Способы продажи квартиры в ипотеке

Выплата ипотечного кредита – большая нагрузка на семейный бюджет. Разные жизненные обстоятельства иногда вынуждают заемщиков выйти из программы: потеря работы, развод супругов и другие непредвиденные события. Когда нет возможности или желания выплачивать ипотечные взносы лучше продать квартиру. Выкуп квартиры в ипотеке избавит заемщика от долговых обязательств, для покупателя это возможность сэкономить на покупке жилья. Как и любая сделка с недвижимостью приобретение залогового жилья сопряжено с рисками и имеет некоторые особенности.
Когда отсутствует возможность выплачивать ежемесячные платежи по кредиту, жилье выставляют на продажи. Выкупить квартиру в ипотеке можно двумя способами:

• При участии банка;
• Напрямую у собственника;
• На торговой площадке банка.

Выкуп по программе Trade-in

Trade-in – это программа обмена жильем путем взаиморасчета. В отличие от стандартных сделок «купли-продажи», выкуп жилья по программе происходит единовременно с приобретением новой недвижимости.

Выкупая квартиру в ипотеке можно использовать данный вариант обмена. Банк заберет квартиру покупателя и выставит её на торги. Вырученная сумма пойдет в счет оплаты нового жилья. При наличии достаточных средств на первоначальный взнос, то можно избежать оформления долговых обязательств.

Важно! Квартира, участвующая в программе trade-in теряет в 25% от стоимости!

Преимущества программы traid-in:

• Моментальный выкуп;
• Сделка осуществляется за 2-3 дня;
• Новое жильё передается сразу в собственность.

Основным недостатком является занижение стоимости квартиры покупателя. Поэтому если нет необходимости быстрого обмена, рекомендуется реализовать жилье по договору купли продажи самостоятельно или с профессиональным риэлтором.

Выкуп закладной у банка

Закладная – это ценная бумага. Владелец закладной осуществляет права:

• Право залога на ипотечную квартиру;
• Право получать денежные выплаты от заемщика, обеспеченные ипотечным договором.

После выдачи ипотеки нередко коммерческий банк продает закладную третьим лицам.

Третьими лицами при выкупе закладной выступают:

• Независимые финансовые организации;
• Фонды.

Для банка продажа закладной это возможность вернуть деньги по долгосрочной ипотеке и пустить их в работу, на выдачу новых кредитов.

Важно! Разрешение заемщика при выкупе закладной у банка не требуется.

Фактически выкуп закладной является выкупом права на получение ежемесячных выплат по кредиту. После оформления выкупа, банк уведомляет заемщика о продаже. В уведомлении указываются реквизиты нового владельца закладной. На данные реквизиты следует перечислять последующие платежи по кредиту.

Важно! При выкупе закладной первоначальные условия ипотечного договора остаются неизменными.

Для добросовестного заемщика выкуп закладной не создаст никаких неудобств. При желании осуществить досрочное погашение кредита и другие вопросы по договору будут обговариваться с новым кредитором.

Документы для выкупа ипотечного жилья

Чтобы грамотно провести сделку купли-продажи ипотечной квартиры необходимо подготовить и проверить все необходимые документы.

1.  Разрешение банка, если продажу совершает заемщик – владелец квартиры;
2.  Паспорт владельца;
3.  Выписка из домовой книги – следует убедиться, что в квартире никто не прописан, особенно несовершеннолетние дети;
4.  Справка из ЖЭКа об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
5.  Разрешение органов опеки, при наличии несовершеннолетних детей. Продавец должен доказать, что продажа не ухудшит условия жизни несовершеннолетних детей;
6.  При переоформлении ипотеки потребуется независимая оценка квартиры;
7.  Разрешение второго супруга (или бывшего супруга) на продажу, если квартира приобреталась в браке. Документ заверяется у нотариуса.

Важно! Наличие полного пакета документов значительно снизит риски покупателей при покупке залоговой недвижимости.

Выкуп квартир в залоге у Сбербанка

Возможность продажи ипотечного жилья прописывается Сбербанком в кредитном договоре. Здесь же фиксируются условия продажи. Для реализации залогового жилья необходимо получить разрешение Сбербанка. В большинстве случаев Сбербанк самостоятельно реализовывает ипотечное жилье на специальных площадках. Кредитор охотно переоформляет ипотеку на нового заемщика, при условии положительной кредитной истории и платежеспособности нового заемщика.

Выкуп ипотечной квартиры у ВТБ

Квартиры находящиеся в залоге у ВТБ 24 как правило реализуются путем передачи долговых обязательств покупателю. Также банк может рассмотреть продажу квартиры за наличные средства при условии полного погашения остаточной суммы долга. ВТБ 24 может самостоятельно продать квартиру на торгах. Подготовку документов и ведение сделки банк берет на себя.

Покупка недвижимости в ипотеке у Альфа банка

Альфа банк не препятствует продаже залоговой недвижимости. Сама кредитная организация не занимается реализацией ипотечного жилья. При решении продать жилье в ипотеке у Альфа банка нужно получить разрешение в письменной форме. Поиск покупателя, сбор документов и проведение сделки заемщик осуществляет самостоятельно.

Выкуп квартиры у банка на торгах

Банк выставляет залоговую квартиру на торговых площадках в случаях:

• Квартира перешла в собственность банка по решению банка;
• Заемщик намерен продать жилье, но не имеет возможности заниматься поиском покупателя.

Квартиры, выставленные на электронных аукционах, реализуются по цене ниже рыночной. Все квартиры проходят проверку банком на юридическую чистоту.

Порядок участия в электронных торгах:

1.  Для участия в торгах необходимо оформить Электронную цифровую подпись;
2.  Пройти регистрацию на торговой площадке;
3.  Выбрать подходящий вариант;
4.  Через личный кабинет подать заявку на участие;
5.  В личном кабинете внести задаток, в размере не более 20% от начальной стоимости квартиры;
6.  Непосредственное участие в торгах: в зависимости от количества участников и предложений, цена квартиры постепенно увеличивается;
7.  Выигрывает покупатель, предложивший большую сумму;
8.  Закрытие торгов;
9.  Оплата оставшейся стоимости квартиры.

Важно! Проигравшие на торгах покупатели получают внесенный задаток в полном объеме. Если от сделки отказывается выигравший покупатель, то он теряет задаток.

Этапы срочного выкупа квартиры в ипотеке

1.  Уведомление банка-кредитора о намерении продать квартиру, находящуюся в ипотеке;
2.  Поиск покупателя;
3.  Предварительное соглашение о совершении сделки;
4.  Оформление задатка в размере суммы, необходимой для погашения оставшейся части ипотеки;
5.  Погашение долга;
6.  Получение закладной;
7.  Снятие квартиры с обременения в Регистрационной палате (процедура сопровождается сотрудником банка);
8.  Оформление договора купли-продажи;
9.  Оставшаяся часть денег помещается в банковскую ячейку или отдается лично в руки покупателю;
10. Регистрация сделки в Регистрационной палате;
11. После регистрации права собственности на новых владельцев бывший собственник получает доступ к деньгам, находящимся в банковской ячейке.

Если покупатели не располагают достаточными наличными средствами, то можно провести переоформление ипотеки. Тогда собственник получает выплаченную часть ипотечных средств, а остаток долга переносится на нового заемщика. Условие – платежеспособность нового заемщика должна быть выше, чем у нынешнего ипотечника.

Этапы продажи ипотечного жилья при участии банка:

1.  Банк предоставляет письменное разрешение на продажу залоговой недвижимости;
2.  Устанавливается размер долга по ипотеке;
3.  В две банковские ячейки покупатель помещает две суммы на приобретение квартиры. Первая сумма идет банку на погашение основного долга. Вторая – остаток средств, которые переходят продавцу;
4.  Оформление договора купли продажи;
5.  Регистрация сделки;
6.  Вскрытие первой ячейки и погашение долга;
7.  Выдача закладной;
8.  Снятие обременения с жилья;
9.  Оформление права собственности на покупателя;
10. 10.Вскрытие второй ячейки, получение средств от продажи продавцом.

Риски при выкупе ипотечной квартиры

Любые сделки с недвижимостью сопряжены с рисками. Покупка залогового жилья после оформления купли-продажи могут всплыть неприятные нюансы:

• В квартире оказались зарегистрированы несовершеннолетние дети – чтобы избежать подобного, перед заключением сделки нужно потребовать выписку из домовой книги;
• Претензия бывшего супруга на продажу общей собственности – исключить такую ситуацию поможет получение нотариального согласия супруга на продажу. Если продавец по каким-либо причинам не может получить согласие, то оформление сделки лучше остановить;
• Оспаривание законности продажи. Такое происходит если не получено официальное разрешения на продажу от банка. Также при наличии судебных споров между заемщиком и кредитором.

Для безопасности сделки рекомендуется проводить покупку ипотечного жилья при участии банка кредитора. Официальная кредитная организация, совершая любые действия с залоговой недвижимостью, проверяет и исключает спорные моменты.

Выгода покупки квартиры в ипотеке

При выкупе залоговой недвижимости можно рассчитывать на дисконт. При покупке ипотечного жилья на торгах кредитной организации экономия составит до 15%. Учитывая высокую стоимость недвижимого имущества для покупателя это существенная экономия.

При проведении переговоров о покупке ипотечной недвижимости с собственником также можно рассчитывать на некоторое понижение цены. Обычно люди реализуют ипотечное жилье, так как не имеют возможности исполнять долговые обязательства. Или скорый переезд вынуждает их быстро оформлять сделку. В таких случаях продавцы охотно понижают стоимость с целью ускорения продажи.

Вопросы и ответы

[vc_row][vc_column][vc_toggle title=”Можно ли продать квартиру, купленную по военной ипотеке?”]

Теоретически возможно, но сложно. Подобные квартиры приобретаются с использованием целевых средств Министерства обороны. Квартира является залоговым имуществом не только банка, выдавшего кредит, но и Минобороны. Если получится получить разрешение Росвоенипотеки, дальнейшие действия стандартны: погашение долга, снятие с обременения, заключение договора купли-продажи и регистрация сделки.

[/vc_toggle][vc_toggle title=”Недавно получили уведомление от банка, что закладная продана физическому лицу. Законны ли действия банка?”]

Закон об ипотеке рассматривает закладную, как ценную бумагу. Банк может продать её как юридическому лицу или финансовой организации, так и физическому лицу. Действия банка законны. В вашем случае, теперь нужно перечислять ежемесячные платежи по кредиту на указанные в уведомлении реквизиты. Все первоначальные условия ипотеки сохраняются.

[/vc_toggle][vc_toggle title=”Можно ли обменять собственную квартиру на большую площадь, если подходящий вариант для обмена находится в ипотеке?”]

Да, обмен реален. По факту проводятся две сделки купли-продажи. Продавец получает разницу от стоимости. Его квартиру можно выкупить сразу, погасить ипотеку и снять с обременений или переоформить ипотечный договор на новых собственников.

[/vc_toggle][/vc_column][/vc_row]

Причины

С каждым годом число квартир приобретенных по ипотечной программе растет. Выплата ипотеки – многолетнее обязательство. За 10-15 лет могут измениться обстоятельства.

Основные причины, по которым заемщики реализуют кредитную недвижимость:

• Потеря работы, финансовая нестабильность;
• Развод супругов и раздел имущества;
• Ухудшение состояние здоровья;
• Выезд в другой город или за границу на постоянное место жительство;
• Появление наследства.