Согласно статистике, долгосрочную ипотеку (сроком более 15 лет) выбирает подавляющее большинство заемщиков. Это психологически комфортнее. И создается ощущение некоей подстраховки – платежи меньше, есть возможность поднакопить подушку безопасности.
Эксперты же говорят о сплошных минусах. Действительно ли долгосрочная ипотека так страшна и есть ли в ней смысл, если минимальные ставки по ипотеке уже упали ниже 8%?
Плюсы и минусы долгосрочной ипотеки
Начнем с традиционных минусов
- большая переплата – даже при ставке в 10% и самых грубых подсчетах придется отдать «3 цены»
- по статистике, раз в 10 – 15 лет практически у любого человека случается крупная финансовая проблема, т.е. при длинной ипотеке хотя бы один раз заемщик на это налетит, что при достаточно высоких платежах далеко не лучшая перспектива
- сама по себе ипотека, долг – это все-таки стресс. Добровольно соглашаться на стресс, который будет длиться 20 – 30 лет, не лучшее решение для спокойной жизни.
Но иногда без длинной ипотеки действительно никуда. И у нее есть свои плюсы.
- снижение ежемесячных платежей – это, конечно, главный плюс. При оформлении в кредит 2 миллионов по ставке 10 % при увеличении срока ипотеки с 10 до 20 лет платеж падает с 26.000 до 19.000. А 7 тысяч – это существенная разница для многих. Особенно если это семья с детьми.
- проще откладывать на черный день – в целом, этот пункт напрямую вытекает из предыдущего. Но на нем стоит остановиться отдельно. Когда на жизнь и ипотеку уходит все без остатка, любой финансовый форс-мажор становится фатальным. Если платеж меньше, появляется возможность сформировать подушку безопасности. И если что-то случится, хотя бы за своевременные платежи можно не волноваться.
- снижение платежей еще и в процессе выплаты долга – тут тоже все взаимосвязано. Вы изначально получаете меньший обязательный платеж. Следовательно, можете откладывать. Следовательно, эпизодически сможете вносить дополнительные суммы. А дальше вы делаете хитрую вещь – просите банк не уменьшить срок, а пересчитать платеж. После этого платите в месяц еще меньше, экономите еще больше, в целом спите спокойнее. И не исключено, что сможете погасить кредит раньше, снизив переплату.
- выше вероятность одобрения – все-таки смысл ипотеки для банка в получении прибыли. Чем дольше ипотека, тем выше прибыль. С другой стороны, при меньших платежах у кредитора меньше опасений, что заемщик не сможет выплачивать долг. Соответственно, снижаются кредитные риски и растет шанс одобрения заявки.
Все четыре пункта абсолютно реальны, но что касается четвертого – единицы заемщиков реализуют его на практике.
Не потому, что банк чинит какие-то препятствия, а просто так устроена наша психика. Всегда есть вещи, на которые хочется потратить освободившиеся деньги. Поэтому при принятии решения именно этот нюанс лучше не считать опорным. Пусть лучше он станет приятным бонусом.
Кому можно брать ипотеку на долгий срок:
- людям, у которых безвыходная ситуация – если в буквальном смысле негде жить, а доходы не позволяют взять краткосрочную ипотеку, лучше уж так, чем жить в арендованной квартире. В большинстве случаев ежемесячный платеж будет примерно таким же, как арендная плата, но так вы хотя бы будете вкладывать в собственное жилье. С арендой вы в итоге останетесь с пустыми руками (если, конечно, аренда не окажется существенно ниже предполагаемого ежемесячного платежа, но об этом ниже).
- участникам программы военной ипотеки – в данном случае ипотечные платежи гасит государство (причем в течение 20 лет), но выделяет на них определенную сумму (сейчас это около 23 тысяч в месяц). Поэтому осмысленно выбрать такой срок, чтобы не доплачивать.
- семьям, у которых второй/третий ребенок родились в этом или прошлом году – программа ипотеки с гос.поддержкой (когда вы от 3 до 8 лет платите по ставке 6%, а остальное гасит государство) пока рассчитана только на тех, у кого ребенок родился с 2018 по 2022 год. Пока не дается четких пояснений, смогут ли родители обратиться за кредитом в 2023 году, если ребенок родился в 2022-м или программа будет к тому времени свернута. Поэтому лучше не упускать такую возможность. Тем более, что на днях был в первом чтении принят закон, согласно которому многодетным семьям еще и выдадут существенную субсидию на погашение ипотечного долга (450 тысяч).
- лицам со стабильной работой – например, состоящим на должности в каком-то государственном учреждении. Как правило, в этой сфере «ротация» кадров гораздо менее активная. Но эта категория уже под вопросом. От финансовых потрясений, проблем со здоровьем и прочих форс-мажоров не защищен никто. Просто, скажем так, если вы работаете менеджером по продажам, чья зарплата напрямую зависит от уровня продаж, а текучка в этой сфере очень большая, вам брать длинную ипотеку не рекомендуется категорически.
Частые вопросы
Что если захочется продать квартиру?
Вопреки сложившемуся мифу, продать ипотечную квартиру сейчас не настолько сложно. Большинство банков идут навстречу клиентам. Да и покупателей подобная сделка не пугает. Ведь стоимость в любом случае перекрывает имеющийся долг.
Что если замедлится инфляция?
Одним из аргументов в пользу не такой уж большой переплаты является инфляция и рост цен на недвижимость. Мол, через 10 – 20 лет цены уже будут совсем не те, и в любом случае вы заплатите почти столько же, сколько и с переплатами по кредиту.
А что если инфляция замедлится? На самом деле, все процессы взаимосвязаны. Замедлится инфляция – перестанут расти расходы заемщика, не будет возрастать сложность с выплатой ипотеки. Возможно, появится шанс закрыть ее раньше.
Что если начнут падать ставки?
Чтобы не прогадать на этом моменте, нужно заранее посмотреть, чтобы в ипотечном договоре не стоял запрет или штраф на рефинансирование. Тогда вы спокойно сможете перейти на более выгодные условия.
Долгосрочная ипотека не такое зло, как говорят эксперты. Но относится к ней все равно нужно серьезно и, оформляя кредит дольше 10 лет, обязательно изыскивать возможность сформировать подушку безопасности – на крайний случай.
