Форма договора ипотеки земельного участка и существенные условия, образец 2019 года

Ипотеку берут не только на квартиру, но и на другую жилую недвижимость. Кроме этого ипотечное кредитование распространяется и на земельные участки под строительство дома. Как выглядят образцы договоров по ипотечной земле, о чем нужно помнить, подписывая бумаги, как правильно заключить сделку и о других нюансах операций с земельными участками вы узнаете из этой статьи.

[vc_row][vc_column][vc_btn title=”Скачать образец договора ипотеки земельного участка” color=”primary” i_icon_fontawesome=”fa fa-folder-open” add_icon=”true” link=”url:https%3A%2F%2Fipoteka.finance%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F02%2F%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80-%D0%B8%D0%BF%D0%BE%D1%82%D0%B5%D0%BA%D0%B8-%D0%B7%D0%B5%D0%BC%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D0%BE%D0%B3%D0%BE-%D1%83%D1%87%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%BA%D0%B0.docx||target:%20_blank|”][/vc_column][/vc_row]

Особенности оформления земельного участка в залог

Ипотека на покупку земельного участка под строительство дома, в основном, мало чем отличается от других видов ипотек. Но для вас важно внимательно отнестись к некоторым моментам. Обратите внимание на следующие существенные условия:

1. Местоположение участка – необходимо, чтобы земля не находилась в заповедной или охраняемой законом зоне. В этом случае, ваша сделка будет признана недействительной.
2. Заезд – у участка должен быть свободный заезд для габаритного транспорта (вам нужно будет завозить стройматериалы). Есть участки, заезд на которые ограничен по высоте, ширине воздушным газопроводом, электроносителями. Вы должны выехать на место и проверить. Проверка должна проводиться не только визуально, пообщайтесь с соседями, уточните, кому принадлежит дорога. Бывают случаи самозахвата, доказать незаконность которых вам будет не под силу.
3. Качество участка – поезжайте к участку после обильного дождя, проверьте, затопляется ли он. Если перед постройкой здания вам придется делать дренаж, то оценочная стоимость участка будет снижена и, как следствие, банк выдаст кредит на меньшую сумму.
4. Собственники – вам нужно проверить всех собственников, дольщиков, наследников и претендентов на наследство, если земля продается после кончины собственника. Права наследников никто не будет ущемлять. Они смогут объявиться с претензиями не только через полгода. Особенно, если на участке есть жилая постройка и в ней кто-либо прописан. Не имеет значения, будете ли вы ее сносить или нет.
5. Законность продажи и покупки – оба супруга (продавцы) должны быть согласны на сделку. Их решение нотариально заверяется.
6. Официальное существование земли и его собственников. Перед подписанием договора купли-продажи проверьте все данные по земле в Кадастре и Росреестре. Каждый клочок земли в России имеет свой паспорт. В Росреестре участки располагаются под уникальными номерами, которые расшифровывают:
   – округ;
   – район;
   – квартал;
   – номер участка.
7. Если земля поделена на доли, то каждая доля имеет свой номер. Округа и регионы отмечаются теми же цифрами, как и на номерных знаках автомобилей.
8. В ЕГРП вы найдете информацию о владельцах. Если вашего продавца в списке нет, то сделку заключайте, только после того, как он официально оформит землю на себя и это отразится в ЕГРП. В ином случае может объявить еще один или несколько собственников. Если к тому времени вы уже купите участок, а сделка будет признана недействительной, нет гарантий, что вам вернут деньги.
9. Кадастровый паспорт должен отражать актуальную информацию о земельном участке. Проверить и сверить данные можно на сайте Публичной Кадастровой карты РФ https://kadastrmap.ru/.
10. Границы участка – должны совпадать в кадастровых документах и в реестре. Они отмечаются красной линией.
11. Площадь участка должна быть одинаковой во всех документах. Кроме этого, проверьте, чтобы границы были выделены одним цветом и имели одинаковые с планом очертания. Иногда площадь указывается одна, а очертания участка совершенно другие.
12. Адрес – у участка на территории населенного пункта должен быть адрес.
13. Коммуникации – проверьте, подведены ли свет, вода, газ, канализация (если есть). Существует ли возможность их протянуть, если участок не снабжен ими.
14. Качество участка – узнайте в Администрации, можно ли строить жилье на этом участке. Есть земли, которые предназначены только под сельскохозяйственную эксплуатацию, или сдаются исключительно в аренду.

Ваша задача:

1. Выделить одного или нескольких собственников.
2. Добиться их согласия на совершение сделки купли-продажи, заверенного нотариусом. Нужно, чтобы в заверении было указано, что претензий ни у кого нет;
3. Сверить все документы, технический и кадастровый паспорт, данные реестра и кадастровой карты, номера участка.
4. Если все в порядке и не вызывает сомнений, вопросов, подписывать предварительный договор (лучше со специалистом, чтобы у вас была возможность обратиться в суд, если ваши права будут ущемлены).
5. Получить разрешения на строительство от администрации.
6. Пройдя этапы проверки, обратиться в банк и собрать документы на оформление ипотеки, провести независимую оценку.

Важно! Этот список проверок займет немного времени, но очень важен, потому что, по многим причинам, законодательство не может обеспечить безопасность ваших сделок с недвижимостью, после их заключения. Ближайшие 10 лет вносятся, и будут вноситься поправки, но они пока не дают полной гарантии и защиты.

Изменения в законе на 2018 год

Вы должны помнить, что с этого года каждый собственник обязан поставить на учет и провести межевание своего земельного участка. Это касается, в основном тех, кто приобрел собственность до 2008 года, когда такое требование не выносилось.

Уточнение границ – это самая распространенная проблема в РФ. Сейчас проводится упорядочивание земель и уточнение владельцев, границ. Те собственники, которые вовремя не оформят документы, будут лишены права собственности на землю. Участки станут принадлежать муниципалитету, государству.

Кадастровую стоимость с 2018 года рассчитывают только государственные уполномоченные организации.

Проблема разницы между кадастровой, рыночной и оценочной стоимостью отражается на продавцах – налог рассчитывается по кадастровой стоимости, которая стала еще выше. Тем не менее покупка земли – одни из самых выгодных вложений капитала.

Основные законы, на которые опирается земельный сектор:

• Земельный кодекс РФ http://zkodeksrf.ru/;
• ФЗ № 78 «О землеустройстве» http://base.garant.ru/12123351/.

Образец договора ипотеки (залога) земельного участка

Вы собрались купить землю, чтобы построить дом. Ваши отношения с продавцом налажены. Осталось оформить документы в банке. Ипотека выдается под залог недвижимости. Когда дело касается земельных участков, то большинство банков согласно принять в залог любую жилую недвижимость. Излюбленным предметом залога банков являются квартиры. Но земельный участок в густонаселенном пункте тоже принимается. Банки неохотно соглашаются на залог дачных участков. Ипотека по ним вообще не выдается.

Земельный участок может стать залогом под кредит на покупку земли, как самостоятельного объекта или под строительство дома.

В банке оформляется два договора:

• ипотечный договор;
• залоговый, на основании ипотечного.

Земля, как предмет залога регистрируется в ЕГРП. С этого момента вы (залогодатель) ограничены в действиях, связанных с земельным участком. Например, вы не можете предавать ее по наследству, продавать, делить, дарить и проводить другие правовые действия без согласия залогодержателя. Регулирующими законодательными актами в этом вопросе являются ГК РФ (ст. 340, ст. 135), ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 62 – 68 http://base.garant.ru/12112327/de40175ab12d04d68f792b5b742a18fc/.

Договор ипотеки (залога) земельного участка полностью можно скачать в формате doc http://dogovor-obrazets.ru распечатать. Это основная форма. Но банки могут предложить вам свой вариант некоторых пунктов. Поэтому будьте внимательны, читайте и анализируйте пункты договора.

Документ должен содержать всю информацию о залогодателе и залогодержателе, их контактные данные.

Информация о предмете залога – земельном участке должна полной, достоверной и не иметь расхождений ни в одном источнике (бумажном носителе, Кадастре и ЕГРП).

Оценочная стоимость в рублях обязательно указывается. Она не может быть ниже кадастровой!

Пункты договора определяют сроки и условия, при котором договор может быть расторгнут. Вы можете обратиться к юристу в риэлтерской компании, чтобы более точно определить, есть ли «подводные камни» в предложенном договоре.

Часто при ипотеке на очень крупную сумму на покупку земли и строительство на нем дома, в залог банк требует и землю, и будущее здание. Чтобы не попасть в кабалу, внимательно изучите договор ипотеки и договор залога.

Если вы относитесь к малоимущей многодетной семье и попадаете под программу обеспечения жильем, то помните, на каких условиях вам выдадут ипотеку. Вариантов может быть несколько:

• вы покупаете землю на собственные сбережения, а на строительство дома берете ипотеку.
• берете в аренду земельный участок на 3 – 5 лет, организуете фермерское хозяйство, и выкупаете землю у муниципалитета со скидкой. Строите дом.
• оформляете ипотеку на строительство дома, а земельный участок арендуете с правом выкупа.

Во всех случаях должно быть доказано, что вы используете земельный участок как вариант самотрудоустройства, а хозяйство приносит вам доход, как индивидуальному предпринимателю.

Договор залога земельного участка, образец

[vc_row][vc_column][vc_btn title=”Образец договора залога земельного участка.doc (от частного лица)” color=”primary” i_icon_fontawesome=”fa fa-wpforms” add_icon=”true” link=”url:https%3A%2F%2Fipoteka.finance%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F02%2FDogovor_zaloga_zemelnogo_uchastka_ipoteki_mezhdu_yuridicheskimi_licami.doc||target:%20_blank|”][/vc_column]
[vc_column][vc_btn title=”Образец договора залога земельного участка.doc (от организации)” color=”primary” i_icon_fontawesome=”fa fa-wpforms” add_icon=”true” link=”url:https%3A%2F%2Fipoteka.finance%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F02%2Fobrazec_dogovora_zaloga_zemel_nogo_uchastka.doc||target:%20_blank|”][/vc_column][/vc_row]
Настоящий документ является основанием для предоставления в суд, если по предмету договора (земельному участку) условия обязательств не выполняются. По праву, в суд может обратиться только лицо, заключившее договор и поставившее под этим документом свою подпись. Предмет ипотечного залога – земля или участок с постройкой, домом рассматриваются в суде очень тщательно. Поэтому у вас должны быть веские основания и доказательства нарушений со стороны ответчика. Кроме этого. Помните, что вы поставили под документом свою подпись в здравом уме и твердой памяти. Поэтому вам придется доказывать обратное, чтобы объяснить суду, почему вы согласились с условиями, расписались, а теперь передумали.

Комментарии юриста

Договор залога земельного участка по сравнению с договором купли-продажи, более защищен законодательством. Поэтому основное ваше внимание, терпение тщательная проверка должна коснуться предмета ипотеки – участка земли и его продавца. Чтобы не попасть в руки мошенникам, которые уже не являются владельцами земли по закону, но у которых еще есть бумажные документы, где прописано, что они собственники, проверяйте их права в государственных инстанциях. Может случиться так, что земли отобрали и передали в муниципальную собственность, выставляют на аукционе и т. д. Если не проверите, то просто отдадите свои деньги мошенникам.

Новые поправки в законодательстве позволяют покупателю вступить в право собственности на основании договора купли-продажи. Например, если продавец не отдал определенный документ, необходимый для регистрации покупателя как собственника, то через суд, на основании договора можно восстановить свои права и стать владельцем купленного участка на законных основаниях. К тому же, эта поправка ведет к экономии – госпошлина в 1000 руб. вместо 2000 руб. за регистрацию договора и за регистрацию права собственности.

Особенность ипотеки в том, что залогодатель оставляет за собой имущественные права. Вы хозяин земельного участка в период выплат по кредиту до тех пор, пока не нарушите ипотечный договор. Вы можете строить на участке что захотите, использовать его по своему усмотрению, но не сможете передать права на землю другому лицу. Для вас ипотека на земельный участок пройдет незаметно, не считая ежемесячных платежей банку.

Заключение залогового договора не означает, что у вас отобрали недвижимость. Этот документ означает, что вы гарантируете кредитору (банку), что в случае, если не сможете погасить кредит деньгами, то погасите его, отдав предмет залога. В ваших интересах внимательно оценить свои финансовые возможности на 5 – 10 лет вперед, чтобы вы точно знали, что сможете потянуть бремя ежемесячных ипотечных платежей.

Поправки начинают работу с 1 марта 2018 года. Они позволяют защитить интересы покупателей. К сентябрю этого года будут внесены и другие изменения. Законодательство будет упорядочивать отношения в сфере недвижимости все больше. Поэтому проследите за тем, чтобы ваши имущественные права по всем видам недвижимости были узаконены.

Итак, заключить ипотечный договор с банком достаточно просто, если ваш земельный участок представляет ценность, имеет высокую рыночную стоимость и расположен в удобном месте. По таким условиям банки оценивают предмет залоговой недвижимости. Но вы должны помнить, что не все банки работают с земельными участками. Поэтому ориентируйтесь на местные банки, организации, которые ориентированы сельские населенные пункты, например, Россельхозбанк. Чтобы выбрать банк, подайте 15 – 20 заявок. Это поможет вам выбрать самое удобное предложение. Посетите банки сами и уточните индивидуальные требования.