Зачастую при проведении любых правовых операций с недвижимостью, нужно определить её стоимость. Для этого необходимо провести оценку жилья, чтобы знать как рыночную, так и ликвидационную стоимость, без которых невозможно продать его.
Ликвидационная стоимость недвижимости: что это?
Под этой стоимостью подразумевается такая цена жилья, по которой оно будет реализовано за короткое время, в срок, меньше обычного срока экспозиции, других подобных объектов, без дополнительных условий. Срок экспозиции – это период времени, который начинается с той даты, когда объект представлен на рынок оценки до окончательной даты совершённой сделки.
В значении ликвидационной стоимости нуждаются многие учреждения, такие как:
- Банки, которые предоставляют ипотечное кредитование на приобретение квартиры, так как она будет находиться в залоге, на всё время расчёта за ипотеку;
- Любой покупатель недвижимости, который заинтересован в его покупке;
- Федеральные и муниципальные органы власти, при уничтожении недвижимостей, которые являются аварийными;
- В суде, при конфискации жилья за долги.
Чем отличается ликвидная стоимость от рыночной?
Рыночная стоимость недвижимости определяется на основе маркетинга. Расчёт стоимости жилья происходит без учёта ограничения срока, который потребуется для реализации его, и зависит полностью от фактической цены на рынке. Рыночная цена является реальной стоимостью объекта, существующая в данное время на рынке жилья.
Ликвидационная стоимость жилья имеет определённую величину недвижимости, за которую его легко и достаточно быстро реализовать.
Между двумя видами стоимости существуют видимые отличия:
- Ликвидационная цена недвижимости намного ниже рыночной, и имеет ограничение во времени.
- На рыночную цену недвижимости будет влиять состояние жилого дома и близкое расположение инфраструктуры.
Как оценивается ликвидационная стоимость квартиры?
Размер стоимости, при продаже жилья, определяется по коммерческой цене на жильё с учётом возможных расходов при подготовке к продаже квартиры.
Чтобы определить размер цены на объект собственности, пользуются двумя способами:
- прямым;
- косвенным.
Прямой способ происходит методом сравнения объекта недвижимости, которое предлагается к продаже с аналогичным жильём. Этим методом пользуются специалисты риэлтерских фирм, так как, они имеют статистику фактических сумм приобретённого жилья и возможность безошибочно назначить ликвидационную цену.
Косвенный способ происходит путём анализа рыночной стоимости на жилую собственность. Выявляется средний показатель стоимости на рынке жилья, без денежной суммы, затраченной на его ликвидацию.
Важно: Если продавец не имеет фактическими данных о настоящем обороте недвижимости на рынке, лучше воспользоваться косвенным методом, чтобы определить ликвидационную цену объекта.
При данном расчёте ликвидационной стоимости необходимо учитывать действие корректировочной поправки, которая отражает влияние множества причин на совершение сделки с недвижимостью. Величина корректировки, которую применяют в формуле, для нахождения ликвидационной цены, не является определённой, поэтому косвенный способ не является точным. В настоящий момент коэффициент корректировки используют величиной в 20% от рыночной стоимости жилья.
Этапы оценки ликвидационной стоимости
Оценка ликвидационной стоимости, независимо от того, какой метод будет для этого применён, проводится в два этапа:
- Сначала определяют рыночную стоимость жилья;
- Рассчитывают величину корректировочной поправки, на вынужденность продажи, на которую.
Влияют такие факторы, как:
- Каким способом будет совершена сделка.;
- В какой срок;
- Какая сумма расходов связана с реализацией жилья;
- Какие риски инвестирования.
Документы, требуемые для экспертизы объекта недвижимости
- Копии каких-либо планов или существующих карт, имеющих описание, а также какое-то обозначение того места, где расположена оцениваемая недвижимость;
- Пакет документов из БТИ;
- Данные о различных постройках, на той местности, где требуется оценить недвижимость;
- Свидетельство о праве распоряжаться землёй.
Как произвести расчёт ликвидационной стоимости жилья
При использовании косвенного способа, в расчёте ликвидационной цены на недвижимость, вычисляется по единой формуле:
- Л= В*К, где
- К – обозначение поправочного коэффициента;
- В – обозначает рыночную цену рассматриваемого жилья
- Л – обозначает нужную сумму к вычитанию.
Ликвидационный вычет уменьшает окончательную стоимость оценки объекта. При расчёте вычета нужно учесть некоторые факторы:
Факторы, влияющие на оценку
- Сжатые сроки экспозиции, при которых собственник не может проводить рекламу своего жилья и подбирать для продажи более выгодного покупателя.
- Привлекательность для покупателя. Рассматриваются все лучшие стороны недвижимости, которые могут вызвать повышенный интерес к ней;
- Рыночная ликвидность. Если цена жилья, высокая, тем меньше будет покупателей;
- Субъективные особенности, при которых нужно учитывать возможные финансовые затраты, связанные с подготовкой или продажей жилья.
