Обмен квартиры с доплатой через ипотеку

Большинство людей хочет иметь большое и просторное жильё. В однокомнатной квартире мало места для семьи с ребёнком. В этом случае семья сталкивается с необходимостью обмена маленькой квартиры на более просторную. Зачастую лишних денег для этого нет, поэтому людям приходится искать варианты обмена жилья с привлечением ипотеки. Не стоит спешить продавать свою однокомнатную квартиру, сначала необходимо всё просчитать – узнать цены на желаемое жильё, и условия ипотечного кредитования у разных банков, подсчитать свои доходы, рассмотреть все льготные возможности.

Есть несколько вариантов улучшения жилищных условий с использованием ипотечного кредита:

1. Продажа старого жилья с одновременной покупкой нового с использованием ипотеки.
2. Передача старой квартиры в залог банку под 70% её стоимости.
3. Передача старой квартиры банку в залог под 70% её стоимости с одновременным взятием ипотеки под залог новой квартиры.

Все эти варианты осуществимы лишь в том случае, если доходы позволяют платить по ипотеке.

Прежде чем продавать или менять своё жильё, стоит узнать даст ли банк ипотеку и будет ли возможность её погасить.

Одновременная продажа старого и покупка нового жилья с привлечением ипотечного кредита для уплаты разницы в стоимости квартир.

Этот вариант возможен, если у семьи есть дополнительная жилплощадь, где можно жить всё время, пока будут оформляться документы по купле-продаже и ипотеке.

Желательно, чтобы квартира, предназначенная для обмена, была в собственности у одного члена семьи и на неё не претендовали третьи лица. Сложно продать квартиру, которая находится в ипотеке или купленную за материнский капитал. В первом случае необходимо будет найти покупателя, который согласится погасить банку остаток ипотеки. Во втором случае квартира будет принадлежать не только родителям, но и несовершеннолетним детям, продать её без разрешения органов опеки не получится. Для получения такого разрешения необходимо доказать, что детям есть где жить и это жильё соответствует всем санитарным нормам.

Перед продажей квартиры необходимо выписать из неё всех жильцов.

При таком варианте необходимо одновременно найти и покупателя на старую квартиру и подходящее по всем параметрам новое жильё, согласовать цены, вычислить разницу, а затем обращаться в банк с просьбой одобрить ипотеку на недостающую сумму. Если кредит разрешат взять, только тогда можно проводить операцию купли-продажи жилья.

Можно воспользоваться вариантом обмена – многие люди наоборот ищут более маленькое и бюджетное жильё. В этом случае не нужно будет искать покупателя на свою старую квартиру.

Банки часто отказываются выдавать ипотеку при обмене с доплатой, в этом случае можно просто оформить два договора купли-продажи на квартиры

Для продажи жилья необходимо собрать следующие документы:

1. Паспорта и ИНН всех собственников квартиры.
2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на жильё.
3. Техпаспорт квартиры.
4. Договор купли-продажи.
5. Согласие на продажу второго супруга (если квартира является совместно нажитым имуществом).
6. Разрешение органов опеки, если одним из собственников является несовершеннолетний.
7. Выписка из единого государственного реестра недвижимости.

Кроме этих документов в некоторых случаях могут потребоваться справки, доверенности, отказ от права собственности.

Покупка квартиры будет проходить с привлечением ипотеки, поэтому важно, чтобы приобретаемый объект недвижимости удовлетворял кредитора. Все документы по приобретаемому жилью должны быть предоставлены в банк для составления кредитного договора. Далее можно оформить стандартную процедуру покупки жилья в ипотеку, а сумму, полученную при продаже старой квартиры, использовать как первоначальный взнос.

Заемщик передает в залог банку старое жильё под 70% от его стоимости

Это вариант подходит тем людям, у которых есть накопления на новую квартиру. Недостающую сумму средств можно получить, заложив имеющееся жильё. Главное условие – наличие права собственности на квартиру. Кроме того банки оценивают имеющуюся недвижимость на ликвидность. Отказать могут по нескольким причинам:

1. Дом аварийный.
2. Жилье подлежит реконструкции.
3. Старая постройка.
4. Дом имеет неудачное расположение.

Многие солидные банки, такие как Сбербанк, предпочитают брать в залог жильё, у которого только один собственник. Большую сумму сложно получить, если квартира:

1. Малометражная.
2. Расположена на первом или последнем этаже.
3. Куплена пару месяцев назад.

Заложить квартиру в строящемся доме нельзя.

Важно знать пару особенностей залога:

1. Одну и ту же квартиру можно заложить несколько раз, главное чтобы её стоимость была не меньше суммы полученных займов.
2. Квартиру, находящуюся в залоге, можно сдавать в аренду и тем самым копить на приобретение нового жилья. Главное согласовать этот вопрос с банком.
3. В квартиру можно прописать недавно родившегося ребёнка, без согласования с банком.

Такой вариант приобретения нового жилья предполагает, что большую часть суммы на новую квартиру придётся платить из личных сбережений, что не по карману большинству людей со средним достатком.

Заемщик закладывает в банк квартиру, получая от него 70% стоимости, на недостающую сумму оформляет ипотеку под залог уже новой квартиры.

Если оформить ипотеку на новое жильё невозможно из-за невысоких легальных доходов, можно попробовать заложить старую квартиру за 70% от её стоимости. Этих денег не хватит на покупку нового жилья, однако теперь новую ипотеку придётся брать на гораздо меньшую сумму.

Таким образом, в залоге у банка окажется сразу две квартиры – старая и новая. В этом случае речь не идёт об ипотеке при обмене с доплатой – старую квартиру не обязательно продавать или обменивать. У заёмщика остаётся право собственности с обременением на эти две квартиры, Если доход позволит, можно «выкупить» у банка обе квартиры или же продать более маленькое жильё.
Ипотека на улучшение жилищных условий

Можно воспользоваться специальным кредитом на улучшение жилищных условий. Такую ипотеку можно получить при помощи разных государственных программ:

1. Ипотека молодым семьям – подходит для пар в возрасте до 35 лет.
2. Если в семье двое детей, можно использовать материнский капитал на улучшение жилищных условий. При этом не нужно ждать три года.

Подводные камни и сложности

Обмен жилья с привлечением ипотеки процедура довольно сложная. Она требует много времени и знаний в сфере финансов и законодательства. Кроме того, случаются ситуации, на которые просто невозможно повлиять.

Отказ банка в ипотечном кредитовании на обмен квартиры

Найти подходящее жильё это половина дела, главное, чтобы эта квартира устроила кредитора. В самый последний момент банк может отказать в ипотеке, если его не устроит жильё или доход заёмщика.

Причины отказа в ипотеке при обмене квартир:

1. Возраст заёмщика (выплатить ипотеку нужно до 75 лет).
2. Плохая кредитная история.
3. Низкий уровень дохода.
4. Плохое состояние здоровья заёмщика.
5. Низкая ликвидность объекта залога.
6. Невозможность проверить информацию о заёмщике.

Перед тем как продавать или обменивать квартиру, необходимо точно знать, даст ли банк ипотеку и на каких условиях.

Нехватка времени, опыта и сил на продажу своего жилья

Конечно, можно найти опытного риэлтора, юриста и финансиста, которые сами будут искать лучшие варианты для обмена жилья. Но человек со средними доходами не сможет оплачивать работу этих специалистов. Это значит, что всю информацию придётся искать самостоятельно. Плюс ко всему, собирать кучу справок, подписывать договора, консультироваться с менеджерами различных банков по поводу условий ипотеки, искать объявления по продаже и обмену жилья. Совмещать эти дела с официальной работой практически нереально. Важно заранее осознать всю сложность процедуры обмена квартиры с доплатой в ипотеку. Изучать информацию лучше заранее в интернете, а оформлением бумаг заниматься, находясь в отпуске.

Обмен квартиры с доплатой в ипотеку – это не дело одного дня, на это могут уйти месяцы, и даже годы.