Читателей интересует, соглашаться или нет на схему с участием договора цессии (переуступки), если не хватает на первоначальный взнос по ипотеке. Чтобы непонятное слово не вводило в заблуждение, а также, чтобы максимально обезопасить себя от возможных проблем, рассмотрим подробнее, как цессия используется в России и что это вообще такое.
Цессия по российскому законодательству
Вся глава 24 Гражданского кодекса РФ посвящена вопросам перемены лиц в обязательствах https://www.zakonrf.info/gk/gl24/. Коротко и понятно – долги заемщика кредитор может передать другому лицу (физическому, юридическому) в счет погашения своих долгов (например). Цессия – самое распространенное слово в среде банкиров. Но используется и предприятиями, организациями, ИП, в том числе и застройщиками, риэлторами в процессе своих денежно-имущественно-долговых отношениях и кредитах.
Определение понятия цессия – уступка прав требований, имущества, прав собственности, если есть подтверждающий документ (титул). Цессию используют и государства, но по договоренности относительно территорий.
Как используется договор цессии
Банки, в своей деятельности, очень часто заключают договор уступки с третьими лицами. Например, вы знаете, почему коллекторы выбивают долги? Какое они имеют отношение к кредитору банка? Самое прямое, если банк в договоре с заемщиком установил пункт, по которому имеет право передать долговые обязательства по договору цессии третьим лицам. Согласно такой уступке, заемщик должен уже не банку, а коллекторскому агентству. Обязательства по кредитному договору продают или передают бесплатно:
- уступающий право – цедент;
- приобретающий – цессионарий.
Важно! Перед подписанием кредитного (ипотечного) договора внимательно прочтите текст и уточните – оставил ли банк за собой право составить договор цессии.
Заемщик может вернуть деньги своему изначальному кредитору (цеденту). Тот должен обязательно оповестить об этом цессионария в письменном виде – отослать уведомление. Обоим платить не нужно. Если коллекторы не оставляют вас в покое, даже после внесения всей суммы долга, обратитесь сначала в банк с требованием уведомить цессионария о том, что вы уже рассчитались. Если ситуация не изменится – обращайтесь в Арбитражный суд с исковым заявлением.
Использование цессии на рынке строящейся недвижимости
Цессия используется не только в столь печальных ситуациях. Например, широко применяется предприятиями – передается дебиторская задолженность.
Разберём ситуацию: строится многоквартирный дом.
Действующие лица:
- Застройщик – имеет земельный участок и хочет построить здание (естественно, с выгодой для себя). Обязуется полностью расплатиться со строительной организацией (подрядчиком), вовремя обеспечивать стройматериалом, или оплатить все работы и возместить расходы по приобретению строительных материалов.
- Подрядчик – умеет строить и возводить здания. Делает это успешно, согласно заключенному с застройщиком договору.
Все было бы прекрасно, если бы у застройщика оказалось несколько сот миллионов свободных рублей. Но их нет. Зато есть покупатели, которые хотят купить квартиры в строящемся доме. Конечно, застройщик заинтересован в том, чтобы дольщиков было как можно больше. Тогда появятся свободные деньги – на них можно закончить строительство, расплатиться с подрядчиком и вовремя вносить платежи по кредиту в банк (застройщики тоже берут кредиты).
Покупатели – обычные граждане, чаще семейные и с детьми. Эта категория населения сталкивается с проблемой: «хочу взять ипотеку и купить квартиру в новостройке, но не хватает на первый взнос». Как только человек обращается с этими словами к застройщику, проблема становится общей. В этот момент хорошее образование и грамотные юристы компании-застройщика и предлагают «провернуть» схему цессии. Но уже не в интересах банка, а для выгоды покупателя и застройщика. Естественно, третий участник будет иметь комиссию или прямую выгоду (если это заказчик, риэлтор, подрядчик и т. п.
Где выгода для покупателя? Как и для чего это делается?
Квартира изначально стоит 1,5 млн. руб. Застройщик оформляет ДДУ с покупателем (дольщиком). Потом составляет цессию (уступку), например, с подрядчиком. Но в договоре цессии уже указывается другая цена, к примеру, 1,9 млн. руб. То есть, 400 тыс. руб. уже «лишние». Договор отправляется в банк. Одобрение почти стопроцентное. В офисе подрядчика подписывается договор переуступки, вы делаете первый взнос по ДДУ в кассу. Подрядчик отдает разницу – 400 тыс. руб. на руки. Это в банк, как недостающая часть вашего первого взноса по ипотеке.
Объяснять, зачем это нужно застройщику и подрядчику – это вникнуть в бухучет, налоговую отчетность и специфику ведения строительного бизнеса в рамках закона и требований. Скорее всего, вам (если вы не специалист в этой области), такие подробности не к чему. Почему банки молчат? Банкам тоже выгодно, чтоб вы купили эту квартиру. Застройщик – его заемщик. Только сумма кредита исчисляется далеко не шестью нулями. Сумма вашей ипотеки – это детский лепет.
Как проконтролировать честность сделки дольщику?
Что же нужно обязательно знать и проверять покупателю-участнику ДДУ:
- Договор долевого участия с указанной в нем стоимостью.
- Все документы, удостоверяющие имущественные права застройщика на квартиры.
- В ДДУ должно быть указано, что застройщик имеет право провести цессию с третьим лицом.
- Цессионарий должен показать документ об уступке – цессию.
- Застройщик обязан предъявить вам справку на фирменном бланке со всеми печатями, о том что согласен и действительно совершил уступку.
- Покупатель – участник ДДУ после получения одобрения банка подписывает обязательство (цессию) и передает первый взнос за квартиру.
- Цессионарий (в настоящей статье – это подрядчик) должен уведомить цедента (тут – застройщика), о том, что сделка совершена и деньги переданы после внесения вами первого взноса цеденту.
- Тут же, цессионарий – подрядчик отдает вам разницу в цене по договорам (в примере – это 400 тыс. руб.).
- То, что уведомление получено застройщиком вам необходимо знать. Поехать к застройщику и получить справку на фирменном бланке с печатями застройщика, о том, что цессия благополучно свершилась.
- Главное во всей этой схеме – надежность застройщика. Обязательно нужно удостовериться, что он имеет имущественные права на строящуюся недвижимость.
Еще один момент, о котором нужно знать: если договор займа, ДДУ, купли-продажи заверены нотариусом, то цессия тоже должна быть заверена нотариусом. Если совершена запись в Росреестрах (любых), то и уступка регистрируется в том же реестре.
Иногда схему с цессией покупателям, которым не хватает на первый взнос, предлагают риэлторы. В этом случае важно, чтобы не было обмана. Проверяйте застройщика, его имущественные права. Уточните, знает ли он о том что участвует в схеме. Бывает, что некоторые сотрудники, имеющие доступ к печатям и фирменным бланкам, перед увольнением «штампуют» несколько цессий и мошенническим путем получают с доверчивых компаний и людей деньги.
Если вы не уверены в том, что сможете проверить все, что нужно и проконтролировать процесс – обратитесь к юристу по недвижимости.
Схема использования цессии при покупке от застройщика используется в России очень часто.
