Как вывести созаемщика из ипотеки

Чтобы стать созаемщиком по ипотеке в Сбербанке, нужно отвечать определенным условиям, принять на себя такие же обязательства, как и основной должник и стать стороной договора. Именно поэтому вывести их из заключенных сделок очень сложно.

Кто может быть созаемщиком

Им может быть любое лицо, как являющееся членом семьи должника, так и не имеющее с ним никаких родственных отношений.

Требования, предъявляемые Сбербанком:

• гражданство России;
• возраст от 21 до 75 лет;
• положительная кредитная история;
• общий стаж не меньше года и
• не менее 6 месяцев по последнему месту работы с подтвержденным доходом.

Аналогичные условия выдвигают и другие банки. Исключение составляет только возраст. В этом отношении требования кредитных организаций разнятся.

Банк	Минимальный (лет)	Максимальный (лет)
Альфа-Банк Газпром ВТБ 24 Уралсиб	21 22 21 18	59 60 75 65

Других ограничений не предусмотрено. При этом банки отдают предпочтение родственникам.

Привлечение созаемщика всегда связано с недостаточностью дохода у основного должника для получения определенной суммы по кредиту. Это не касается супругов. По умолчанию в 95% случаев при кредитовании семейных пар, мужья и жены привлекаются в этом качестве. Отказываются от вхождения в договор только те, кто:

• имеет плохую кредитную историю и не возвращенные долги;
• заключил брачный контракт, по которому не претендует на покупаемую по ипотеке квартиру.

В отличие от поручителей созаемщики не только делят ответственность с заемщиком, но, в определенных случаях, имеют право претендовать на долю в приобретаемом жилье.

В каких случаях необходим вывод созаемщика из ипотеки

Закон и кредитные договоры таких оснований не предусматривают. Бесспорным выходом из сделки является смерть созаемщика. Кредитная организация на основании заявления основного должника и свидетельства о смерти вносит изменения в существующее соглашение.

Аналогичным поводом для вывода стороны могут являться:

• судебное решение о признании его безвестно отсутствующим;
• умершим;
• приговор суда в отношении него с реальным сроком наказания в местах лишения свободы.

Имеет ли право банк отказать в выводе созаемщика?

В большинстве случаев он так и делает, поскольку это увеличивает риски банка. Исключением является ситуация, когда супруг, включенный в качестве созаемщика, отказывается от доли в ипотечной недвижимости на основании брачного контракта. Одновременно с этим возникает одно из следующих условий:

• отсутствие у него дохода;
• расторжение брака.

При таких обстоятельствах банк может рассмотреть вопрос в пользу заявителя.

Можно ли добровольно вывести созаемщика? Возможно при одновременном согласии всех сторон ипотеки.

Документы для вывода созаемщика

Заявление с указанием причин. К нему прилагаются документы, подтверждающие доводы заявителя:

• подтверждение увеличившегося дохода основного должника;
• данные о новом созаемщике, если таковой предлагается;
• решение суда или приговор суда.

Как происходит процедура вывода

Банк обязан рассмотреть заявление. Занимает этот вопрос порядка 10 дней. В случае положительного решения в кредитный договор меняется. Если вывод повлек за собой изменения в титуле залоговой недвижимости или долевом соотношении собственников, то заключается новое ипотечное соглашение, которое подлежит государственной регистрации.

Вывод созаемщика при разводе

Расторжение брака не является безусловным основанием для вывода бывшего супруга (созаемщика) из сделки. Если одновременно с расторжением брака судом или брачным соглашением были урегулированы имущественные споры между ними таким образом, что созаемщик:

• передал свою долю в общем имуществе основному должнику и
• отказался от прав на залоговое имущество и долгов по нему

Тогда кредитор даст согласие на его вывод из ипотечной сделки.

Вывод созаемщика в случае смерти

С момента смерти лица все его обязательства прекращают свое действие. Если умерший имел отношение к залоговому имуществу, то его доля в нем, также как и долги, образуют наследственную массу, которая будет распределяться между наследниками по закону и завещанию, если оно было составлено.

В любом случае банк обязан исключить умершего из ипотеки.

Этапы вывода созаемщика

Один	Два	Три
При согласии всех сторон, вывод осуществляется сразу.	Когда вывод невозможен без суда. Сначала заинтересованная сторона получает судебное решение, а потом документы направляются в банк.	Должникам банк отказал банк. Они оспорили решение, и суд обязал банк (что бывает крайне редко) произвести вывод созаемщика. После получения решения новое обращение в кредитную организацию.

Рекомендации при подготовке к выводу участников из ипотеки

Основополагающим моментом для банков при рассмотрении заявлений о выводе созаемщиков является надежность сделки и возврат выданного кредита в полном объеме без просрочек. Поэтому заявителю нужно доказать кредитной организации, что после вывода одной из сторон, риски банка уменьшаться, а сделка будет еще более надежна. Такими подтверждениями могут являться:

• увеличившийся доход основного должника;
• возросшая стоимость залога (сделан ремонт и проведена новая оценка недвижимости);
• снижена надежность лица, который выходит из ипотеки (потеря им работы, развод, отъезд из страны, болезнь).

Личные проблемы сторон лучше в заявлениях не излагать. Кредитные организации рассматривают их как снижение надежности всей ипотеки в целом. И как крайний вариант, могут сами пойти на расторжение договора с требованием выплаты полной суммы долга, либо потребовать снизить задолженность до определенной величины с тем, чтобы сохранить действующее соглашение.