можно сдать в аренду, если заемщик изыщет иное место проживания.

Пересмотр срока ипотеки

Максимальный срок погашения ипотеки в большинстве банков достигает 25-30 лет. Многие заемщики вынуждены подавать заявки на данный срок, если их платежеспособность недостаточна для меньшего срока. Разница в условиях выплаты и общей сумме переплаты для кредита в 3000000 рублей под 12% годовых на 15, 20 и 30 лет будет выглядеть следующим образом:

Срок кредитования	Ежемесячный платеж (аннуитет), руб.	Общая сумма переплаты за весь срок (без учета основного долга), руб.
15 лет	36005	3480908
20 лет	33033	4927820
30 лет	31597	6479017

Увеличение срока ипотеки

После заключения кредитного договора увеличить количество лет по ипотеке можно только в исключительных случаях по решению банка. Для этого необходимо предоставить документы и заявление, в котором следует изложить причины, по которым полное погашение должно быть продлено. Банк рассматривает заявление в установленном порядке, но всегда имеет полное право отказать в подобной просьбе.

«Растянуть» срок после оформления сделки возможно на индивидуальных условиях при реструктуризации кредита или в случае успешного рефинансирования в другом банке на оптимальный для заемщика срок.

Уменьшения срока ипотеки

Для того, чтобы убрать года по ипотеке, обычно не требуется специального пересмотра условий. Заемщик всегда имеет право осуществлять досрочное погашение независимо от суммы в любой период в соответствии с условиями кредитного договора. При сохранении размера ежемесячного взноса срок будет уменьшаться автоматически, а соотношение основного долга и процентов при аннуитетных платежах меняться после каждого погашения.

Как продлить срок решения по ипотеке

Если заемщик получил от банка положительное решение на оформление ипотеки, срок которого обычно составляет 1-3 месяца, но по ряду обстоятельств не успел им воспользоваться, то для нового одобрения банки обычно просят обновить документы, срок действия которых устанавливается внутренним регламентом кредитной организации. К ним чаще всего относятся:

• справки о доходах;
• копии трудовых книжек;
• справки о составе семьи;
• выписки из ЕГРП.

При подаче нового пакета документов решение банка чаще всего не меняется, если финансовое или семейное положение клиента осталось на прежнем уровне, а условия ипотечных программ не изменились.

Заключение

За все время выплат по ипотечному кредиту заемщик может встретить ряд жизненных трудностей, которые могут повлиять на финансовую стабильность и возможность своевременных выплат. Но в каждой ситуации можно найти выход. Самое главное – своевременное осознание и незамедлительное обращение в банк для совместного разрешения проблем по ипотеке.