Вопрос о расширении роли нотариата при заключении различного рода сделок отчасти нашел свое решение в ФЗ N 218, вступившим в силу в начале 2017 года. Закон (ст.4) включил нотариуса в состав участников отношений, возникающих при учете и оформлении прав.
Когда требуется нотариус
С начала прошлого года нотариальное удостоверение требуется для отдельных договоров при продаже недвижимых объектов. Присутствие нотариуса обязательно на следующих сделках по отчуждению:
- долевой собственности;
- недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним;
- лицам вне зависимости от возраста, над которыми установлена опека;
- ограниченно дееспособным гражданам.
Это прямо предусмотрено в положениях Закона, статьях 42 и 54 соответственно. При нарушении установленных требований, в государственной регистрации заявителям будет отказано.
Когда супруги или другие лица, приобретают для себя квартиру в долевую собственность, часто возникает вопрос, требуется ли в этом случае нотариальное оформление договора.
Законодатель делает упор на то, что нотариус требуется при отчуждении долевой собственности, а не при приобретении единого объекта несколькими лицами. Следовательно, если со стороны продавца выступает:
- единственный владелец,
- квартира или комната не поделена на доли
То факт приобретения данного объекта несколькими покупателями в долевую собственность не влечет обязанности оформлять покупку у нотариуса.
Требований обязательного нотариального удостоверения договоров на продажу комнат в коммунальных квартирах в законе нет. Однако, поскольку соседи, проживающие в квартире, где продается комната, имеют преимущественное право на ее приобретение, лучше, если сделка будет оформлена в нотариальной конторе.
Это тем более актуально, что иногда регистрирующие органы отказываются вносить в реестр данные договоров на приобретение коммунальных комнат, составленных в простой письменной форме.
Госрегистратором не проводится проверка на законность нотариально заверенного договора. Достоверность поданной бумаги проверяется через единую информсистему нотариата.
Отличия между совместной, общей долевой и долевой собственностью
Совместной собственностью признается имущество супругов, которое они приобрели в период своего брака. Семейный Кодекс устанавливает, что супруги имеют равные права на все купленное ими во время совместной жизни имущество.
До тех пор, пока никто из них не заявил о выделе своей доли в приобретенной квартире, и между ними отсутствует брачный договор или вступившие в силу судебное решение, при сделке на продажу жилья нотариального удостоверения не потребуется. Однако, поскольку продавцом совместного жилья выступает один из супругов, другой должен предоставить в регистрирующий орган свое письменное согласие на данную сделку, которое обязательно должен заверить нотариус.
Что касается общей долевой и долевой собственности, то между ними нет никакого различия. С прошлого года передача прав на все объекты недвижимости, имеющие такую форму собственности, должна оформляться только нотариально. Даже если сособственники согласны на отчуждение своей части в общем имуществе и готовы явиться на регистрацию сделки лично.
Лица, не достигшие совершеннолетия
При удостоверении сделок с собственностью, владельцами которой выступают граждане, которым не исполнилось восемнадцати лет, нотариус проверяют в первую очередьдокумент изорганов опеки.
Несовершеннолетние делятся на две группы:
- До 14-ти лет. К первой группе относятся малолетние дети, сделки, от имени которых совершают опекуны и представители.
- С 14 до 18. Вторая группа может самостоятельно подписывать бумаги на продажу своего имущества в присутствии нотариуса, при наличии письменного согласия на сделку своих представителей, которыми обычно являются их родители. При отсутствии таковых – при согласии опекунов.
В свою очередь ни опекуны, ни родители не могут без предварительного согласия органов опеки:
- продавать квартиру малолетних детей;
- давать согласие на продажу жилья несовершеннолетним.
При оформлении такого плана сделок на нотариусе лежит вся полнота ответственности за соблюдения требований закона. Он удостоверит сделку при наличии следующих документов на отчуждаемый объект:
- выписки из реестра, в которой указан собственник;
- справка о прописанных в квартире гражданах;
Дополнительно могут потребоваться подтверждения об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
Если для оформления договора потребуются дополнительные сведения из ЕГРН, нотариусы сами получат необходимые документы. По ФЗ 218 они не вправе его требовать от участников сделки.
В случае ошибки нотариуса и признания заверенного ими договора впоследствии недействительным, стороны сделки получат возмещение от нотариата. Поскольку деятельности нотариусов страхуется в обязательном порядке.
Нотариальные услуги
Стоимость работ нотариуса зависит от характера сделки:
- нотариат предусмотрен законодательно;
- личная инициатива сторон.
При обязательном, установленном законодательно нотариальном удостоверении договоров по отчуждению недвижимости, берется 0,5% от цены. Платеж не может быть менее трехсот рублей и больше двадцати тысяч. Дополнительно оплачиваются технические работы в сумме до 5000 рублей.
Если сделка не требует по закону нотариального удостоверения, цена техработ максимально может доходить до 14 000 рублей. Заверение документов по отчуждению квартир и домов выльется в следующие расходы:
- до одного млн. руб. – 3 000 + 0.4% от суммы сделки.
- до десяти млн. руб. – 7 000 + 0,2% от суммы, выше 1 млн. руб.
- более десяти млн. руб. – 25 000 + 0,1% от суммы, превышающей 10 000000 млн. руб. (но не свыше 100 000)
Если стороны близкие родственники расценки будут ниже.
