Ипотека является одной из составляющих современной экономики, а также важным инструментом кредитования. Земельный участок – объект недвижимости, относящийся к предмету ипотеки. Принцип единства земли и объекта недвижимости, возведенного на ней, определяется Земельным Кодексом, а правовые особенности ипотеки земельных участков регламентируются Федеральным Законом № 102 "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Участок, как и прочее имущество, относится к предмету залога в виде обеспечения исполнения обязательств его собственника, следовательно, зачастую используется при получении финансового кредита. Поэтому, до подписания договора кредитования, банк должен определить соответствие участка к предмету договора.
На территории Российской Федерации имеется несколько видов земельной ипотеки:
- На приобретение участка земли.
- На покупку земли с целью строительства частного дома.
Определение соответствия земельного участка как предмета для ипотечного кредитования
Перед заключением ипотечного договора на приобретение земли с заемщиком, кредитная организация обращает внимание на ее ликвидность, что позволяет, в случае неплатежеспособности клиента, выставить недвижимость на торги для погашения долга. Лицо обязано быть наделено правами собственности на землю, которые подтверждаются соответствующим реестром, выданным в кадастровом органе при ее оформлении. Сам участок должен иметь четкие границы, установленные при проведении процедуры межевания.
Федеральным законодательством предусматривается ряд критериев, предъявляемых к земельному участку для ипотечного кредитования:
- Земля должна предназначаться для ЖС либо под садоводческий участок.
- Должны быть строго отведенные границы.
- Расположение земли должно быть в транспортной доступности (возможность добираться на общественном транспорте).
- Развитая инфраструктура в месте нахождения участка.
- Месторасположение обязано соответствовать нормам экологичности. Банк не одобрит кредит на землю, расположенную в промышленной зоне.
На основании ст.62 ФЗ "Об ипотеке" к предмету ипотеки относятся:
- Земли, не исключенные из оборота и не имеющие ограничения в обороте.
- В случае нахождения земли в общей долевой собственности, ипотека устанавливается лишь на участок, принадлежащий заемщику, который был выделен в натуре из земли, находящейся в общей совместной собственности.
Кредитные организации вправе отказать в ипотечном кредитовании на основании XI главы, статьи 63 Закона "Об ипотеке", ГК РФ, которые определяют перечень земель, не подлежащих залогу:
- Участки земли, находящиеся в муниципальной, государственной собственности. Запрет введен с целью сохранения целостности страны. Государство вправе передавать землю для хозяйственного ведения либо для осуществления оперативного правления.
- Часть участка земли, площадь которой меньше, установленной нормативно-правовыми актами субъектов страны, муниципалитета, предназначенной по закону для целевого пользования. В каждом регионе страны отличается количество используемых участков.
Прочие особенности ипотечного кредитования земельных участков, имеющих отношение к залогу:
- Залоговое право определяет ряд принципов, на основании которых при ипотечном кредитовании участка право залога расположенных на нем построек, зданий залогодателя не применяется.
- Ипотека имеет ряд дополнительных условий в договоре, а также дополнительной документацией. В случае их отсутствия, регистрирующим органом может быть отказано в совершении процедуры государственной регистрации права собственности на земельный участок.
Необходимая документация для оформления ипотечного договора на землю:
- Свидетельство, подтверждающее государственную регистрацию прав собственности.
- Наличие плана с индивидуальным кадастровым номером, предназначением земли, ее нахождении и прочее.
- Наличие договора купли-продажи.
- Отчет, составленный экспертом-оценщиком.
- Документ, подтверждающий отсутствие на участке различных построек. Справку можно получить в бюро техинвентаризации.
Важно знать! При необходимости закон допускает возможность продажи земли, за которую до конца не погашен кредит. Для этого требуется составление договора купли-продажи земли, обремененной ипотечным кредитованием. Отличием от простого договора купли-продажи является указание сведений о нахождении участка в залоге у банка на основании ипотечного договора.
Вопросы и ответы
[vc_row][vc_column][vc_toggle title=”Допускается ли залог арендных прав участка?”]
На основании ст.22 п.5 Земельного Кодекса Российской Федерации за арендатором закрепляется право передачи прав и обязанностей по договору аренды земли третьим лицам, а также передачи арендных прав в залог в пределах сроков аренды участка. При этом согласие арендодателя не требуется, необходимо лишь уведомить его при условии, что договор аренды земли не предусматривает иного. При этом отсутствует необходимость в заключении нового договора аренды участка.
[/vc_toggle][vc_toggle title=”Использовались следующие источники”]
- http://base.garant.ru/12112327/de40175ab12d04d68f792b5b742a18fc/
- http://www.ipoteka-rus.ru/5/326.html
- https://studwood.ru/928095/pravo/osobennosti_ipoteki_zemelnyh_uchastkov
- https://ipotekaved.ru/dom/osobennosti-ipoteki-zemelnyh-uchastkov.html
- https://studopedia.ru/9_131281_osobennosti-ipoteki-zemelnih-uchastkov.html
- http://proipoteku24.ru/stati/osobennosti-ipoteki-zemelnykh-uchastkov/
- https://jurkom74.ru/ucheba/ipoteka-zemelnich-uchastkov
- http://ipipip.ru/zakon-ob-ipoteke/glXI/
- https://studwood.ru/928095/pravo/osobennosti_ipoteki_zemelnyh_uchastkov
- https://www.zonazakona.ru/zakon/index.php?zakon=fz_ipoteka&go=gl11
[/vc_toggle][/vc_column][/vc_row]
