Гражданский кодекс РФ предусматривает передачу права собственности на недвижимое имущество по договору постоянной ренты. Это особый вид соглашения. Однако рента как проведение равных платежей на постоянной основе имеет две разновидности.
Понятие договора постоянной ренты
Гражданский кодекс не дает определения постоянной ренты, но из смысла статей ГК РФ становится ясно, что это – особенный вид сделки, согласно которому определенный круг собственников имущества (получатель ренты) передает за определенную плату имущественные права плательщику на бессрочной основе.
Исходя из этого определения становится ясно, что существенными условиями подобного договора выступают:
- особый субъектный состав;
- определенная законом форма договора;
- возмездный характер сделки;
- бессрочный характер.
В соответствии с условиями договора этого вида ренты не определены виды имущества, то есть на практике это может быть жилое строение, автомобиль, земельный участок, ценные бумаги и прочие виды частной собственности.
Субъектный состав договора постоянной ренты
В соответствии с нормами гражданского права у постоянной ренты 2 основных субъекта – плательщики и получатели.
В качестве получателей ренты могут выступать собственники физические лица и владельцы имущества некоммерческие юридические лица. Это основа некоммерческого характера договора, то есть отсутствие возможностей на извлечение прибыли. Императивно коммерческие организации не подпадают под категорию получателей ренты.
Следует отдельно сказать о второй категории получателей этого вида ренты – некоммерческих организаций. Если в уставных документах НКО прописан срочный характер деятельности (например, она создается сроком на 5 лет) или там же указаны определенные цели, не сопряженные с распоряжением общим имуществом аналогичным образом, то подписывать соглашение о постоянной ренте организация не сможет.
В силу многообразия разновидностей некоммерческих юридических лиц можно отметить, что основными субъектами договора постоянной ренты могут быть фонды, деятельность которых сопряжена с благотворительностью, культурной или образовательной сферой.
Важно, чтоб Устав содержал правоустанавливающую прерогативу на подобного рода сделки.
С другой стороны сделки всегда будет выступать плательщик. Круг возможных плательщиков постоянной ренты не ограничен нормами Гражданского кодекса РФ, поэтому если речь идет о коммерческой организации, то также следует обращать внимание на ее учредительные документы.
На практике не редко возникают споры относительно разногласий большого количества собственников юридического лица относительно оплаты такого договора. Именно для этого в Устав вносится аналогичная возможность участия в договоре постоянной ренты от имени руководителя коммерческой организации.
Разновидности и особенности постоянной ренты
Если говорит о договоре постоянной ренты нельзя не упомянуть о существовании еще двух разновидностей аналогичной по форме, но не по содержанию сделки.
В соответствии с ГК РФ существует:
- пожизненная;
- пожизненное содержание с иждивением;
Единственное, что объединяет эти виды договоров способ передачи права собственности от получателя ренты к ее плательщику.
Постоянная рента в силу своего наименования носит бессрочный характер и не ограничен датой смерти собственника, как при заключении сделки по двум остальным видам ренты.
Постоянная рента не имеет ограничения по разновидностям объектов собственности, так, например, пожизненное содержание с иждивением, которое оформляется только в отношении жилого помещения, принадлежащего получателю ренты.
Основные особенности относятся не к сходству этих договоров, а к различиям.
Но можно сказать, что единственным сходством этих сделок выступает необходимость нотариального удостоверения договора ренты.
Если договор постоянной ренты заключается на безвозмездной основе, то к нему применяются положения ГК РФ о дарении, если же рента носит возмездный характер, то применяются правила о купле-продаже имущества. Естественно, такие правила не могут по своей природе противоречить положениям статьей о постоянной ренте.
Передача стороной своих обременений в отношении постоянной ренты
Несмотря на то, что главной целью договора является переход права собственности на имущество, да при этом на бессрочной основе. Сторона, производящая выплату ренты, может передать свое право в рамках договора уступки права требования (цессии), а сторона, получающая выплаты, может передать по наследству свои права.
Таким образом, получается, что даже при условии особенного характера обременений каждая из сторон имеет право на отчуждение своего права относительно соглашения о постоянной ренте.
Важной гарантией такого перехода права плательщиком является установлением солидарной (субсидиарной) ответственности после перехода права. То есть в случае отсутствия выплат со стороны новой стороны договора, прежний участник сделки обязан возместить потери получателя постоянной ренты.
Даже в случае отсутствия подобного положения в договоре, прописанное императивное правило в ГК РФ позволит в судебном порядке восстановить справедливость при участии третьего лица в споре.
Риски, которые могут возникнуть у получателя ренты в связи с переходом права от плательщика к третьему лицу страхуются. Об этом обстоятельстве необходимо указать в договоре, так как все же постоянная рента относится к консенсуальным договорам, то есть каждый пункт договора должен быть согласован и одобрен каждой из сторон соглашения.
Если страхование является согласительной процедурой, то выплата своеобразной неустойки прописана в ГК РФ и, если в нормах договора не указано иное, может быть вменена в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Существенное условие о размере выплат
Несколько слов необходимо сказать о том, что платежи по постоянной ренте производятся 4 раза в год (если в договоре не установлено иное). Каждый квартал плательщик вносит установленную плату. Размер платы «привязан» к величине прожиточного минимума. Если будет договором установлено иное, то договор могут признать ничтожным, поскольку нормы гражданского законодательства обязывают увеличивать размер платы в соответствии с ростом прожиточного минимума в том регионе, где территориально находится имущество, но не там, где проживает собственник. Получается, что раз в три месяца должна быть внесена плата в размере не менее 3 размеров прожиточного минимума.
Если в регионе не установлен прожиточный минимум, то за основу берется средний уровень по стране.
Отдельно следует отметить, что в договоре может быть предоставлен и иной (не денежный) способ погашения оплаты – плательщик может гасить ежеквартальный платеж выполнением работ, оплатой услуг или предоставлением вещей, которые равноценны той сумме, которая была бы передана по договору. Такое условие также прописывается в договоре, а при смене условий погашения оплаты готовиться и подписывается дополнительное соглашение. Также в самом договоре можно предусмотреть условия о том каким образом и в какие сроки используется тот или иной вид оплаты постоянной ренты (статья 590).
Место нотариуса в обеспечении законности постоянной ренты
По замыслу законодателя нотариус выступает гарантом «чистоты сделки», так как проверят какие условия содержания имущества существуют. Также к обязанностям нотариуса входит разъяснение сути договора постоянной ренты и предупреждении о последствиях заключения, возможностях расторжения и прочих обстоятельств ренты.
Обязанность нотариального удостоверения сделки заключается в проверки отсутствия обременений объекта договора постоянной ренты, а именно:
- если речь о недвижимом имуществе, то проверяется нет ли прописанных несовершеннолетних или недееспособных лиц;
- если речь о движимом имуществе, то проверке подлежат отсутствие арестов или залога на эту собственность, обременений, которые возникли до перехода права по постоянной ренте;
- для любого из видов собственности проверке подлежат законные основания владения, пользования и распоряжения потенциальным получателем постоянной ренты;
- проверке подлежит и статус получателя, если речь идет о некоммерческой организации, а именно запрашиваются учредительные документы на предмет проверки отсутствия срочного характера образования НКО или иных целей деятельности.
Памятка плательщику! Самым главным риском для плательщика выступает обязанность следовать условиям сделки даже в случае утраты имущества. Если имущество теряет свои свойства, то действие бессрочной (постоянной) ренты не прекращается.
Также в случае нарушения сроков выплаты постоянной ренты получатель может обязать плательщика выкупить имущество, прекратив тем самым договорные взаимоотношения
Вопросы и ответы
[vc_row][vc_column][vc_toggle title=”Каковы условия, которые могут выступать в качестве оснований для прекращения договора постоянной ренты?”]
Таких оснований несколько:
- самое естественное основание – личное желание плательщика ренты;
- если отчуждение производится в отношении третьего лица – отсутствие платежеспособности платящей стороны по договору.
[/vc_toggle][vc_toggle title=”Что такое выкупная цена по договору постоянной ренты и как она определяется?”]
Определение выкупной цены может содержаться в самом договоре, но по общему правилу не может исключать годовую стоимость имущества и при этом обязательно содержит рыночную стоимость имущества с учетом естественного износа по правилам п. ст. 424 ГК РФ.
[/vc_toggle][/vc_column][/vc_row]
