Все производимые операции с недвижимостью в обязательном порядке проходят регистрацию в Росреестре. Гражданин, приобретающий квартиру или дом, становится их обладателем после проведения этой процедуры. Раньше момент возникновения права собственности на приобретенное жильё удостоверялся выдачей свидетельства, сейчас в руки выдаётся только договор о покупке с отметкой о проведении регистрации, и в Едином реестре появляется запись о смене собственника.
Зачем нужен акт приема – передачи квартиры и что в нём указывают
Фактическое обладание заветными метрами начинается с момента непосредственной передачи объекта, путём вручения ключей и подписания передаточного акта. В понятие «обладание» включается:
- Несение бремени содержания (оплата коммунальных услуг, взносов за капитальный ремонт);
- Создание препятствий третьим лицам в пользовании имуществом (в случае проживания жильцов можно потребовать освобождения жилья);
- Определение дальнейшей судьбы имущества (передача в аренду, подселение жильцов на безвозмездной основе, если условия ипотеки не накладывают ограничений).
Самым важным аспектом с юридической точки зрения является риск случайной гибели – это уничтожение или повреждение объекта без вины обладателя (пожар, затопление, замыкание электропроводки и прочие бытовые катастрофы). Если продавец не успел передать квартиру, он сам будет устранять возникшие неисправности, в противном случае вернет полученные ему деньги либо снизит стоимость. А вот если передаточный документ уже подписан сторонами – покупатель самостоятельно решает свалившиеся на него проблемы с новым имуществом.
Некоторые участники сделки прописывают это правило в тексте акта, но это делать необязательно.Гражданский Кодекс РФустанавливает следующие требования:
- Обязательная письменная форма;
- Должен содержать подписи обеих сторон;
- Отражает несоответствия передаваемого предмета условиям договора (при наличии).
Акт приема-передачи квартиры на новостройку
При завершении строительства застройщик обязан провести инвентаризацию (попросту замеры) квартир. В акте приема – передачи он указывает фактический метраж помещения, который может измениться как в большую, так и в меньшую сторону. Соответственно это означает, что дольщик должен быть готов оплатить разницу между планируемой площадью квартиры и настоящей.
Кроме того, в акте обязательно указываются все недоделки и дефекты нового жилья. Застройщик, как правило, предлагает подписать свой вариант акта. Для того чтобы учесть все недостатки рекомендуется к акту сделать приложение в виде листа осмотра и в строке о качестве передаваемой квартиры указать на него ссылку. Обязательно нужно прописать выявленные изъяны (образец):
Указанные недоработки застройщик должен устранять за свой счет.
Акт приема-передачи квартиры на «вторичку»
Что должно содержаться в документе при передаче квартиры от бывшего хозяина:
- В передаточном акте на вторичное жильё необходимо предусмотреть необходимость уплаты всех обязательных платежей продавцом до момента получения квартиры покупателем.
- необходимо сделать оговорку о передаче жилого помещения, свободного от притязаний других лиц, то есть после совершения сделки в квартире не должен проживать кто-либо, если это прямо не было оговорено в договоре.
- Кроме того, если продавец знал об обстоятельствах, в соответствии с которыми на жилое помещение должны были накладывать арест или иные ограничения, но не сообщил о них, он будет нести ответственность, поэтому делается оговорка об отсутствии ограничений и обременений.
Банк, выдающий ипотечный заём не участвует в правоотношениях между покупателем и продавцом на этапе оформления акта, однако есть вероятность, что запросит предоставить копию этого документа. Не нужно думать, что банк при выдаче ипотеки проверяет недвижимость, проверка банком осуществляется лишь по документам.
Когда составляется акт приема передачи квартиры при ипотеке
Дата составления акта при покупке квартиры в ипотеку важна для:
- получения налогового вычета;
- начала оплаты льготных ипотечных платежей (в программах с отсрочкой ипотечного кредита в новостройках);
- возможности оформить право собственности (в новых квартирах).
В этом вопросе вторичное жильё и новое имеют отличия.
| Вторичное жильё | Новостройка |
|---|---|
| Акт оформляется после проведения регистрационных действий и получения договора покупки квартиры с отметкой регистратора. Договор должен содержать условие об этом. Сбербанк практикует выплату кредитных средств после регистрации договора.Образец акта, принимаемого Сбербанком при ипотеке. | Документ о приёмке подписывается до сдачи документов на регистрацию права собственности в Росреестр.Образец акта приёма-передачи квартиры застройщиком. |
Какие действия после подписания акта приемки квартиры при ипотеке
Новому владельцу квартиры нужно знать, что делать после получения ключей от бывшего хозяина при ипотеке:
- проверить наличие в квартире всего необходимого имущества, позволяющего использовать по назначению (если это жильё, приобретенное на вторичном рынке);
- вселяться в новый дом;
- если стороны договора решили оформить передаточный акт в момент заключения сделки (ранее практиковался такой порядок действий, сейчас гораздо реже), то после подписания акта совершаются регистрационные действия.
После приемки квартиры в новостройке при ипотеке в 2018 году порядок действий не меняется. Дольщик совершает следующие действия:
- Если застройщик поставил сданный дом на кадастровый учет в Росреестре, то гражданин, получивший квартиру, обязательно обращается за регистрацией;
- Одновременно с этим он направляется в банк для того, чтобы оформить закладную на новую квартиру и снять обременение с другого имущества (если такое накладывалось).
- Закладная также проходит процедуру регистрации.
Акт – важная составляющая договора купли-продажи или долевого участия в строительстве, именно после его подписания договор считается исполненным сторонами.
Комментарии эксперта: “Акт приёма-передачи новостройки ещё важен при просрочке сдачи жилья. Указанная в нём дата доказывает пропуск срока и даёт возможность дольщику взыскать в судебном порядке штрафные санкции за просрочку в сумме, предусмотренной договором.”
