Дешевеющие новостройки создают конкуренцию объектам на вторичном рынке. В пользу вторички чаще всего говорит её расположение. Но и строящееся жильё не обязательно находится на окраине, и даже если новый дом не в центральном районе, его уже окружает достаточно развитая инфраструктура. Чтобы не заблудиться в многочисленных предложениях и сделать правильный выбор новостройки от застройщика, необходимо учесть ряд нюансов.
Квартиры под ипотеку
Среди кредитных предложений банков встречаются ипотечные займы с более низкой процентной ставкой для новостроек. Причем нужно заметить, что пониженная ставка предусмотрена не для всех новостроек, а только конкретных. Так в Сбербанке, например, действует ставка 7,4 на одну часть новых домов и 9,4 – на другую. Банк и застройщик работают совместно на основании соглашения о партнерстве, которое гарантирует взаимовыгодное сотрудничество. Учитывая немалую стоимость квартир в новых домах, многие покупатели – ипотечники. За счет удешевления кредита строительная организация обретает новых клиентов, банк – партнёр получает большее количество ипотечных заёмщиков, клиент с недорогой ипотекой тоже остается в выигрыше.
На сегодняшний день покупательская способность значительно снизилась. Это ощутили строительные организации, особенно в Подмосковье, там цена жилой недвижимости существенно просела. Теперь чтобы привлечь клиента, застройщики прибегают к различным уловкам при продаже. Объявления о продаже пестрят яркими картинками, жильё позиционируется как «элитное», реклама обещает комфортные условия проживания и дружбу с соседями.
Что влияет на цену новостройки
Наметились следующие тенденции в формировании цены:
- Квартира становится дороже в зависимости от высоты этажа. Считается, что наверху воздух чище и вид значительно лучше. Разница между этажами начинается от нескольких десятков тысяч рублей и доходит до нескольких сотен;
- Дополнительные удобства и современный дизайн помещений, как личных, так и мест общего пользования (колясочные, оборудованные спортплощадки) закладываются в цену. Жильё поделено на классы: эконом, бизнес и премиум. В соответствии с разделением варьируется стоимость квадратных метров;
- Квартира передается покупателю не только с внутренней отделкой, но иногда и с мебелью. Расчет делается на людей, приобретающих жильё в ипотеку и не имеющих свободных средств на благоустройство вновь купленной недвижимости. Все дополнительные бонусы включаются в цену;
- Повышает стоимость наличие поблизости станции метро, высших учебных заведений. Риелторы и строительные организации привлекают тех, кто не нуждается в жильё, но имеет возможность инвестировать денежные средства в квартиру для дальнейшей сдачи в аренду;
- Близость к центру. Если дом находится на периферии и до него нелегко добираться, цена квартир значительно ниже аналогичных предложений с транспортной доступностью;
- Используемые качественные материалы влияют на удорожание квартир. Кирпич выходит дороже блоков и монолитного бетона;
- Увеличение прибыли достигается за счет повышения метража жилых помещений либо увеличения количества квартир в пределах одного этажа.
Новостройки от застройщиков: что узнать перед покупкой
Покупателю значительно облегчает жизнь наличие требуемого законодательством интернет-сайта у каждой новостройки, на котором размещены не только документы о строительной компании и реализуемом проекте, но и фотографии с места стройки. Благодаря фото и видео материалам легко увидеть ход строительства, используемые строительные материалы и примыкающую к дому территорию. Но, несмотря на содержательность выкладываемой застройщиком информации, в случае заинтересованности обязательно нужно приехать и посмотреть объект лично.
Аспекты, заслуживающие внимания будущего покупателя:
1. Характеристика строительной организации. Все необходимые сведения покупатель почерпнёт из документации, размещенной в интернете. Помимо данных о самом юридическом лице там содержатся сведения о проекте, правах на застраиваемый участок и прочие.
Запрос в поисковых системах даст представление о деятельности застройщика на ранее реализованных им проектах, так, например, если в прошлом он затянул сроки сдачи или всячески избегал устранения дефектов отделки, то никто не гарантирует его добросовестности на этот раз. Нередко соседи-новосёлы организуют группу для общения, нужно попытаться найти объединение жильцов дома, построенного тем же застройщиком и задать им вопросы относительно качества жилья при пользовании.
2. Район будущего проживания. Замечательно, если дом окружает зеленый массив, и поблизости нет промышленных объектов. Но в больших городах часто приходится делать выбор между чистым воздухом и приближенности к центру. Кроме того, особое внимание должно быть обращено на уровень экологии рассматриваемого района в целом. На экологической карте Москвы и Московской области оказаны районы с наиболее неблагоприятной обстановкой. Такие карты содержатся в общем доступе в Интернете для многих крупных городов.
3. Примыкающая территория. Важно узнать, есть ли поблизости остановки общественного транспорта, школы, детские сады, учреждения здравоохранения и прочие. Если дом строится как объект точечной застройки, то возможна в будущем проблема с парковкой автомобиля, необходимо будет раскошелиться на паркинг или привыкать парковаться вдали от дома.
В случае широкомасштабной застройки целого квартала, когда интересующий дом – объект первой очереди, какое-то время придется ждать благоустройства. Генплан города подскажет, какие социально значимые объекты планируется разместить в будущем возле новостройки. Важно ознакомиться с ним заранее, чтобы впоследствии не увидеть за окном автомобильную развязку. Вокруг новостройки может идти полномасштабная стройка, которая будет мешать, нормально жить ещё несколько лет (пыль, шум, загрязнение воздуха). Чтобы этого избежать нужно приехать на объект и увидеть всё своими глазами – есть ли поблизости стройка или готовые котлованы.
4. Стройматериалы, используемые застройщиком. Внимания заслуживает материал стен: блоки, монолитный бетон или кирпич. В последнее время из-за простоты возведения популярен монолит. При приобретении квартиры в доме, построенном только из бетона, нужно быть готовым к постоянному шуму. Соседские ремонты сведут с ума прежде, чем произойдет заселение всего дома. В некоторых случаях из-за плохой шумоизоляции мешать будет не столько звук перфоратора и молотка, сколько лай собаки или крики детей по соседству. Поэтому стоит сразу запланировать проведение шумоизоляции помещений либо выбирать среди вариантов кирпичных домов. Рекламный лозунг "элитные квартиры" не является решением проблем, стены будут без шумоизоляции, ремонт с 4 этажа будет хорошо слышна даже на седьмом.
5. Расположение квартиры и планировка. На поэтажном плане нужно рассмотреть все детали конфигурации помещения. Важно, например, какой вид из окна будет радовать хозяина жилища. При точечной застройке возможны проблемы, когда дом стоит «окно в окно» с другим либо внизу будет проходить оживленная трасса.
Необходимо обратить внимание на количество квартир на лестничной клетке и в подъезде в целом и соотнести с количеством предусмотренных лифтов, а также парковочных мест. Иногда в погоне за прибылью застройщики «забывают» о комфорте жильцов.
Слишком большая скидка на объект должна насторожить покупателя, возможно, приобретаемая им квартира имеет скрытые недостатки, которые проявятся только после проживания в ней (тонкие стены, нарушение в системе вентиляции, конденсат в гардеробной от отопительной трубы и прочие неявные дефекты).
Существенное снижение цены может говорить о том, что приобретается неликвид. Если впоследствии появится желание продать эту недвижимость, то желающие её купить не найдутся. К таким, например, относятся помещения на первом этаже с окнами на парковку, объекты с большой площадью среди домов старой застройкина окраинах города.
Самое страшное – застройщик заранее знает о том, что дом не пройдет приёмку государственной комиссией. Польстившись на низкую ставку ипотеки или скидку от застройщика, покупатели заплатят в итоге больше, обеспечивая себе недостающий комфорт или теряя деньги при последующей продаже.
