За ответом на вопрос о том, как взять ипотеку, нужно идти в банк или к юристу, который разъяснит все пункты закона об ипотечном кредитовании. Подготавливая документы по займу на приобретение жилья следует знать не только инструкцию по оформлению кредита, но и особенности заключения кредитного соглашения, а также возможные риски, под которыми подписывается заемщик.
Что скрывает понятие «ипотека»
Ипотека подразумевает выдачу целевого кредита на приобретение ликвидного жилого помещения.
Ликвидность того или иного помещения определяется специальной оценочной комиссией, которая независимо от пожеланий сторон выявит реальную стоимость жилых квадратных метров.
Законодательная база
В Российской Федерации есть закон об ипотеке, ему присвоен статус федерального и номер 102. Дата принятия закона 16.07.98 г.
Особенности оформления
При оформлении крупного кредита на покупку недвижимости необходимо знать о некоторых тонкостях:
- Взять целевой займ можно, только если соблюдены все требования кредитора.
- Сделка оформляется в письменном виде, а подписываемый договор имеет юридическую силу.
- На основании договора у сторон возникают права и ответственность, следовать которым необходимо в обязательном порядке.
- Все спорные моменты по исполнению обязательств по кредитному соглашению могут решаться через суд.
- Оформляя ипотеку, заемщик должен быть готов заплатить за услуги страхования покупаемого жилья.
- После того как деньги будут переведены продавцу недвижимого имущества у покупателя остаются обязательства по кредитному договору. На время выплаты кредита, жилье остается в залоге у банка-кредитора.
- Если заемщик не будет согласно договору производить выплаты по займу, купленную за ипотечные деньги, недвижимость могут конфисковать и продать с аукциона.
Где можно взять
Ипотечным кредитованием занимаются крупные банки.
| Наименование банка-кредитора | Название кредитных предложений | Сроки кредитования | Процентная ставка, % в год. |
|---|---|---|---|
| Сбербанк | – Покупка готового жилья. – Ипотека с мат. капиталом. – Строительство жил. дома. – Загородная недвижимость. – Военная ипотека. | До 30 лет | 8,6-10 |
| ВТБ | – Больше метров – меньше ставка. – Покупка жилья. – Победа над формальностями. – Залоговая недвижимость. – Ипотека для военных. | До 30 лет. | 9,5-10,7 |
| Банк Открытие | -Новостройка – Квартира – Свободные метры – Ипотека Плюс – Апартаменты – Военная ипотека – Ипотека + мат. капитал. | До 30 лет | 9,35-12,95 |
| Альфа-Банк | – Готовое жилье – На покупку дома – Инвестирование строительства дома, в котором приобретается квартира – На строительство жилого дома – Кредит на гараж – На апартаменты – На комнату. | До 30 лет | 9,49-11 |
| Россельхозбанк | – Спец. предложение от застройщиков – Молодая семья и материнский капитал – Ипотека по двум документам – Ипотечное жилищное кредитование – Военная ипотека. | До 30 лет | 5,17-10,75 |
В таблице представлены наиболее крупные, надежные и популярные среди клиентов финансовые организации. Помимо них есть и банки поменьше, но предлагающие порой более выгодные предложения по займам на приобретение жилых помещений.
Требования к заемщикам
Каждый кредитор старается обеспечить себя гарантиями при выдаче займов, поэтому разрабатывает специальные требования к потенциальным клиентам.
Кредитные организации могут предъявлять различные требования, но есть и основной список пунктов, которым необходимо соответствовать в любом случае, планируя получить ипотечный кредит:
- Достижение определенного возраста. Закон не запрещает выдавать кредитные средства гражданам, достигшим совершеннолетия, но банки перестраховываются и выдают крупные кредиты тем, кто достиг 21 или 23 лет, т.е. уже находится в том возрасте, когда есть образование и постоянная работа.
- Постоянный и, что немаловажно, официальный заработок. Банковские структуры должны быть уверенны в своем клиенте, поэтому данные о заработной плате должны быть доказуемыми.
- Займ выдается гражданам России с постоянным местом регистрации. Данные сведения также будут являться дополнительной гарантией того, что заемщик не исчезнет, не выполнив своих обязательств.
Подробные требования можно разузнать в офисе кредитной организации или на официальном сайте кредитора.
Пакет документов
Для того чтобы оценить надежность заемщика и предоставить заемные средства на покупку недвижимого имущества потребуется собрать определенный пакет документов, в состав которого входит:
- Паспорт претендента на кредит.
- Свидетельство о присвоении индивидуального идентификатора налогоплательщика.
- СНИЛС.
- Документы, которые доказывают образование гражданина РФ.
- Документальное подтверждение семейного положения (свидетельство о браке/разводе, бумаги о рождении ребенка).
- Брачный контракт между супругами, приобретающими квартиру в кредит (если таковой был заключен).
- Военный билет (для заемщиков-мужчин).
- Справка по форме 2-НДФЛ, из которой будет понятно каков официальный доход клиента банка.
- Копия страниц из трудовой книжки, на основании которых кредитору будет ясно, сколько времени заемщик трудится на последнем месте трудоустройства.
- Данные о лицах-поручителях, если таковые требуются условиями кредитного учреждения.
- Заявление на получение кредитных средств.
После того как указанные выше документы будут предоставлены банку проводится очень тщательный анализ надежности потенциального заемщика. Сотрудники фин. конторы после проведения проверки бумаг выносят предварительный вердикт по выдаче займа.
Первоначальное одобрение должно содержать доступную сумму займа для клиента и сроки, в которые должен быть подыскан подходящий объект недвижимости.
После получения положительного ответа от банка необходимо в трехмесячный срок найти подходящее для покупки помещение и собрать еще некоторые документы об объекте:
- Технические документы из БТИ.
- Выписка из единого государственного реестра недвижимости.
- Документы по установке основания приобретения объекта (договор мены, свидетельство о приватизации, документ о дарении).
- Кадастровый паспорт и технический план объекта.
- Предварительный договор купли-продажи.
Специальные предложения от государства
Правительство Российской Федерации разрабатывает различные программы по поддержке россиян, в том числе и тех, кто желает обзавестись собственным жильем.
Рассчитывать на льготы или более выгодные условия ипотечного кредитования могут не все, а только те категории лиц, в отношении которых действуют специальные государственные программы.
Льготниками признаются:
- Супружеские пары, у которых двое и более детей, рожденных в период с 2018-2022 год.
- Военнослужащие РФ.
- Специалисты, начавшие работу сразу после медицинского или педагогического ВУЗа и не имеющих стажа 3-х лет.
- Работники бюджетных организаций.
- Лица, занятые наукой и не достигшие 35-летия.
Наиболее приятные условия кредитования заключаются в следующем:
- Пониженная процентная ставка.
- Снижен процент первоначального взноса по кредиту.
- Возможность понижения ставки при наступлении некоторых ситуаций, например, при рождении ребенка у молодой супружеской пары.
- Получение субсидии от государства на погашение части ипотечного кредита.
С использованием материнского капитала
Указом Президента РФ в 2017 году было определено, что программа по выдаче материнского капитала должна быть продлена вплоть до 2022 года.
Уже более десятка лет сертификат на получение материнского капитала является неплохой финансовой поддержкой для молодых родителей двух и более детей.
Использовать материнский капитал возможно не на все подряд. В числе разрешенных вариантов траты средств с сертификата есть и погашение части ипотечного кредита, оформленного с целью улучшения жилищных условий семьи с детьми.
Правительство установило, что до 2020 года не будет проводиться индексация материнского капитала, поэтому его размер останется на уровне 453026 рублей.
Погасить ипотеку денежными средствами с сертификата можно не дожидаясь исполнения трех лет ребенку, за которого капитал был выдан.
С 2018 года также будет действовать пониженная ставка по ипотеке для тех, у кого в семье есть двое и более детей рожденных в период с 2018 года до 2022 года. Указом президента определено, что родители двух и более детей могут рассчитывать на ипотеку для приобретения квартиры с первичного рынка недвижимости под шесть процентов переплаты в год. Данная ставка по условиям программы может действовать от трех до пяти лет.
Без взноса на первом этапе
Огромное число банковских структур отказывают заемщикам, не имеющим возможности внести первоначальный взнос по ипотеке, т.к. в глазах кредитора такой клиент не дисциплинирован и является лицом с низкой платежеспособностью.
Первоначальный взнос может быть уплачен:
- Материнским капиталом.
- Субсидией от государства.
- Заемными средствами у того же кредитора или у близких родственников.
- Самим застройщиком или агентством недвижимости.
Избежать уплаты первоначального взноса по ипотеке можно, только если данная программа кредитования действует в банке-кредиторе. Одобрение займа без взноса на первоначальном этапе также возможно, если заложить банку уже имеющуюся недвижимость.
Нужно понимать, что для клиентов, которые не в состоянии заплатить первоначальный взнос, будут действовать более высокие проценты переплаты.
Как облегчить получение
Для того чтобы получить ипотеку просто и быстро необходимо заранее подготовиться, выполнив следующие действия:
- Найти продавца недвижимости, который готов подождать перевода денег от банка или заключить договор с агентством недвижимости, в базе которого есть подходящие для приобретения объекты недвижимого имущества.
- Подготовить документы, которые будут подтверждать принадлежность к той или иной льготной категории лиц.
- Договориться с кем-нибудь из родственников о поручительстве, если вдруг при оформлении его запросит банк.
- Записаться на консультацию к юристу в день, когда у банка можно будет запросить первоначальный договор ипотечного кредитования. Данная процедура необходима, чтобы сторонний специалист разъяснил заемщику все непонятные формулировки в соглашении и указал на места, по которым можно еще договориться с кредитором.
Нюансы и «темные» стороны ипотеки
Жилищное кредитование помогает многим гражданам страны получить собственные жилые квадратные метры, но есть множество негативных моментов, которые сопровождают весь период выплаты кредита:
- Потребуется в обязательном порядке застраховать кредитные отношения. Банки при выдаче займа зачастую подсовывают клиенту договор страхования не только ипотеки, но и жизни/здоровья заемщика, что является более дорогостоящей услугой. Данная мера приемлема, если учитывать, что кредит оформляется на многие годы и может произойти все что угодно, но от дополнительного страхования можно и отказаться.
- Расчеты по ипотеке могут быть произведены двумя методами: аннуитетными платежами или по дифференцированному графику. Аннуитетное погашение подразумевает равные выплаты на всей протяженности займа, где на первых этапах проценты могут составлять до 90 % от платежа. Дифференцированное – погашение равными частями основного долга и процентов, начисленных на сумму невыплаченной задолженности в периоде оплаты.
- Банки предлагают подписывать договор страхования с той страховой компанией, с которой выгодней работать кредитору, а не страхователю.
Ипотеку может взять и женщина и мужчина, главное иметь достаточный официальный заработок и положительную кредитную историю. Прежде чем подписывать кредитное соглашение, лучше запросить типовые договора на ипотечный займ в различных банках и сравнить выгодность сделок.
